鹤城区行政综合楼、卫计楼、武装部物业管理服务合同公告 公告日期:2019年01月02日 甲方（委托方）：怀化市鹤城区机关事务管理局 法定代表人： 地址：怀化市鹤城区金海路69号 电话：0745-2244580 乙方（被委托方）：深圳市城建物业管理有限公司[联系方式] 法定代表人： 地址： 电话： 邮编： 根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》和《公共机构节能条例》等法律法规，甲乙双方在自愿、平等的基础上，经公开招标评标，甲方委托乙方对鹤城区行政综合楼、卫计楼、武装部执行物业管理服务，为明确双方的权利和义务，经双方协商一致，特签订本合同。 第一章 物业基本情况 第一条 物业基本情况 1、鹤城区行政中心综合楼，位于城东新区金海路69号，建筑面积21478.57平方米。办公楼共17层（地下1层），目前使用办公楼共17层，办公室459间，会议室10间，卫生间18个，安全保卫监控室、消防控制室、管道加压室、配电房设负一楼，直饮水机房、电梯机房设天台平层，地下停车场设在负一楼（泊车位20余个），办公楼前15个、后10个，服务对象20个； 2、鹤城区卫生和计划生育局位于城东新区，占地面积4803平方米。建筑面积4854.23㎡，本次物业服务范围为整个办公区域安全保卫、环境保洁、日常维修7层楼的公共坏境、卫生服务、公共绿化亮化，停车场（负一楼停车场）管理服务等内容； 3、鹤城区人民武装部位于城东新区，建筑庄严而大气，共有两栋建筑前后排列，本次物业服务范围为前座办公区域5层楼的公共环境、卫生服务，公共绿化服务等内容。 第二章 委托管理事项 第二条 在委托的物业管理服务范围内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容： 鹤城区行政综合楼、卫计楼、武装部物业管理服务的范围和内容包括所有设备设施的使用及日常维护、安保、保洁、停车场管理，具体内容为： l. 共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。包括共用的上下管道、公共照明、供配电系统，供水系统、直饮水系统、消防系统、管道加压装置、会议系统、消防设备设施、电梯和安保监控系统等公共的机械电器设备设施； 2. 房屋建筑共用部分的维修、养护和管理。包括楼盖、层顶、内外墙及门窗、楼梯间、走廊通道、电梯间、卫生间、休息区、地下室、架空层、停车场； 3. 公共设施和附属建筑物的日常维修、养护和管理。包括上下水管道、排污管理、化粪池、沟渠、井等； 4. 公共环境卫生服务。包括办公楼公共卫生、灯光、外墙及门窗（外墙每年清洗一次、费用由甲方承担）、管理范围内的公共场所的保洁、垃圾的收集与清运至垃圾中转站； 5. 管理范围内的车辆行驶和停泊管理及交通设施、标志、设备的养护、维修和管理； 6. 治安防范工作。包括入口处指挥、大楼门岗执勤、楼内外巡逻，安全、监控以及防火、防盗、防破坏、防事故等； 7. 公共区域内插座、灯具及线路的检测维修、保养，灯泡、灯管的更换与维修等； 8. 对鹤城区行政综合楼、卫计楼、武装部所有入驻单位的水电使用维护管理； 9.负责本大楼的信件邮件及报刊杂志的收发工作； 10.其他委托事项。 第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项： 1. 重大节日（元旦、春节、“劳动节”、“国庆节”）花卉的布置与摆放（花卉的品种和规格按甲方要求提供、花卉租赁费用由物业使用人自行负责）。 2. 组织开展健康的社区文化娱乐活动。 3. 对物业使用人违反物业管理有关规定的行为，采取规劝、制止、警告、责令赔偿损失等措施，并及时通报甲方。 第四条 乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务标准见招投标文件）。 第五条 业主和物业使用人可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由甲、乙双方另行商定。 第三章 物业管理目标 第六条 各项管理指标执行物业监管部门规定的各项标准，乙方在接管该物业两年内须达到三星物业服务标准，三年内须达到四星物业服务标准，并达到以下具体要求： 1. 在合同期内达到物业服务一级（含）以上服务标准。 2. 制定物业管理发展规划，有计划、有检查，各项物业服务业主满意率达95％以上。 3. 有效投诉率低于5％。 4. 有效投诉处理率达100％。 5. 房屋及公共配套设施、设备完好率98％。 6. 大楼内治安案件为零，无重大事故发生。 7. 环境卫生、消毒达标率为95％。 8. 利用现代化管理手段对物业进行管理。 9. 消防管理要符合消防法律法规，年检设备设施完好率达到100％。 10. 维修合格率99％。 第四章 物业管理服务费用 第七条 物业管理服务费支付标准及内容：经政府采购招标，乙方按下列标准收取物业管理服务费950000元/年（大写：玖拾伍万圆整/年），根据乙方要求，在履行合同期内，如因政策性因素影响（主要指员工法定保险费用政策调整），甲方经与区财政等部门核实，报区委、区政府领导审批同意后，方可适当调整乙方的物管费用。 第八条 支付方式：本物业的管理服务费按月支付，具体为：每月支付79167元（大写：柒万玖仟壹佰陆拾柒元），甲方于每月10日前凭乙方正规的物业管理发票付清前一个月的物业服务费。本合同期满当月的管理服务费待甲、乙双方交接完相关手续后，甲方方予支付。 第九条 物业管理服务费具体支出范围：（不包含员工法定保险费用） （1）人工费用； （2）公共设备设施、配套建筑物及公共区域清洁卫生的日常维护费； （3）办公费用、服装费、秩序维护及不可预见费用等； （4）法定税费； （5）物业管理佣金； （6）实施本项目物业管理所必须的其他费用； 乙方按照上述标准收取物业服务费用，费用支出每季度向甲方通报，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，所发生的盈余或亏损由乙方享有或承担。 第十条 其他费用约定：物业管理区域内的房屋共用部位、公共设施、公共场地的日常维修养护费用按以下规定办理： l. 房屋共用部位的日常小修、养护费用由乙方承担； 2. 房屋共用设施、设备的日常小修、养护费用由乙方承担； 3. 其他附属配套建筑和设施的日常小修、养护费用由乙方承担； 4. 房屋建筑、设施设备维修、更换的元器件费用，单项300元以内材料费用由乙方承担。费用超过300元的单次单项工程材料和元器件材料经甲方核准后，由甲方承担费用，乙方免费安装更换（武装部、卫计委项目维修材料费由物业使用人自行负责）。 第十一条 未尽事宜：乙方负责甲方招标书内容的所有服务项目，超出招标书服务内容范围的服务，费用应由甲乙双方协商解决。 除本合同规定的应收费项目外，未经甲方同意，乙方不得以甲方所辖物业设施设备提供使用为由收取第三方任何费用。 第十二条 特约服务费 乙方可为物业使用者提供物业管理服务委托合同之外的特约服务和代办服务，收费标准须经甲方同意，费用按双方约定和实际发生计付。 第五章 物业的承接验收 第十三条 在乙方承接物业管理区域内的物业及设备、设施前，甲乙双方应对相关的物业及设备、设施进行查验并对其状况签署确认书，作为双方承担责任的依据。对于存在问题的，甲方应在约定的时间内整改，在此期间因甲方原因导致的责任由甲方负责，因乙方原因导致的责任由乙方负责。 第十四条 乙方在接管物业时，甲方应尽可能将下列资料的复印件提供给乙方，原件甲方存档。 l. 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料； 2. 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 3. 物业质量保修文件和物业使用说明文件。 第十五条 甲方应当保证委托乙方管理的物业及设备、设施符合国家安全标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。 第六章 物业的使用与维护 第十六条 乙方应配合甲方制定本物业管理区域内设施设备的使用、公共秩序和卫生维护等方面的规章制度。 乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方应给予必要配合。 第十七条 乙方可采取规劝、向有关管理部门和甲方报告等必要措施，制止物业使用人违反物业管理区域内物业管理规章制度的行为。 第十八条 乙方应及时向甲方通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理甲方和物业使用人的投诉，接受甲方和物业使用人的监督。 第十九条 甲方按有关规定向乙方提供能够直接使用的物业管理用房，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。 第七章 双方权利义务 第二十条 甲方权利义务： 1. 本合同签订后，甲方成立物业考核领导小组，负责对乙方的服务项目和承诺事项的监督管理和考核； 2. 制定管理区域内有关管理规定并监督物业使用人遵守执行； 3. 审定乙方拟招聘的机电、清洁人员及安全执勤员及其它招聘人员的入职资格，其他招聘人员报甲方备案； 4. 检查、监督乙方管理工作的实施及相关制度的执行情况，针对乙方未达标的情况提出整改要求；有权对乙方不称职的人员提出撤换的建议。每年按照行业管理标准及乙方的服务承诺进行一次全面考核评定； 5. 与物业管理公司议定年度工作计划、年度费用预算、决算报告； 6. 协调和处理托管的房屋、设备、设施因未达验收标准而发生的返修事项及其相关费用支付问题； 7. 甲方自合同生效之日起无偿向乙方提供必要的管理用房和库房； 8. 负责收集、整理物业管理所需全部图纸和设备的相关档案、资料； 9. 协调、处理大楼工程质保期内的质量返修问题； 10. 协助乙方做好有关物业管理的宣传和文化活动等工作； 11. 审批、协调、处理大楼其它单位因工作需要与乙方构成的临时劳务关系事宜； 12. 协助处理本合同内容之外的各类纠纷； 13. 按合同约定甲方向乙方支付物业费用； 14. 负责审定乙方提出的房屋、公用设备、设施维修方案及费用预决算并监督其组织实施。房屋和设备设施保修保质期内负责与施工方（供应商）的联系协调并监督维修保养质量。 15. 法律法规规定的由甲方承担的其他义务。 第二十一条 乙方权利义务： l. 按照本合同及有关附件的约定的物业管理服务内容和标准，提供优质、高效、规范、文明、周到的物业管理服务，并达到法定及约定的质量标准和物管要求； 2. 及时处理管理单位及物业使用人的报修及投诉事项，对物业使用人的有关意见、投诉和建议，乙方应立即报告甲方，并通过甲方给予合理答复和解决方案，对有效投诉乙方必须及时给予解决； 3. 未经甲方同意，不得利用物管区域的场所、空间、设施、设备进行经营性活动； 4. 除有约定外，不得私自向业主、物业使用人收取任何费用； 5. 遵守有关保密制度，对物业管理服务范围内涉及安全、国家秘密、个人隐私的事项应尽保密义务，不得泄漏； 6. 根据有关法律法规和本合同及投标文件的约定，会同甲方制定并完善物业管理制度（包括公共管理制度、内部岗位职责、操作规程及相关规章制度等）； 7. 乙方应按照国家的法律法规制定各项应急预案，确保鹤城区行政综合楼、卫计楼、武装部正常运转； 8. 建立健全大楼资料档案。包括大楼内所有物业管理，包括建筑、环境、物品、人员管理等方面的资料档案，并妥善保管，不得泄漏； 9. 乙方不得将本物业管理项目转包或分包给其他单位（或个人），若因乙方专项资质原因，专业化管理服务需要，确需将某项专业项目包给其他具备相应资质的专业单位，须事先征得甲方同意，但不得将管理责任及利益转让给其他人或单位，对该专业项目的管理责任仍由乙方承担； 10. 负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备等的日常维修保养计划和一般性维修方案，经双方议定后由乙方组织实施； 11. 向物业使用人宣传物业使用的有关规定，当装修物业时，告知有关限制条件，并负责指导； 12. 负责编制物业管理年度计划、资金使用计划及年度费用报告； 13. 对本物业的共用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方同意并报有关部门批准后，方可实施； 14. 执行大楼管理制度及消防制度，有权对违反制度的行为给予纠正或制止，发现问题及时处理并向甲方报告； 15. 对甲方委托的设备、设施负有保护及监管责任，如属于管理不善或操作不当造成的财产损失和人身伤亡，乙方应负全部责任； 16. 依据《物业管理条例》做好办公楼内人身财产安全防范工作，维护办公楼的正常办公秩序。在管理责任范围内因乙方的不作为或未尽职责造成的火灾、生产经营、人身安全及重大社会影响等事故及刑事、治安案件等，由乙方负责； 17. 报经甲方批准同意后，乙方可外派工作人员与大楼其它单位构成临时劳务关系，其具体事宜经协商一致后，由乙方组织实施； 18. 乙方无须承担大楼未配置后备电源及双路供电时非管理责任造成停电的一切损失； 19. 乙方应加强内部管理，规范内部运作，聘用人员应从思想、身体、素质等方面严格把关，要按照《劳动法》等法律法规加强员工教育培训，依法保障员工的合法权益。若因员工不当行为造成相关损害损失和出现违反有关法律条规等行为的，均由乙方负责； 乙方应严格加强员工安全管理，乙方员工出现的任何意外事故及伤害均由乙方负责，甲方不承担任何责任。 20. 乙方人员办公用品及生活用水电费、通信费、车辆等项费用由自己承担； 21. 本合同终止时，①乙方必须向甲方移交其使用的办公用房及住宿用房，并保证不损毁；②必须移交大楼房屋、设备设施等全部档案资料及属于甲方的办公用品和工具； 22. 本合同履行期间，乙方应自觉服从甲方的物业考核领导小组的监督、考核和管理； 23. 法律、法规规定的由乙方承担的其他责任和义务。 第八章 考评办法 第二十二条 乙方物业管理服务工作每月考评，由甲方组织考评小组，考核标准必须达到95分以上，未达到95分，每差1分扣除本月1％的物业服务费。连续两次考评考核60分以下的，甲方有权终止合同（评分标准见附件） 第九章 违约责任 第二十三条 甲方违反本合同约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方解决。为解决而造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应的经济赔偿，但因不可抗力导致的除外。 第二十四条 乙方负责的所有维修、养护工作需及时到位（急修：十分钟以内到现场），甲方负责督促、验收。如乙方不能及时在甲方合理限定的时间内完成各项维修、养护工作，为了不影响物业正常使用和机关正常运转，甲方有权自行处理，其发生费用在当月或下月支付乙方的物业管理费中扣除。 第二十五条 甲方或委托的物业管理监督机构收到业主、物业使用人对乙方物业管理服务事项的投诉，经查证属实，确系乙方责任的，每发生一起扣除乙方100元的物业管理服务费作为支付甲方的违约金。 第二十六条 乙方违反本合同的约定，管理服务未达到本合同约定的服务内容和质量标准的，甲方有权要求乙方在一定期限内解决，逾期未解决的，甲方有权终止合同，造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任，但因不可抗力因素除外。 第二十七条 一方违约致使不能实现合同目的，合同提前解除的，违约方应向对方支付壹万元的违约金，造成损失的还应依法予以赔偿。 第二十八条 乙方必须认真做好职责范围内的安全保卫工作，保证按照合同有关安保条款做好各项工作。因乙方责任导致发生重大安全事故，扣除乙方当月所得的物管费作为违约金并由其承担全部责任。 第二十九条 乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准或删减服务项目的，每发生一次，扣除乙方伍仟元的物管费作为向甲方支付的违约金，甲方有权要求乙方赔偿因此造成的损失。 第三十条 乙方管理区域发生室内盗窃案件时，经相关职能部门鉴定，确属乙方有偿服务项目和管理内容且失职造成的，乙方应对受害人先行承担相应的赔偿责任。 第三十一条 以下情况乙方不承担责任： 1. 因不可抗力导致物业管理服务中断的； 2. 乙方己履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的； 3. 因维修养护物业共用部位、共用设施设备的需要，且己提前告知物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备等造成损失的； 4. 非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。 第十章 其他事项 第三十二条 乙方服务人员不能少于甲方招标文件规定的40人，乙方不得随意调减，如发现减少编制或脱岗漏岗，乙方应向甲方支付1000元/人次的违约金，并需在5天内补齐人数，否则甲方有权终止合同。 第三十三条 本合同期限为3 年，自 2019 年 1 月 1 日至2021年12月31日。 合同期间乙方派驻怀化的项目经理及部门负责人必须常驻怀化，且不得少于3人，否则，甲方有权终止合同。 第三十四条 本项目的管理目标应按国家级物业管理示范大厦标准，并根据鹤城区行政综合楼、卫计楼、武装部的特点进行管理。 第三十五条 因乙方拖欠所聘员工劳动报酬及其他应付款项，员工向甲方投诉，要求甲方保护时，甲方有权在应付乙方的物业管理服务费中留置，直到纠纷解决， 第三十六条 本合同生效之日后，乙方正式进入履行物业合同及计算物业管理费的时间按甲方书面通知为准。前期物业管理服务中如有未竣工交验事项，可适当顺延。如有未通过验收项目，乙方应配合甲方负责改至符合国家相关标准。 第三十七条 本合同期满后，乙方达到了管理目标且大多数物业使用人反映良好，在同等条件下，乙方可优先获得续约权。 第三十八条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力，甲乙双方均须遵守。 第三十九条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。 本合同及其补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。 第四十条 本合同执行期间，如遇不可抗拒因素致使合同无法履行时，均不视为违约行为。双方应按有关法律规定及时协商处理。 第四十一条 本合同在履行中如发生争执，双方应协商解决或报请有关部门进行调解，协商不成，应依法向甲方所在地人民法院提起诉讼解决。 第四十二条 本合同一式六份，甲乙双方各执两份，甲方财政主管部门和甲方所在地物业行政主管部门各执一份，具有同等法律效力。 第四十三条 本合同自签字之日起生效。合同期满，本合同自然终止。双方如续订合同，应在本合同期满前六十天协商确定，并签订续约合同。 第四十四条 本合同之附件以及甲方的招标书和乙方的服务承诺均为合同的有效组成部分。 1. 招标文件（2018年制定）。 2. 投标文件（投标文件有关内容与招标文件内容不一致的，以招标文件为准）。 3. 鹤城区行政综合楼、卫计楼、武装部物业管理工作考评办法（附件一）。 4. 各项管理承诺一览表（见招标文件）。 甲方签章：怀化市鹤城区机关事务管理局 乙方签章：深圳市城建物业管理有限公司[联系方式] 法定代表人：仇春艳 法定代表人： 委托代理人：黄勇 2019年1月1日 2019年1月1日 附件下载： 暂无附件 竞价报名地址: http://www.ccgp-hunan.gov.cn/page/notice/notice.jsp?noticeId=1000465613 id=1