2018-12-19 20:36:56.0 山东省交通运输厅机关服务中心物业管理服务采购需求公示 一、项目概况及预算情况： 2019年1月1日-2019年12月31日交通运输厅办公区域物业管理服务，预算金额287万元。 二、采购标的具体情况： 详见附件 三、论证意见： 详见附件 四、公示时间：本项目采购需求公示期限为3天：自2018年12月19日起，至2018年12月22日止 五、意见反馈方式： 本项目采购需求方案公示期间接受社会公众及潜在供应商的监督。 请遵循客观、公正的原则，对本项目需求方案提出意见或者建议，并请于2018-12-23前将书面意见反馈至采购人或者采购代理机构，采购人或者采购代理机构应当于公示期满5个工作日内予以处理。 采购人或者采购代理机构未在规定时间内处理或者对处理意见不满意的，异议供应商可就有关问题通过采购文件向采购人或者采购代理机构提出质疑；质疑未在规定时间内得到答复或者对答复不满意的，异议供应商可以向采购人同级财政部门提出投诉。 六、项目联系方式 1、采购单位：山东省交通运输厅机关服务中心 地址：济南市舜耕路21号 联系人：丛理玉 联系方式：85693682 2.采购代理机构：无 地址：无 联系人：无 联系方式：无 采 购 需 求 一、项目概况 项目名称：物业服务 项目时间：2019年1月1日至2019年12月31日 二、项目服务范围、内容： 服务范围 （一）建筑及院落 山东省交通运输厅位于济南市舜耕路19号。办公区分为舜耕路17号院、舜耕路19号院、舜耕路21号院、济大路9号院部分、舜玉北区1号院部分、济南市舜玉北区104-1号楼等。总建筑面积48551平方米，院落总面积约38536平方米。山东省交通运输厅机关服务中心代表业主委托管理，简称甲方。投标方简称乙方。下同。 1、舜耕路17号院：由87号楼（地上12层、地下1层）、综合楼（4层）以及附属设施组成。其中会议室1个、电梯2部、双电源变配电室1处、消防中控室1处、空调动力机房2处（一用一备）、采暖换热站1处、除湿机房1处、旋转门1樘、卫生间32个，保洁建筑物面积9000平方米，院落面积13700平方米， 2、舜耕路19号院：由机关办公楼（地上20层、地下1层）、大礼堂（地上1层）、地下停车场（地下1层）、食堂（地下1层）等组成。其中大礼堂1处，视频会议室2处、小会议室3处、电梯4部、旋转门1樘、除湿机房1处、消防总值班室1处、消防水泵房1处、消防水箱2个、地下消防水池1个、卫生间（含盥洗间）45个，保洁建筑物面积22000平方米，院落面积14000平方米。 3、舜耕路21号院：主要是交通应急指挥中心楼（地上5层、地下1层）。其中指挥大厅1处、会商室1处、卫生间（含盥洗室）12处、电梯3部、旋转门1樘、消防中控室1处、400KVA室外变电箱1座，保洁建筑物面积8700平方米，院落面积3800平方米。 4、济大路9号院：由厅老干部活动室和卫生所以及附属设施组成。采暖换热站1处，配电室1处，二次供水站1处，面积2800平方米。 5、舜玉北区1号院：由省交通运输厅机关服务中心离退休职工活动室等附属设施组成，面积251平方米。 6、其他：舜耕路15-1号花室、舜耕路17号院交通厅机关幼儿园、舜耕路19-1号厅机关停车场南区、舜玉北区104-1号楼公共部分，建筑面积5800平方米，院落面积3836平方米。 7、交通运输厅4号院机关停车场1处，院落面积7000平方米。 （二）消防监控设备、设施 舜耕路办公区消防系统包括消防总值班室1处、消防中间控制室3处、 消火栓给水系统、自动喷淋灭火系统、消防广播系统、烟感温感报警系统、通风排烟系统、消防远程监控系统终端等。 （三）设备值守、运行维护及应急处置 1、双电源变配电系统：双电源变配电系统外线两回路10KV电源由济南市供电公司提供，设有双电源变配电室1处、厅4号院箱式变压器站1处，室内有高压配电系统、低压变配电系统等。 2、动力机房设备设施系统：舜耕路17号院空调制冷机房2处（一用一备）、采暖换热1处（含空调和暖气2座换热站）、备用燃油蒸气炉1台、备用溴化锂机组1台及相应设施；济大路9号院采暖换热站1处、配电室1处、自来水二次供水机房1处。 3、电梯机房。 4、旋转门。 5、各种低压供配电系统、空调采暖系统、给排水系统、灯光音响系统等。 （四）办公区、机房维修物料采购、供应 （五）专业外包服务项目 机关办公区责任区环卫保洁、垃圾清运、电梯维保、消防设施维护、旋转门维保、消防远程监控、建筑物防雷安全检测等7项专业外包服务项目。 （六）办公区临时用工 服务内容 1、环境卫生保洁服务 （1）院内道路、庭院、停车场、会议室、门窗和楼内除普通办公间以外的走廊、楼梯、电梯、楼内大厅、卫生间、屋面平台、雨棚表面及大厅的玻璃穹顶等所有公共场地及“门前三包区域”卫生清洁，定期对垃圾进行清运至指定地点。 （2）对楼内地面、墙面的石材和栏杆、扶手以及金属构件进行定期养护，卫生消毒作业服务。 （3）垃圾清运服务、灭四害作业服务、清掏作业服务。 （4）办公楼内各类会议室、接待室、贵宾室服务。承担各种会议的会前准备、会中服务和会后清理工作，并根据需要提供引导服务。 （5）电梯服务：电梯轿厢保洁、配合电梯应急处理服务。 （6）卫生纸配置：对监控中心楼（34个卫生间）和应急中心楼五楼卫生间配置卷纸。 2、桶装山泉水配送 机关办公楼、幼儿园、大小会议室桶装和瓶装山泉水的配送，每月汇总上报配送记录，装卸配送所需桶装和瓶装山泉水以及空桶的回收等。 3、双电源配电室值守、消防监控值守、设备设施运行和维护保养 （1）双电源变配电系统运行、维护和管理：负责双电源配电室内24小时值班服务，高、低压系统以及避雷系统设备巡检、维护管理，各种器具的定期检测，室内照明设备的维护等。 （2）消防系统运行、维护和管理：负责消防总值班室24小时值守，中控室和各消防安全监控区域的巡视。同时负责包括自动消防系统、消防广播系统、消防栓组合箱、消防水池的维护管理、防火卷闸门、灭火器等定期巡查、检测，配合各类消防设备以及消防系统的年检和维护。 （3）消防远程监控：经甲方审定签订相关合同，委托专业公司外包服务。 （4）每年不低于两次的消防安全演习。 4、低压配电系统，会议室灯光音响设备管理运行： （1）低压供电系统服务：低压供配电、照明设备运行维护和巡查。 （2）会议室设备管理：会议室音响、灯光、电子屏幕控制系统，停车场管理系统设备的运行、巡查、维护和管理等。 5、建筑本体，给排水及暖通空调系统的日常巡视、保养和维修服务。 （1）院内建筑包括主体结构、屋面（含保温、隔热、防水层）、楼面、墙面、天花板、顶棚等的日常巡视、维护管理。 （2）本项目区域内公共设施的维护、运行与管理。 （3）保修期内的项目由甲方负责与相关企业联系，乙方配合、参与并监督有关保修单位进行维修。 （4）门、窗、锁具、隔板、固定橱柜各种装修、装饰等维护和保养。 （5）给排水系统：供水系统、消防供水系统、污水系统、雨水系统管线及设备管理、维护和巡查等。 （6）暖通及空调系统：管线及设备巡查、运行、维护、维修、管理。 6、园林绿化服务 院内园林绿地卫生，绿化设备维护，乔木、灌木、绿蓠类、草坪、地被的养护。 7、会务服务 负责会议期间会前准备、会中引导和服务、会后清理的服务工作。 8、设备值守、运行维护及应急处置 （1）动力机房主机和辅机运行值守，设施设备小型检修、维护、保养，设施设备大、中修人力和设备配合等，包括：空调动力机房、采暖换热机房、机房内卫生间等。 （2）办公楼电梯机房运行监控，协助并监督签约外包专业维保单位对设备设施的定期维护保养，做好机房和设备设施的卫生保洁。处置厅办公楼、应急指挥中心楼、87号办公楼机房应急事件的发生。 9、办公区、机房维修物料采购、供应 根据双方确定的物料采购的计划，制定物料采购清单。主要负责办公楼区域内建筑物及附属设施、机房的物料采购、供应、领用、库存盘点等工作。维修材料及机房零配件单价（单件）300元以上的（不含300）由乙方提出采购计划，甲方批准后采购，每月向甲方结算一次。单价（单件）在300元以下的在物业费中包干使用。 10、房屋维修维护 济南市舜耕路17号院内交通厅幼儿园、舜耕路15-1号花室、舜耕路19-1号厅机关停车场南区、舜玉北区104-1号楼公共部位、水、电、暖设施、电表及入户前电气线路、给排水维修工作，雨雪天气及其他物业应急处置。 11、区域管理 交通运输厅4号院停车场7000平方米公共区域的卫生保洁及管理。 12、办公区临时用工 机关搬家、办公室整理、临时应急及大型活动在包干范围内根据机关安排及时调配人员保障服务。 13、专业外包服务项目 机关办公区责任区环卫保洁、垃圾清运、电梯维保、消防设施维护、旋转门维保、消防远程监控、建筑物防雷安全检测等7项专业外包服务项目，由乙方与专业服务单位签订合同，费用从物业费中转移支付。项目内容及参考价格详见附件1：交通运输厅机关物业专业外包服务项目参考表。 三、采购要求 （一）服务要求 1、建立健全各项具有针对性的管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。 2、按岗位要求配置专业管理服务人员，专业人员须持证上岗，保证中高层管理人员和技术人员的稳定性。 3、物业人员应统一工作服装，服装样式应新颖、大方、得体。具体样式须经甲方审定。 4、房屋及设施设备等物业档案资料齐全，分类成册，管理完善。 5、建立全天候服务制度，设立24小时值班服务电话，对有关报修、求助、投诉第一时间处理，针对建议、问询、等各类信息进行收集和反馈，并建立回访制度。 6、根据保洁、设备运行、维修等需要，须配备完善的警示、提示标牌，卫生间配备文明、节能节约等提示标牌，在危险隐患部位需设置相应的安全防范提示、警示标识。各标牌、标识制作费用由乙方承担，样式由甲方审定。 7、具有完善、有效的保密、节能措施。 8、乙方不得在管理范围内与其它用户发生未经甲方认可的经济往来或其它服务。 9、针对物业服务范围内的有关事项乙方可向甲方提出合理化建议。 10、物业服务管理中所需保洁、绿化、维修等的设备、工具、耗材及一次性低值易耗品均由乙方负责。 11、专业外包服务单位的选择及合同签订须经甲方审查通过。 12、消防、动力设备、空调、供排水、电梯等各类设备设施由厂家或专业维保公司前来维保时，值守人员应全程陪同、配合并监督实施，消除有维保漏项等存在或产生安全隐患的问题。 （二）服务标准 1、环境卫生保洁服务标准 （1）环境卫生保洁实行责任制。有专业的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化、规范化保洁。 （2）保洁服务要适时、及时、准时，不影响正常办公和楼内各种活动的开展。 （3）楼内垃圾箱、垃圾桶、烟缸及时清理，定期清洗保持洁净。垃圾每日收集两次，做到日产日清，无垃圾堆积现象。垃圾中转站每日进行冲洗，冲洗后无异味；根据实际需要进行卫生消杀，有效控制蝇、蚊等害虫滋生。 （4）排水、排污管道畅通，发现异常及时清掏。 （5）大楼共用部位保持洁净。无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象；无擅自占用和堆放杂物现象；大厅、楼梯、扶栏、公共区域门窗等的玻璃保持明亮洁净；石材、金属应保持光亮；楼内各处地面、台面无灰尘、无垃圾；墙面和天花板整洁、无尘土和蜘蛛网；卫生间地面、台面和便池无水渍、无污渍、无异味，卫生纸、洗手液、擦手纸、小便池内樟脑球等低值易耗品应及时补充。 （6）管理区域内公共部位的清洁工作不少于以下频次，并随时做好巡查、维护。 ①各楼大厅有专人负责，随时保持清洁； ②门厅的地面、楼面随时保持清洁，走廊地板砖地面或楼面定期保养；主要通道出入口每天清扫两次；楼内通道、楼梯每天拖扫二次，每月彻底清洗一次； ③各会议室、接待室、活动室等对公众开放的区域要求随时保持清洁； ④保洁人员每天对卫生间卷纸情况进行巡视，及时补充；并及时清扫，随时保持清洁； ⑤电梯轿厢及时清扫，随时保持清洁； ⑥屋面平台、雨棚表面，玻璃穹顶适时清洁； ⑦大楼内的玻璃幕墙保持清洁，外立面每年清洗擦拭一次； ⑧楼内消防栓、过道门、扶手等公共设施每天全面擦拭一次； ⑨机房和地下停车场日常保持清洁，每周全面清洗一次。 （7）墙面、电梯、楼梯等装饰根据用材情况进行必要的定期养护。 （8）建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫滋生；定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。 （9）节假日、重大活动等集中整理辖区卫生。按照日常要求标准，检查室外地面、绿化、花卉、室内地面、墙面、顶面、卫生间、公共设施等。 （10）雨雪天气清理雪、水及时，保障行人通道无积水、积雪、积冰对存在安全隐患部位，设置安全警示牌，保证行人、车辆安全。 （11）卫生保洁不得使用对环境和建筑物材质造成损伤的清洁剂。 2、会议礼仪服务标准 （1）会议室管理和使用制度完善，保证会议室可随时启用。 （2）会议礼仪服务人员需专业素质高、形象好、气质佳、良好的仪容仪表。 （3）会议室整洁，无灰尘、无污渍，为参会人员提供舒适的环境。 （4）保证会议室音响、灯光、投影仪、电子屏幕等设施设备正常使用，设备、设施运行率和良好率均达到100%。 （5）迎宾、会前准备、会中服务、以及会后清理工作应及时、到位，符合会议使用方的要求。 3、山泉水配送 （1）接听电话礼貌，配送准确及时。水桶表面整洁干净，新旧水桶更换规范，按程序进行冷热水测试无撒漏。 （2）配送记录整理及时，无遗漏、无差错。 （3）山泉水装卸和空桶回收及时。桶、瓶库区摆放整齐、干净整洁。 4、后勤保障及临时用工 及时完成甲方交办的其他临时任务。提供的人员到位及时，服从指挥，爱惜公共财物，按甲方要求完成临时交办任务。 5、双电源配电室设备运行、维护、维修和管理标准。 （1）双电源配电室管理规定、供电设备操作规范规章制度、应急预案、值班记录等齐全完善，并严格执行停送电操作票制度。 （2）双电源配电室值班人员必须持有电力部门颁发上岗资格证，实行24小时双岗值守。 （3）保证正常供电，无人为停电、断电事故。限电、停电有明确的审批程序并按规定时间通知各单位。 （4）停电应急处理措施与临时用电管理措施完备。 （5）备用应急灯、应急电源等设备可随时启用。 （6）精心维修、维护、保养供配电设备设施，保证设备设施的运行率和良好率达到100%。 6、消防系统的运行、维护、维修和管理标准。 （1）消防系统安全值守管理规定、设备操作规范规章制度、应急预案、值班记录等齐全完善，并有严格交接班制度。 （2）消防系统各岗位人员应经过专业培训，自动消防系统的操作人员必须全员持证上岗，并严格遵守消防安全操作规程。 （3）消防管理人员熟练掌握消防设施设备的使用方法，保证系统正常运行，能及时准确地处理各种问题。 （4）定期组织消防法规及消防知识的宣传教育，各区域防火责任人明确到位。 （5）消防疏散指示标志设立明显，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻。 （6）精心维修、维护、保养消防设备设施，保证设备设施的运行率和良好率达到100%。 7、楼内设施设备的运行、维护、维修和管理标准 （1）岗位责任制、机电设备房出入管理、值班及交接班、设备安全运行、设备使用管理、设备巡查养护、设备故障处理、设备监控中心管理、物料领用、档案资料管理、应急预案等各项管理制度和工作计划规范齐全。 （2）设备设施机房和监控机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，符合机房环境要求。 （3）各设施设备状况良好，各系统运行正常，无设备隐患及管理责任事故。 （4）设备设施保修、抢修机制完善。易损件（如灯管、阀门等）更换、维修不应超过两个小时，一般性设备维修不超过24小时，紧急故障应接到通知后20分钟内到达现场处理。设备运行、维修记录完整。 （5）共用配套设施完好，不得随意改变用途。 （6）定期巡查公共设施，发现重大问题在先行组织抢修的同时及时报告甲方。 （7）物业区域内的道路畅通，路面整洁。 （8）照明系统巡查、报修措施完善，故障维修及时，保证整体建筑照明完好。 （9）维保公司前来维保时，值守人应全程陪同、配合并监督实施，不得有维保漏项，以免造成安全隐患。 （10）公共照明和大楼泛光照明按要求开闭。 （11）照明设施保持完好、整洁，无污渍、无蛛网、无积尘。 8、日常巡视、保养和维修服务标准 （1）定期对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查，对损坏处及时修理，巡查、保养记录完善，发现重大问题在先行抢修同时及时报告甲方。 （2）楼宇外观始终保持完好、整洁；外墙建材贴面无破损、无污染。 （3）各部位不得出现乱搭建、乱堆放现象。 9、给排水系统的运行、维护、维修和管理标准 （1）给排水系统管理规定、设备操作规范规章制度、值班记录等完善。 （2）设备、阀门、管网工作正常，无跑冒滴漏等现象。 （3）高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施。 （4）排水系统通畅，地下车库、设备房间无积水、浸泡等现象发生。 （5）突发事件，维修人员在规定时间内进行抢修，无操作适当造成大面积跑水、泛水、长时间停水等现象。 （6）水泵房、水箱间管理规定和事故应急处理方案完善。 （7）绿化喷灌系统可随时启用。 （8）限水、停水按规定时间提前通知。 10、空调、采暖系统的运行、维护、维修和管理标准 （1）空调、采暖系统管理规定、设备操作规范规章制度、值班记录等完善。 （2）空调、采暖系统故障应急处理方案完善。 （3）值守人员在规定时间内必须在机房进行不间断运行、值守工作，灵活调整设备各项参数，保证设备安全、经济、环保运行。 （4）严格按照中央空调维修保养计划进行维护保养。 （5）值守人员严格按照操作规程进行操作，必须持有相关部门颁发的证书上岗。 （6）设备机房按要求进行每日卫生清理，保证机房内整洁，无卫生死角。 （7）设备运行期间，不得违反操作规程。 （8）项目技术负责人要做好值守人员定期培训，定期考核值守人员操作水平，保证值守人员熟悉掌握运行设备。 （9）设施设备需要维修，属于小修的范围，及时组织修复；属于大、中修或者需要更新的，及时编制维修、更新改造计划，上报监管部门批准后，组织维修或者更新改造。设备完好率98%，保修、急修及时率达100%。 （10）日常保养、定期保养和检查工作标准按照专业规程和标准组织。 （11）在设备运行和保养时发现安全隐患及设备损坏情况时，应及时采取相应措施并上报甲方，不得以任何理由延迟，不得隐瞒不报。 （12）根据甲方要求和设备实际运行情况，对设备保养进行针对性调整，严格按照甲方要求进行操作管理。 11、电梯、旋转门值守工作流程、服务标准 （1）电梯、旋转门值守人员提供24小时值守服务，发现问题能及时到达现场处理解决。 （2）按照相关部门要求，对电梯、旋转门进行提请审核检验。 （3）定期对所管理电梯、旋转门查看，发现问题及时向会同维保单位处置，保证设备正常运行。 （4）做好电梯、旋转门运行记录。 （5）熟悉并执行电梯、旋转门有关的国家政策、法规，结合本单位的实际情况，制定相应的管理方法，不断完善电梯的管理工作。 （6）对运行中经常出现的问题进行分析，并给出合理化建议。 （7）每年进行一次以上的电梯、旋转门紧急救援演习。 12、维修工作流程、服务标准 （1）工程维修实行365天24小时报修值班。工作时间工程维修员工随时按规程接受报修任务。 （2）报修接待人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌，仪表仪容整洁端庄、服务态度和蔼。 （3）及时进行记录，内容应包括报修项目、位置、时间、报修人的姓名、联系方式等，工程维修人员持《维修处理单》赶往报修地点进行维修。 （4）水、电急修项目：20分钟内到达现场，当日修复，一般维修项目：当日到达现场勘察，2天内修复。 （5）易损件（如灯管、阀门等）更换、维修不超过2个小时。 （6）维修及时率应达到95%以上。 （7）维修质量合格率应到90%以上。 （8）服务业户满意率95%以上，维修服务回访100%。 13、园林绿化标准 （1）绿地无杂物，无侵占现象。 （2）花草树木定期修剪，适时浇水施肥，目视外观长势良好，无杂草，无病虫害，每年打药不少于 2 次。 （3）树木补栽应在适时季节进行，无黄土裸露，绿地植物存活率不小于90%。 （4）绿地设施及硬质景观保持长年基本完好。 （5）绿化养护所需工器具由乙方提供。 14、维保材料、设备采购标准 1、采购的维保材料、设备符合国家相关质量、安全标准，具有国家规定的相应合格证。 2、材料、设备必须选用知名品牌，通过正当渠道采购，不得采购三无产品。 四、投标企业资格要求 1、具有合法完善的企业经营各项手续。 2、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度。 3、具有履行合同所必需的设备和专业技术能力。 4、有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录。 5、在经营活动中无重大违法记录及不良社会影响。 6、具备壹级物业服务企业资质。 7、具有省级“守合同重信用”证书。 8、具有省级物业协会等以上单位认证的“物业服务百强企业”证书。 9、具有至少两个政府机关办公楼服务类型业绩，开标时需提供合同原件。 10、具有协调组织房屋及水电暖、空调设施等中修以上维修能力。 五、岗位人员基本要求 1、人员数量须满足工作需求，总人数≥73人。详见附件2：物业管理人员岗位人员配置参考表。 2、项目经理、主要业务主管及专业人员履历表、上岗证书及业绩、经历等应在投标书上如实填报。项目实际执行人员应与所填报人员完全相符并报送甲方备案，不得随意变换，变换时须得甲方同意。对不称职工作人员，根据甲方要求乙方及时调整。项目经理须为专职人员，不得兼职其他项目。 3、职业资格要求：管理岗位、技术岗位要求100％持证上岗。 高压配电值班人员须具有能源监管部门颁发的电工进网作业许可证（高压）。工程维修人员应具备相关职业资格证书。设备运行人员须持有符合规定的资格证书。消防安全人员须具有职业技能鉴定中心颁发的建（构）筑物消防员资格证书或消防中控室值班员证书。 4、工作人员外貌端庄、身体健康，要符合行业特点，并且根据工种相关工作人员持证上岗。 5、所有工作人员均要接受政治审核，承担保密义务，若造成损失由乙方承担相应责任。 六、 服务方案技术要求 针对本项目制定完善的物业服务方案，包括但不限于以下内容： 1、管理服务理念和目标。结合本项目特点，提出物业服务的整体设想及策划，包括服务目标、管理措施。 2、项目管理机构运作方案、管理制度（含保密制度）和工作计划。阐述项目经理的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法。 3、提供针对本项目的管理人员和服务人员的配备、培训与管理计划。 4、各项服务方案。包括但不限于各项设备设施的维修养护和运行管理、大中修改造、环境卫生保洁、园林绿化、会议服务、物业档案管理方案。 5、节能措施。结合本项目实际情况，乙方以自身经验提出完善的节能措施方案。 6、应急预案包括但不限于外墙或建筑物发生危险，影响人员安全时的应急预案；突然断水、断电的应急预案；火灾应急预案；雨、污水管及排水管网阻塞的应急预案；水浸应急预案；极端天气预案、防汛应急预案等。 7、物业管理队伍及相应工作平稳交接的工作方案。 8、创优规划方案。 9、乙方物业服务承诺及优惠措施。 2018年12月18日