厅机关大楼物业管理服务采购项目 2019-01-11 00:09:47.0 福建省政府采购合同 编制说明 1、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国合同法》。 2、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。 甲方：福建省交通运输厅 乙方：福建陆海物业管理有限公司 中型企业 无 根据招标编号为[3500]FJXFZB[DY]2018017的厅机关大楼物业管理服务采购项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成一致并签订本合同： 1、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分： 1.1合同条款； 1.2招标文件、乙方的投标文件； 1.3其他文件或材料：□无。□无。 2、合同标的 包号 品目号 品目名称 商品名称 数量 计量 单位 产地 类型 单价 金额 品牌 型号技术 指标等 1 1-1 物业管理服务 物业管理服务 3 年 国内 1362288 4086864 无 无 合计： 4086864.00 3、合同总金额 3.1合同总金额为人民币大写：肆佰零捌万陆仟捌佰陆拾肆元整元（￥4086864.00）。 4、合同标的交付时间、地点和条件 4.1交付时间：服务期限3年（合同实行一年一签，考核合格后续签。）； 4.2交付地点：福建省福州市鼓楼区东水路18号； 4.3交付条件：按招标文件要求。 5、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下： 一、物业管理服务委托事项 1、 综合服务管理 （1）在物业服务区设有固定的物业日常服务管理机构，配备素质较高的物业处主任，实行综合服务管理。 （2）按人员配备要求配备物业服务人员。 （3）制定采购单位公约及辖区管理各项规章制度（含工作纪律）、办法和物业管理机构内部岗位考核制度。 （4）辖区内物业档案资料齐全。 （5）物业上岗人员的职业培训应有计划、有考核、有记录，制度落实。 （6）各类人员应熟悉物业情况和本岗位的责任，服务意识好，敬业精神强。 2、房屋的管理和维护 房屋承重结构；房屋主体结构；大堂、公共门厅；公共走廊；公共楼梯间；内天井;户外墙面；屋面；广场道路；地下车库车位150个；露天广场车位18个；蓄水池5个；化粪池 4 个；负二层污水雨水井23个垃圾中转站 1个。 3、物业共用部位及共用设施设备的管理和维护； （1）办公楼共用设施设备用房；配有电梯8部、中央空调系统（含空气源热泵采暖系统）、发电机组2台、KVA变压器、生活水泵、消防水泵。 （2）办公楼弱电系统：包含消防系统、安防监控系统、访客系统，电子巡更系统、车辆管理系统。 （3）消防设施： 消火栓、喷淋、气体灭火、消控中心设备、火灾报警探测器（烟感、温感）、手动报警按钮、层号灯、消火栓按钮、各消防用电设备房内的专用消防电话、各消防没设备用电配电箱、消防泵房配电柜 。 （4）公共照明设施： 大堂、门厅、电梯厅、楼梯间、走道、地下室、各机房内、各层设备间等的照明设施，以及景观照明设施。 （5）避雷设施：避雷带接闪器，配电箱SPD保护器。 4、环境卫生保洁； 办公大楼楼内公共区域地面和墙面、大堂、电梯厅、电梯轿厢、公共门厅、走廊、楼梯、洗手间、业务用房、楼梯扶手、栏杆、窗台、天台、屋顶、门窗玻璃等卫生保洁及垃圾收集。 5、绿化、景观管理； 公用部分绿地、花木、花坛盆景、绿篱修剪维护管理； 6、保安、消防及交通秩序管理 门岗、巡逻岗、大堂接待、消防安防监控岗、停车场及车辆管理、火灾、治安、公共卫生等突发事件的处理。 7、物业服务管理其他事项 为了确保做好福建交通综合大楼的物业管理工作，维护采购人的利益，对物业使用中的禁止行为指 定的管理措施： （1）二次装修报备审批。 （2）公共部位严禁违章搭盖。 （3）公共通道禁止占用。 二、服务要求 物业管理总体要求,切实做好管理服务工作，为采购人营造一个安全、文明、舒适、温馨的办公活动环境。 物业处： 1．在物业服务区设有固定的物业日常服务管理机构，配备素质较高的物业处主任，实行综合服务管理。 2．按人员配备要求配备物业服务人员。 3．制定采购人公约及辖区管理各项规章制度（含工作纪律）、办法和物业管理机构内部岗位考核制度。 4．辖区内物业档案资料齐全。 5．成交人上岗人员的职业培训应有计划、有考核、有记录，制度落实。 客服部： 1．成交人为本项目服务的人员必须政治面貌清白，无纹身，无劣迹，无犯罪前科。 2．管理和服务人员要佩带明显标志，遵守职业道德规范。 3．建立完善的各类人员工作业绩考核制度。 4．各类人员应熟悉物业情况和本岗位的责任，服务意识好，敬业精神强。 5．所有实行24小时值班制度的岗位都应执行岗位轮班制。 6. 物业服务应公布24小时值班投诉电话。 7. 采购人和物业使用人对物业的满意率应达到95%以上。 8. 完成、协助采购人大楼环境布置、接待和其他相关活动。 9. 归集、分发每日信件报刊及文件等。 10. 接受采购人委托，代签相关维护保养、管理合同、协议。 收发室送件员： 1.负责收取分发本大楼采购人的对公邮件、报刊杂志。 2.根据采购人的需求，提供力所能及服务。 会务服务： 1.负责会议室准备会场、会议接待、端茶倒水等（茶叶、水壶、水杯等由采购人提供）。 2.协助发放会议资料，会后收集整理会议室，恢复正常会议室秩序。 活动中心管理： 1、管理员严格按照活动中心开放时间提前半个小时到达活动中心，开门通风，调试器械。 2、管理员在关闭活动中心前，要对健身器械进行整理。 3、管理员负责日常卫生保洁，每周进行一次全面保洁。 4、管理员要热情服务干部职工健身运动，发现有违反规定的行为要及时提醒和制止。 工程部： 一、房屋的管理和维护 1．保证建筑物外观完好、整洁、无妨碍市容和观瞻。 2．保证辖区内无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂等。 3．房屋及公用设施保持完好，公共楼梯、走道、屋面、大厅等无随意堆放杂物和占用现象。建立完善的修缮制度。 4．每日巡查2次公用部位的水、电设施设备等，并做好巡查纪录；发现问题及时维修维护。 5．保持道路平坦通畅，停车场及其他公共场所等完好无损。 6．房屋及公用设施、设备的档案和资料齐全、存放有序，查阅方便。 7．房屋、设施、设备的采购单位报修项目15分钟内到达现场，及时率达98%以上，合格率达100%。急修项目4小时内完成，小修项目8小时完成（扣除材料供应时间），大修项目及时呈报。 8．房屋的维修合格率、养护完好率达100%。 二、公用设施、设备的日常管理和维护维修和运行人员均应持证上岗，做好各种运行、维护、保养和巡视检查记录并建档保存。 1．成交人负责所有设备设施的运行，巡检及维护管理（外包项目的维护由承包方负责，如消防系统、中央空调、电梯、高清数字监控系统、车辆管理系统、发电机组以及经采购单位核定后对外发包的设备大修项目） 2．保证服务范围内的给排水系统畅通。每年至少两次清洗二次供水设备，及时将水样送达有关部门检测，保证二次供水卫生达标。每月检查排水系统一次，发现异常情况及时疏通、清掏。排污管、阴井、化粪池、隔油池每年至少清掏一次。因清洗、清掏及疏通以上给排水设施、设备而发生的费用由成交人承担。 3．保证物业服务范围内所有照明设施完好。本项目内（仅限公共区域部分）所有的灯具、灯管的更换由成交人负责。 4．应配备与设备相适应的各类专业工程技术人员，并具备与设备维修相适应的各种维修设备及工具。 5．负责变配电设备、电梯、空调、给水、消防、监控等系统日常安全运行，保养良好，建立规范完善的变配电、电梯、空调、给水、消防、监控等系统的运行和设备维修保养制度，并严格执行，实行24小时运行和维修值班制度，及时排除故障。 6．成交人每年在供冷、供暖前分别各清洗一次空调出风、回风口滤网。 7．配电、电梯、空调、消防、安防的各种安全检查、审核证件齐全，一旦出现故障及时进行维修、保养。 8．对应急备用发电机，可随时启动并有完善的管理和运行制度，发电机组维保委托第三方专业技术人员执行。 9．建立供用水、电管理制度，积极协助采购单位安排合理的用水、用电和节水、节电计划，并负责采购单位水表、电表的抄表及造册、报表报送。 10．建立给排水设备维修保养制度并严格执行；设备和管道系统状况良好。 11. 电梯、消防系统、中央空调（含空气源热泵采暖系统）、楼宇智能自动控制系统、全覆盖高清数字监控系统等专业设备的维保必须委托有资质的专业公司负责执行，设施设备的日常运行、维保单位的管理由成交人负责。 12. 设施、设备的维修合格率、养护完好率达100%。 安防部： 一、人员要求 安防人员要求政治面貌清白，无劣迹，无刑事犯罪前科，身体健康且做事认真负责，安防人员要定期接受培训： 1.能处理和应对采购人公共秩序维护工作，能正确使用各类消防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案； 2.上岗时佩戴统一标志，保安按需求穿戴统一制服，佩戴规范，仪容仪表规范整齐。 3.文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。 二、保安 1.服务时间：保安实行24小时值班制度，大堂标兵岗及广场岗亭岗每个工作日早上及下午上班时间前、后15分钟必须立岗。 2.交接班：有详细完整的交接班记录。 3.履行进出人员、进出物品登记管理，落实访客系统登记制度。 4.外来车辆及外来人员管控：禁止无关车辆进入大楼车场，确需进入的应经领导审批后引导车辆有序通行、停放。禁止无关人员(产品推销、网购快递、收购废品等人员)进入。 5.值班室、岗亭清洁：保持值班室、岗亭环境整洁、有序。 6.夜间：大楼上班人员下班后，在规定时间内对楼层办公室门窗及楼道窗户关闭情况进行必要的安全检查，晚间第一次巡楼后，对留有加班的干部员工做好登记，关注人员出入情况，巡楼时要关闭各层卫生间排气扇及道内不必要的电灯。按时开启、关闭报警及其他有关设施。 三、巡楼巡逻 1.服务时间：保安24小时内实行定时巡逻。午间和夜间执勤人员不定时对楼层及地库车场、设备房、泵房、污水雨水井进行全方位巡楼巡逻。 2.根据需要设定巡逻路线，按规定路线做好巡更记录。 3.巡逻人员履行巡逻情况记录，合理处理，及时报告。 4.遇见陌生人员应主动询问，对无关人员妥善劝离。 5.如遇紧急情形应按照预案及时反应，快速处理，或及时报警。 6.做到巡逻与设防并重，队长、领班每夜不定时查岗，并做好记录； 7.每天清场后对大楼进行按层巡逻，做好签到备查记录，处理好突发事件； 四、消监控值班 1.消防巡查：消防设施完好无损，定期检查，发现问题及时报告。 2.监控室：保持24小时值班制度，并保持完整的监控记录，每天定期检查，做好记录。 3.应急响应：接到火警、警情后5分钟内到达现场，通知领导与警方，协助采取有关措施，落实大楼应急处置程序。 4.落实安防消控中心管理制度，严禁无关人员进入，做好监控中心卫生保洁。 五、停车场及车辆行驶的管理 1.疏导汽车、摩托车、电动自行车、自行车等车辆停放在指 定位置。 2.及时疏导保证道路畅通，不准超大型车辆入区域，落实《综合大楼车辆管理方案》。 3.停车场24小时值班管理。 4.随时巡检地面车辆情况及周边人员动态，发现异常情况及时处理并上报业主； 5.设置可危及人身安全处的标识和防范措施。 六、消防设施管理 （一）消防栓检查内容： 1.消火栓箱内的水带，水枪等设备是否齐备，水带有无霉烂，远程启泵按纽及其保护装置是否完好。 2.消火栓栓体有无锈蚀、漏水现象、栓口橡胶垫圈有无损坏丢失，消火栓闸阀开启是否灵活。 3.系统各种闸阀的启闭状态是否正常。 （二）灭火器的检查内容: 1.灭火器箱的完好程度，灭火器生产日期，灭火器是否使用，压力指数是否正常，按照规定期限及时报告采购方更新。 2.楼外消火栓、结合器每年检查保养一次。 3.干粉灭火器实行每月检验检查制度。 4.落实消防设备及安全通道指示灯的维修保养工作。 5.消防设备、设施和消防器材设专人管理，经常保持设备的完好清洁，发现问题及时报告。 6.楼内的消防楼梯，疏散通道，必须保持畅通，不得以任何理由随意堵塞。 （三）消防管控 1.建立消防应急制度预案。 2.建立义务消防队，定期组织演练。 3.建立消防管理制度、检查制度。 保洁部： （一）人员要求 1.保洁人员要求身体健康，吃苦耐劳，工作认真负责并定期接受培训。 2.上岗时佩戴统一标志，按需求穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。 3.文明工作，训练有素，言语规范，认真负责。 （二）室内 1.楼道地面、楼梯每日拖洗一次，巡回保洁，无积灰、污迹、垃圾、水。 2.开关盒、画框、表箱盖：2米以下每日擦抹一次；2米以上每周一次，无灰尘、污迹。 3.扶手、门：每日擦抹一次，应保持干净，无浮尘、污渍、手印、水迹、无锈斑。 4.天花板、公共楼道灯：每季除尘一次，无明显积灰、虫网。 5.玻璃：高度3米以下的玻璃每季清洁一次，无明显积灰、污迹。 6.卫生间保持地面清洁、无杂物、无积水、无毛发、无异味、便池、水池下水道要畅通。 7.墙面四周及阴角做到无水迹、无蜘蛛网。 8.垃圾日产日清。 （三）室外 1.道路地面、绿地：每日清扫一次，并落实巡回保洁，无明显暴露垃圾、卫生死角。 2.地面无痰渍、污渍，无积灰、无污迹。 3.垃圾收集：对垃圾每天进行清除、外运，做到垃圾日产日清，保持垃圾全部进垃圾箱，保持箱外无垃圾。 4.垃圾桶（箱）：对垃圾箱（桶）每周清刷1次，做到箱（桶）体清洁无污迹、无异味、无损坏。 5.玻璃门：每月擦拭一次，无灰尘、无污迹。 6.窨井（含集水井）每半年清理一次，井底无沉淀物。 7.明沟：每季度清扫一次，无明显垃圾，无堵塞。 8.消毒灭害：每季一次（其中6、7、8、9月每月喷洒一次），落实四害消杀工作，无明显蚊蝇滋生地、鼠迹。 9.车库：出入口每月清洗一次，无积灰、污迹、垃圾。 10.可上去的屋顶和雨水沟不定期清扫，要求无积水、无垃圾。 （四）其他 1.落实每周一次大扫除，对室外路面进行冲洗。 2.工作纪律：保洁员在工作期间要接受采购方的领导和监督，并遵守有关规章制度。 3.在遇到有人需要帮助时，应主动热情。 4.完成交办的其他临时工作。 大楼垃圾清运工： 负责每天大楼垃圾清运，确保垃圾中转站垃圾日产日清，按照市政要求将垃圾桶运至指 定地点。 绿化工： 1．应定期对花草树木进行施肥、修整、除草、防虫等，辖区内花草树木与建筑管理及养护制度完善，发现花草树木损坏或死亡应及时补种，保证提供清新宜人的生态环境。 2．绿化管理设施、设备齐全。 3．绿化成活率98%以上。 4. 物业公共部位花卉租摆，外包委托专业花卉公司负责。 三、管理服务费用 1、由成交人承担的费用 本次项目实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利 润。 物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分： （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化养护费用； （5）物业管理区域秩序维护费用； （6）办公费用； （7）物业服务企业固定资产折旧； （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9）经采购人同意的其它费用。 2、由采购人承担的费用. （1）本次项目的电梯维保、消防系统维保、安防监控系统维保、中央空调机组维保费、空调水处理费、发电机组维保、高低压供配电耐压试验检测、防雷装置定期检测等事项，均委托专业维保公司支出的专项维保费用。 （2）委托专项“四害”杀灭防治服务、公共部位花卉租摆费用。 （3）物业共用部位、共用设施设备、市政设施、附属设施、配套建筑物、绿地养护等日常单项运行维护费用及年检费用在 2000 元（含本数）以上，按大楼内各单位各自所占面积比例分摊承担；在 2000 元以下，由成交人负责承担。 （4）物业专有部分的专有部位、专有设施设备损坏时，采购人、物业使用人可以向成交人报修，也可以自行维修。经报修由成交人维修的，维修费用由采购人或物业使用人承担。 （5）会议服务接待用品及饮品、茶叶及其物品费用； 需由采购人承担费用的情况，必须由物业公司向采购人指 定人员提出维修申请并附预算，报采购人指 定人员负责核实维修部位和审核维修费用，同意维修后方可实施。以上需由采购人承担的项目，物业公司必须负责监督、跟踪、落实，并按驻楼各单位实际面积分摊后收取费用。 以上由成交人共同分摊的费用，成交人不允许加价，采购人需开具增值税专用发票的，产生的税额由采购人承担。。 6、验收 6.1验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下： 甲方将根据招标文件、乙方投标文件的规定或约定的物业管理服务委托事项、项目技术规范和服务要求及管理服务费用等事项，对物业公司的管理服务工作情况进行验收 。 6.2本项目是否邀请其他投标人参与验收： 不邀请。 7、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下： 支付期次 支付比例（%） 支付期次说明 1 100 物业服务费按340572元/季度（按标的标准面积计算数）结算，于每季首月10日前支付本季物业费，具体方式按合同约定。 。 8、履约保证金 无。 9、合同有效期 采取统招分签方式，由甲方统一采购，大楼内厅所属单位（福建省交通信息通信与应急处置中心、福建省交通建设质量安全监督局、福建省交通工程造价管理站、福建省交通规划办公室、福建省交通信息经济科技信息中心），服务期限3年，分别按照各自单位实际面积乙方签订物业服务合同，第一年合同期限自2019年1月1日起至 2019年12月31日止，后两年合同期限以此类推。 10、违约责任 一、 在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任： （一）因不可抗力导致物业服务中断的；（二）因维修养护物业共有部分需要且事先已告知业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止附属设施设备使用等造成损失的；（三）因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他附属设施设备运行障碍造成损失的；（四）因业主、物业使用人未及时交纳供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用而导致服务中断或受到影响的；（五）业主、物业使用人违反管理规约和物业管理区域内规章制度的行为，虽经乙方采取规劝、制止、向有关部门报告等措施后，仍未解决，其行为对其他业主、物业使用人产生妨碍和影响的； 二、甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务事项和质量的，乙方有权依法解除本合同；造成乙方经济损失的，甲方应予经济赔偿；乙方预收的物业服务资金或物业服务费用应当返还给相应业主、物业使用人。 三、乙方未按照本合同的约定做好公共区域的安全防范和秩序维护，造成业主、物业使用人人身、财产损害的，乙方应当依法承担相应的法律责任，造成甲方、甲方下属单位或其他人员等经济损失的，乙方应予赔偿。 四、乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主和物业使用人有权拒绝支付。 五、 乙方违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同约定的服务事项和质量的，甲方有权依法解除本合同，乙方预收的物业服务资金或物业服务费用应当返还给相应业主、物业使用人。 一方解除本合同的，应当在合同终止三十日前书面告知另一方；乙方应当在合同终止之日起十日内退出本物业管理区域，并与甲方或全体业主依法选聘新的物业服务企业或其他管理人完成交接手续。 。 11、知识产权 11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。 11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：无相关事项。 12、解决争议的方法 12.1甲、乙双方协商解决。 12.2若协商解决不成，则通过下列途径之一解决： 提交仲裁委员会仲裁，具体如下：。 向人民法院提起诉讼，具体如下：向甲方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。 13、不可抗力 13.1因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的15日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。 13.2本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。 14、合同条款 根据实际情况填写。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。 15、其他约定 15.1合同文件与本合同具有同等法律效力。 15.2本合同未尽事宜，双方可另行补充。 15.3本合同自签订之日起生效。 15.4本合同纸质文件一式5份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。 15.5其他：□无。□甲、乙双方各执 2 份，由物业服务企业持一份样本向物业所在地的区（县、市）人民政府房地产行政主管部门备案。 甲方： 福建省交通运输厅 乙方： 福建陆海物业管理有限公司 住所： 福州市东水路18号交通综合大楼 住所： 福州市东水路18号交通厅住宅楼 单位负责人： 单位负责人： 叶晓婵 委托代理人： 委托代理人： 杨国霖 联系方法： 0591-87077600 联系方法： 15880066566 开户银行： 开户银行： 兴业银行福州湖东支行 账号： 账号： 118060100100081044 签订地点：福建福州 签订日期：2019年01月09日