漳州市龙文区文化中心物业管理服务类采购项目 2019-02-26 22:09:21.0 漳州市政府采购合同 编制说明 1、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国合同法》。 2、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。 甲方：龙文区文化体育和旅游局 乙方：福建隆盛物业服务有限公司 根据招标编号为[350603]ZCG[CS]2019001的漳州市龙文区文化中心物业管理服务类采购项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成一致并签订本合同： 1、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分： 1.1合同条款； 1.2招标文件、乙方的投标文件； 1.3其他文件或材料：□无。□无。 2、合同标的 包号 品目号 品目名称 商品名称 数量 计量 单位 产地 类型 单价 金额 品牌 型号技术 指标等 1 1-1 物业管理服务 物业管理服务 1 年 国内 446160 446160 隆盛物业 物业服务 合计： 446160.00 3、合同总金额 3.1合同总金额为人民币大写：肆拾肆万陆仟壹佰陆拾元整（￥446160.00）。 4、合同标的交付时间、地点和条件 4.1交付时间：合同签订后 (7 ) 天内交货； 4.2交付地点：福建省漳州市龙文区蓝田经济开发区景山机关大院4栋二楼； 4.3交付条件：验收合格交付使用。 5、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下： 按合同条款。 6、验收 6.1验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下： 验收方式： 验收期次和验收期次说明 1、按合同约定 2、采购人成立物业服务考核工作领导小组，制定《物业服务质量考核标准及评分细则》及日常检查负面清单，各部门对各自的业务范围履行监督、检查、指导及成效评价。。 6.2本项目是否邀请其他投标人参与验收： 不邀请。 7、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下： 支付期次 支付比例（%） 支付期次说明 1 25 按合同签订之日起后，每季度支付一次。 2 25 按合同签订之日起后，每季度支付一次。 3 25 按合同签订之日起后，每季度支付一次。 4 25 按合同签订之日起后，每季度支付一次。 。 8、履约保证金 有,具体如下:贰万贰仟叁佰零捌元整（￥22308元）。 9、合同有效期 合同期限壹年，自2019年2月12起至2020年2月11日止。。 10、违约责任 1、物业服务期间，当物业服务人员缺员缺岗的数量达到合同人员配置数量的10%或者以上时，每次扣物业管理费2000元。发现缺岗缺员后，甲方应给乙方下发“缺岗缺员通知书”，在甲方下发“缺岗缺员通知书”三次后三日内仍未改正的，甲方有权单方面终止合同。 2、外来车辆整齐停放在室外停车场，如发现停放零乱的一次扣物业管理金200元。每天停放的外来车辆应及时清场，严禁外来车辆将车停至隔天，一经发现，一次扣物业管理金200元。 3、本单位车辆进出地下停车场或室外停车场，门卫保安要做好登记。每天12:00-15:00及18:00到第二天08:00期间，非本单位公物车辆须经保卫室同意，并登记后方可进入，发现私自放行的一次扣物业管理金500元。 4、外来人员需经登记、询问被访人后方可进入，门卫保安岗位负责检查来访人员登记表；发现来访者无登记进入的，发现一次扣物业管理金200元；发现推销人员进入的，发现一次扣物业管理金500元。 5、严格按要求打扫卫生并达到规定标准，发现卫生达不到标准的，经甲方提出整改后仍不达标的，每次扣物业服务金100元。 6、及时负责水电维修，不按标准和规定时间完成维修任务的，发现一次扣物业管理金200元。停电、停水或切换电源、水源未事先告知（电业局外供电线路突然故障的除外）的发现一次扣物业管理金500元；如因工作马虎，引起大面积溢水、断水、断电现象，对工作带来一定影响，发现一次扣1000元，造成损失由乙方负责赔偿。 7、确保业主院内车辆及车牌安全。发现车辆及车牌丢失，物业公司除照价赔偿外，并扣罚物业管理金2000元。 8、积极完成业主临时交待的工作任务，工作发现推诿的，发现一次扣物业管理金200元。 9、严防火灾事故，做好火灾日常维护和突发事件演练，发生火灾事故（除人为外），扣物业管理金2000元；如因工作责任性不强，工作马虎造成电气事故或火警等事故的损害，由乙方负责赔偿。 10、合同规定的物业管理项目未完成的，按投标内容规定的本项目价格加倍扣罚。 11、保安人员在执勤工作中若出现打架、斗殴等造成自身或他人人身伤害的由服务公司承担一切责任，每人次扣物业服务金500元，并将案件移交公安机关处理。 12、物业服务公司如不遵守安全操作规程，盲目操作、违章操作所引起的相应责任，由物业公司自负。 13、员工在工作期间出现睡岗、漏岗、窜岗、溜岗或不按遵守管理制度规定的，未造成损失的，每人次扣物业服务金500元；出现事故造成损失的，乙方应赔偿全部经济损失；造成重大损失或其他严重后果的，将依法移送相关部门处理。 14、业主监管部门不定时对物业工作进行检查、考评。一年之内，同一服务项目考评二次不合格时，将以书面形式通知物业公司限期整改，物业公司必须提交整改措施报告，由业主监管部门监督实施。 15、未经业主许可，物业公司不得随意改变管网、供电、通讯线路、房屋等结构，确需改动时，方案须经业主同意。 16、乙方年度期间累加达到3次督查考评不合格的，甲方有权单方面解除合同。造成经济损失的，追究乙方相应的经济责任。 17、若甲方出现东西被盗、财产丢失等情况，经查明是由物业公司未能履行好管理职责而造成的，则由物业公司负责全额赔偿。 18、搞好“防火、防盗、防事故”等安全防范工作，对于因管理不善或工作人员失职，渎职而造成人员伤害、财产损失等事故者，物业公司要追究相关人员的责任并负责赔偿。属于自然灾害等不可抗拒因素造成损失者，将由双方另行协商解决。 19、若乙方未注意服务区域内的建筑物或构筑物出现的可能危及安全的险情，并未及时通知甲方处理而造成人身或者财产损失的，乙方应承担相应的责任。 20、如乙方违约而致使甲方单方终止(解除)合同的，合同自甲方发出的解除合同通知书第三日起解除。合同解除后，乙方应承担甲方重新招标前另外聘请人员提供服务而增加的费用以及甲方另行招标所产生的所有费用及其他一切损失。。 11、知识产权 11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。 11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：无。 12、解决争议的方法 12.1甲、乙双方协商解决。 12.2若协商解决不成，则通过下列途径之一解决： 提交仲裁委员会仲裁，具体如下：。 向人民法院提起诉讼，具体如下：龙文区人民法院。 13、不可抗力 13.1因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的15日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。 13.2本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。 14、合同条款 服务内容及要求： （一）大楼简要概况： 龙文区文化中心位于龙文区景山机关大院内，用地面积约13101.45㎡，包括一幢含文化馆、图书馆、档案馆及地下停车场的综合楼，建筑层5层，总建筑面积13500㎡，其中文化馆4500㎡（含演艺中心），图书馆3000㎡，档案馆2000㎡，地下停车场4000㎡，配套建设室外停车场、区内道路、绿化等配套设施。配备有发电机组、电梯5部、排污泵、二次供水系统、消防控制系统、监控系统等设备。物业区包括综合楼及楼外的院落、地下停车场；物业区西、北两侧靠近公路有2个大门供车辆、行人进出，东、南两侧与景山机关大院相通。 (二)物业管理的基本内容： 1、物业区内房屋及附属设施共用部位的维护与管理。 2、物业区内共用设施及其运行维护与管理。 3、物业区内及周边责任范围区环境卫生管理。 4、物业区域内交通、治安、消防的管理。 5、物业档案资料的管理。 6、公共事务性质的服务。 (三)物业管理服务基本要求： 1、公示：在物业区内明显的地方设置宣传栏（板），公示物业管理人员照片、姓名、职务、责任范围以及物业服务内容。 2、环境卫生管理 ①生活垃圾日产日清，垃圾箱（筒）周边无垃圾散漏。 ②垃圾临时放置点、垃圾箱（筒）无异味。定期消毒，防止蚊、蝇、白蚁、虫等滋生。 ③物业区内堆放的杂物、张贴的通知、广告等要及时清理。 ④遇风、雨过后要及时清扫道路上的拉圾、排除积水，保障业主通行安全便利。 3、安全及车辆管理 ①有安装的安全监控系统要保证运行正常。 ②定时在物业区内巡逻检查，并制定合理巡查路线，做好巡查记录以备检查。 ③物业区安全值班和巡查人员工作时间应当衣冠整齐，不得吃东西、抽烟、聊天、打闹，夜间执勤不得睡觉、饮酒。 ④在非上班及图书馆、文化馆对外开放时间，非区内机动车不得进入，确需进入者应当问明事由，登记车辆车牌号、进出时间方可进入。 ⑤在非上班及图书馆、文化馆对外开放时间，应做好人员进出记录，对进入区内的陌生人进行询问；在区内从事装修和服务的人员，应当办理临时出入证。 ⑥车辆停放秩序良好，主要通道、消防通道不阻塞。 ⑦公共场所健身娱乐设施完好，无安全隐患。危险部位、地段设置安全警示标志。 ⑧每半年组织一次大楼全体人员进行安全逃生（消防、地震等）演练。 ⑨注意服务区域内的建筑物或构筑物出现的可能危及安全的险情，如果发现出现险情应及时通知甲方处理。 4、物业维修服务管理 ①物业维修及时，报修、维修、回访要有完整的记录，尤其是楼宇中的配套设施（包括灯泡、开关、洗手间水龙头、插座、坐便器等）。 ②共用设施设备运行良好，定期保养和检修，保养和检修记录完整。 ③电梯按要求及时检验，轿厢内干净、明亮（包括联系电梯的维修维保等相关事宜）。 5、消防管理：建立消防责任制；定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；消防设施设备有明显标志，消防设施设备完好，放置合理，定期更换过期灭火器，定期巡查、检修。 6、会务服务： 在物业管理范围内举办的各种活动，乙方应遵从并无条件配合，做好场地保洁、现场布置、秩序维持、氛围营造等各种后勤保障、安全保障服务。 7、总体服务质量水平：乙方所提供的物业服务满意度须达到90%以上。 8、其他要求：若甲方有其他服务需求，须向乙方支付额外费用的，每次由乙方做预算报价，待甲方确认后交乙方组织实施，并在10天内付款向乙方支付款项。 （四）岗位具体工作内容要求： 1、机电维修工作岗位服务 服务内容 序号 工作内容要求 管理与 维护 1 保持责任区内的照明设备的完好，损坏要及时维修，确保各项用电设备的安全和保障。 2 责任区内的各种机电设备出现故障要及时进行修理，保障大楼的电源供应。 3 负责责任区的日常水、电器的维护与管理。 4 维护自备电源设备（发电机房）的完好，备足燃料，随时供电（外电失供状态下），保障责任区的用电。 5 维护消防泵房的完好，做到随时能投入使用。 ①给排水设备运行维护，给排水设备运行维护是指为保证管理区域内给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。 ②监控中心负责消防报警系统、保安监控系统、电梯运行监视、空调智能化控制系统、水泵运行监视等的值班、检查及日常维修保养工作。 2、保洁工作岗位服务 场所 序号 工作内容要求 频 次 演艺剧场 1 打扫及擦净地面和门口阶梯，使地面保持干净、无纸屑、果皮、烟头等杂物。 每周1次或活动前后 2 清洁内墙面、指示牌等装置，确保表面光亮洁净。 每日1次 3 收集及清倒烟灰筒，并清洗烟灰筒内外，用抹布擦拭，保持其光亮洁净。 每日1次 4 清洁所有花盆及植物。 每日1次 5 擦净空调风口百叶、灯罩、电灯箱积尘。 每月2次 6 清扫天花板尘埃、蜘蛛网。 每月1次 7 窗帘清洗 每年1次 一楼大厅 1 卫生要天天保持整洁，排椅、展板等物品要摆放整齐。 每 日 2 清扫地板灰尘、垃圾等。 每日 3 如遇活动需要，应提前加强保洁工作，活动后及时清理保洁。 随 时 4 清扫天花板灰尘、蜘蛛网等。 每月1次 5 玻璃、门窗无污迹、裂痕 每 日 6 休息室(沙发、茶具、场地等)清洁。 随时 卫生间 1 清洁洗手间。 每日2次 2 冲洗洗手池（盆）、抽水马桶、小便池、地漏。 每日1次 3 擦净灯饰、玻璃、烘手器、隔板、镜面、门窗、不锈钢等装置。 每天1次 4 擦净排气扇、天花板、灯具等设备。 每月2次 5 喷洒空气清新剂或定期放置除臭药丸。 每月2次 化粪池 1 清理 每年1次 空调清洗 1 清洗 每年1次 二次供水清洗检验 1 清洗生活水箱，并定期送检； 每年2次 电梯间 1 拖擦电梯桥厢内地面垃圾、沙粒等。 每日2次 2 擦拭电梯门表面、电梯轿厢内壁、门及指示板。 每日1次 3 对电梯表面涂上保护油、保持表面光洁明亮。 每周1次 4 对轿厢内灯饰、排气扇进行清洁。 每月2次 楼梯 1 扫净所有楼梯。 每日1次 2 拖擦所有楼梯，用布擦净扶手及栏杆。 每2日1次 3 擦洗防火门、消防栓、消防器材等表面灰尘。 每周1次 4 清扫天花板，擦拭玻璃窗。 每月1次 楼层走廊 1 清扫楼层走廊，通道地面杂物。 每日2次 2 拖擦楼层走廊、扶手及栏杆。 每日1次 3 收集及清理烟灰筒、花盆内的垃圾并擦拭干净。 每日2次 4 擦拭楼层走廊消防栓、灭火器、防火门、玻璃窗等。 每周1次 5 清扫天花板灰尘、蜘蛛网等。 每月1次 顶层天台 1 清扫积天台的垃圾杂物。 每日1次 2 擦拭天台屋顶大门、玻璃等。 每周1次 3 清扫天花板灰尘、蜘蛛网等。 每半月1次 4 用水冲洗地板．确保地板无污迹、沙土。 每月1次 大楼四周 及道路 1 清理树穴、花坛、沙井、排水槽内杂物，确保排水畅通。 每日1次 2 清扫停车场、道路、绿地、将垃圾收集于垃圾筒内，对于硬化地面的沙土应认真清扫，确保地面无明显沙土。 每日1次 3 擦拭室外公共场地的标志牌、垃圾筒等。 每日1次 4 室外排水沟清扫。 每月1次 图书馆文化馆公共开放部分 图书馆：二楼电子阅览室、借阅室，三楼302室儿童教室、 305室成人阅览室、303室儿童借阅室，保洁区域面积约为786㎡。 1 清扫地面，无明显的果皮、纸屑等杂物，保持干净整洁； 每天上下午各1次 2 擦拭桌椅、清洗地板，无明显的水渍。 每周1次 3 擦净门窗、栏杆扶手，清扫墙壁、天花板、空调口等，确保无蜘蛛网、灰尘等。 每月1次 文化馆：三楼308、309、311、312、313， 四楼401、402、、403、404、405、406房间 1 清扫地面，无明显的果皮、纸屑等杂物，保持干净整洁； 每周1.3.5各一次 2 擦拭桌椅、清洗地板，无明显的水渍。 每周1次 3 擦净门窗、栏杆扶手，清扫墙壁、天花板、空调口等，确保无蜘蛛网、灰尘等。 每月1次 三楼、五楼会议室(沙发、茶具、场地等)清洁。 随时 除四害 1 按市、区政府相关部门要求投药，并填写《除四害投药记录表》。 3、大楼值班室保安 场所 序号 工作内容要求 服务规范要求 服 务 内 容 1 按规定着制服，佩戴整齐。 2 精神饱满，姿态良好。 3 言行规范，文明大方。 4 微笑、主动、热情、耐心、周到地为业主服务。 5 说话和气，礼貌待人。 值班执勤 值 班 要 求 1 值班保安人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设备设施，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保管区安全。 2 严格遵守上下班时间及值班纪律，严格执行交接班制度，按时、按规定交接班。对岗位发生的各种情况要认真处理，并且做好详细的书面记录。 3 遇到紧急、突发性重大事情，要及时向主任请示报告。 4 爱护设施设备、公共财物。 5 对岗位内的一切设施、财物不得随便乱用。 北、西门开关时间 1 北门（正大门）工作时间及图书馆、文化馆公共对外开放时间打开。 2 西门平时关闭上锁，按照业主需求打开。 人员出入管理 1 门岗值班员上岗1周内，须熟悉本责任区内业主(或使用人)的基本情况。包括姓名，楼、座、人口状况，相貌特征，常规出入大楼小区时间等。 2 当业主和使用人进入时，应及时为业主和使用人开启大门。 3 当发现双手提(拿)着重物的业主进出大门有困难时，应主动提供帮助。 来人来访登记 1 非业主进入大楼应仔细询问；谢绝推销或其他闲杂人员进入。 2 来访人员须明确说出所找业主的姓名、楼层或科室等，必要时可用对讲机或电话通话。 3 值班员在登记前，应认真核对证件，应清晰登记来访人姓名、有效证件及号码、出入证号码等。 4 若遇上级领导或前来指导、参观的社会各界人士到来，应立即起立敬礼。 物品进出查验登记 1 门岗值班员对较大宗物品进出都心须过问并查验；合法的放行，不合法的不能放行，并及时报告业主。 邮 件 发 放 1 邮局投递给业主的报刊、杂志、信件、邮件等统一由一楼大厅值班员点收并发放。 2 快件、特快专递、邮件通知单等。需要给邮局办理签收的邮件，应认真做好《邮件收发登记》和及时送到用户手中，并让用户填好签收表。 3 对于信件不明无法送达的，要逐件登记并退还邮局。 4 避免发生邮件压件现象，不允许有陈积信件．更不允许私自撕拆用户信件或私揭信件上的邮票。 巡逻检查 巡 逻 次 数 1 每2小时至少对整个辖区巡查一遍；监控系统未覆盖的部位，每小时巡查一遍。 巡 查 要 求 1 执勤过程中要勤巡逻，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。 2 按要求做好巡逻记录．并及时将有关情况反映给相关部门人员。 巡逻内容 巡 逻 内 容 1 检查治安、防火、防盗、水浸等情况，发现问题，立即处理，并通知中控室或服务中心。 2 检查消防设备、设施(即烟感器、报警按扭、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关等)是否完好。 3 检查防火门是否关闭，机房门、电闸门等是否锁闭，有无损坏。 4 巡视大楼外墙、玻璃等设施是否完好，有损坏做记录，并上报主管或管理处领导。 5 在辖区内巡查，发现有可疑人员，前往盘问，检查证件，必要时检查其所带物品：如属三无人员，应驱赶出管辖区；属摆卖、推销人员，应劝其离开管辖区。 监控室及消控室 1 熟悉并掌握监视系统的操作规程和使用性能，并掌握各路监控器探头的分布位置及所监视的区域。 2 熟悉并掌握消控设备的操作规程和使用性能，并掌握各消控设施的使用方法及所监视的区域，发现异常及时处置。 案件处理 1 若发生案件，立即报案并留在现场直至公安人员到达。 2 切勿移动或容许他人移动、触摸现场物品，保留现场证据，方便取证工作。 3 及时向保安班长及主任汇报。 4、图书馆保安 场所 序号 工作内容要求 服 务 规 范 要 求 服 务 内 容 1 上岗必须穿制服，服装平整，佩戴装备，严整仪容。 2 纠正违章时先必须做到以礼待人。 3 掌握公共设施、消防设施的分布位置及使用方法。 4 负责维护公共秩序，防止各类事件的发生。 5 作风正派，遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，发现违章犯罪分子要坚决设法抓获 值班要求 值 班 要 求 1 图书馆对外开放期间（周三、周五下午除外），保安人员必须在岗巡逻（二楼电子阅览室、借阅室，三楼302室儿童教室、305室成人阅览室、303室儿童借阅室）。 2 维护公共场所正常秩序，发现不安全因素应立即处理和报告，并做好记录，防止骚扰，及时报告业主办公室。 3 严格遵守上下班时间及值班纪律。 4 遇到紧急、突发性重大事情，要及时向主任请示报告。 5 爱护设施设备、公共财物。 6 对岗位内的一切设施、财物不得随便乱用。 5、文化馆保安 场所 序号 工作内容要求 服 务 规 范 要 求 服 务 内 容 1 上岗必须穿制服，服装平整，佩戴装备，严整仪容。 2 纠正违章时先必须做到以礼待人。 3 掌握公共设施、消防设施的分布位置及使用方法。 4 负责维护公共秩序，防止各类事件的发生。 5 作风正派，遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，发现违章犯罪分子要坚决设法抓获 值班要求 值 班 要 求 1 文化馆对外开放培训期间（暑假期间每天，其它时间为周六、周日），保安人员必须在岗巡逻（三楼308、309、311、312、313，四楼401、402、403、404、405、406房间）。 2 维护公共场所正常秩序，发现不安全因素应立即处理和报告，并做好记录，防止骚扰，及时报告业主办公室。 3 严格遵守上下班时间及值班纪律。 4 遇到紧急、突发性重大事情，要及时向主任请示报告。 5 爱护设施设备、公共财物。 6 对岗位内的一切设施、财物不得随便乱用。 6、绿化养护 场所 序号 工作内容要求 绿化地树木花草管理 1 每天巡查树木花草一遍，将每天的工作内容和巡查情况记录在《绿化工作记录表》，发现异常情况应及时向项目负责人汇报。 2 浇水：根据气候情况、树木花草品种及生长期来决定浇水量。 3 浇水前后均应及时检查各水龙头开关是否紧密、灵验。 4 注意往来车辆动态，以防水管被碾破。 5 防治病虫害：应贯彻“预防为主、综合防治”的基本原则。 （1）发现病虫害要及时采取有效措施防治，不要让其蔓延扩大。 （2）树木、草坪每月杀虫一次做到无大面积虫斑。 6 喷药及作业程序：喷药作业时应注意风向，从下风地段开始，先喷高处，后喷低处；同时应密切注意观察过往行人(特别是孩童)，做好安全防范措施，以防药液喷洒到行人，保证行人及作业者的人身安全。 7 作业期间应注意作业材料及作业工器具的管理，保证上述物品的安全。作业完毕后，注意回收和保管好药品并及时清洗器具。 8 整形修剪 （1）整形修剪根据树木的习性及长势，观赏功能的需要，以及自然条件和所栽植地环境需求进行修剪。 （2）为不使树木在修建过程遭到损伤，还应科学的掌握整形修剪的时间。 （3）草坪的修剪，无大面积枯死。 （4）绿篱的修剪：保持整沽美观，并做好修剪工具的保养工作。 9 除草 （1）除草时应遵循“除早、除小、除了”的原则。 （2）注意不要让杂草挤压花卉，同花卉争光、争水、争肥。 （3）树丛、绿化带里、草坪上的杂草每个月除一次。 （4）花圃内的杂草每半月除一次。 （5）除杂草的纯度至少应保持在 85％以上。 10 施肥及松土 （1）结合除草进行施肥和松土。施肥要贯彻“勤施、薄施”的原则，避免肥料过高造成肥害。花术每季度松土和施肥一次，施肥视植株的大小。每株穴施复合肥2--4两，施后覆土淋水。 （2）根据绿地栽植的树水花草的种类进行施肥，促进生长旺盛，枝叶繁茂，叶色浓绿。 11 盆花(树)的养护 （1）同一品种的花卉、树苗应堆放整齐，以便于集中培育，切不要乱摆乱放。 （2）阳性植物和阴性植物应分别堆放，分别培育，阳性植物可以终日曝晒；而阴性植物只能是早晨傍晚接受阳光照射。 （3）根据盆栽花卉的植株大小、高矮和长势的优劣分别放置，使之造型别致，层次分明，采取不同的措施进行管理。 （4）保持花卉正常生长与叶子清洁，每星期揩拭叶上灰尘一次。 （5）盆内花卉、树木叶面应无黄叶和大面积的虫斑，空花盆按大小集中堆放，盆内不允许有土无花和死株。 12 绿化地带的保洁 应加强对绿化地带环境卫生的巡查和保洁力度，及时清理杂物和枯黄枝干及落叶，做到无脏物、无杂物．将绿化地带的保洁率达1％以上。 13 及时补栽补种枯死花草树木 7、物业管理岗位设置、主要工作安排及要求 序号 岗位设置 人数 主要工作任务 备 注 1 项目经理 1 负责管理区域日常事务的协商、管理 具备相应的物业管理经验 2 保安班长 1 负责辖区保安培训、检查、管理督促工作 45岁以下具备相应的管理能力 3 机电人员 1 负责大楼机电设备设施日常的维修管理工作 男性，持有高低压电工证。 4 保安员 4 负责管理区域24小时安全管理值班 男性，55周岁以下。 5 绿化人员 1 负责管理区域内的绿化工作 6 保洁班长 1 负责管理区域保洁培训、检查、管理督促工作 55周岁以下 6 保洁员 4 负责大楼日常的卫生保洁工作 60周岁以下 合计 13 注：重大节假日、活动的保安、保洁人员的秩序维护、卫生清洁等后勤保障任务，根据甲方活动的规模确定人数，乙方配合甲方调配人员。 （五）、管理标准与操作流程 1、秩序维护 （1）服务范围：物业区域门岗值班管理；防火、防盗、防灾、防事故等安全保卫；水电设施使用情况巡视检查；环境卫生保洁质量监督检查；车辆停放与交通秩序管理；监控系统资讯监管；配电室温度和消防水池水位的巡查监测；与安全保卫相关的其他管理。 （2）管理标准：队伍管理方面：按照准军事化要求管理维序员（即维护秩序人员）队伍，具体做到： ①维序员统一着装、统一标识、统一形象、统一培训，工作期间衣冠、佩戴整齐，形象符合规范。 ②精神饱满，姿态良好，行为文明，举止端正。 ③开展微笑服务，说话和气，待人礼貌，主动、热情、耐心、周到为甲方人员提供良好的、力所能及的帮助。 ④工作责任心强，办事效率高。 ⑤上班时间不得吃东西、抽烟、聊天、打闹、玩手机、玩电脑、体育锻炼或从事其他与工作无关的活动。 ⑥执勤人员不得脱岗、饮酒，不得留宿外来人员过夜。 (3)管理制度方面： ①实行24小时全天候值守管理，建立坐岗执勤、流动巡查执勤等制度；建立外来访客询问、登记管理等制度；建立交接班管理、值班记录备查等制度。 ②非甲方人员在区内从事装修、运输或其他服务的，办理临时出入证登记手续，加强外来人员进出管理。 ③制定大楼围墙四周、场地重要部位和大楼各楼层、地下停车场、设施设备等重要部位的巡查管理制度，做到巡逻线路、巡逻内容、巡逻节点、巡逻频次、巡逻记录五明确、五到位。 (4)管理成效方面：按照综治与平安建设示范小区为标准，做到： ①无失窃、无火灾、无事故发生。 ②无业务人员进入推销产品、无社会闲杂人员混入闹事、无外来车辆乱停乱放、无外来人员进入打球或从事其他体育运动。 ③供水供电无浪费、无故障等现象。 ④确保甲方的集体财产、人身安全和正常的办公条件能够得到有效的保障。 ⑤车辆管理按照“行驶限速、停放限位”和“车进框、朝向齐”的要求，确保车辆停放有序，无外来车辆乱停乱放；主要通道、消防通道无车辆阻塞。 ⑥出现突发事件能够得到及时的处置。 （5）实施安排： ①所有维序员应在上岗1周内，熟悉甲方各楼层办公单位分布、内部车辆、工作人员等基本情况，掌握准确信息，更好为业主服务。 ②流动岗（巡逻岗）履行大楼及四周巡查、地下停车场和室外停车位管理、环境卫生保洁质量监督等职责；流动巡查实行巡逻制，安装巡更棒，加强巡逻管理；巡逻人员要多看、多听、多嗅，认真完成巡视任务，做好巡逻记录。 ③当上级检查、领导莅临、会议活动、参观来访等特殊情形，应根据甲方的通知，提前开启不锈钢伸缩门，认真做好迎来送往，致敬示意，表达热情；当甲方有人拿着重物进出大门有困难时，应主动提供帮助。 ④当出现供水管道突发爆裂，意外电梯、火灾事故，群体性上访、不明身份或其他冲击办公大楼等突发事件时，应启动应急响应预案，妥善做好处置工作。 ⑤当出现危险情形时，应及时在其区域、地段、部位设置安全警示标志，确保生命、财产安全。 ⑥负责本项目物业服务的负责人，应加强维序员管理，对交接班、出入登记、巡查记录等管理制度执行情况，每天至少检查两次，发现问题，立即整改；对所有的值班记录等档案资料应妥善保存，并列入档案管理范围。 ⑦服务承诺：严格标准，保证质量，接受考评，违者受罚。 2、设施设备 ①服务范围：(1)主要机电设备包括：供水供电供气系统、排污系统、中央空调系统、电梯及电梯机房设备、配电室设备、消防系统、智能化系统以及人防区域、电信机房、电视机房、排烟机房等相关设备。(2)主要服务内容包括：费用代缴、巡查检查、维护保养、隐患排除、求助及故障应急处置等日常管理。 ②管理标准：(1)与原有设施设备相关供货商（厂家）以及供水、供电、供气、消防等重要部门或单位，建立沟通咨询和求助联系渠道，遇到故障或其他突发事件等紧急情况时，确保求助联系得了、隐患排除得了、故障处理得了、安全保障得了。(2)建立巡回检查和定期保养等相关制度，规范检修操作流程，确保设施设备运行良好。(3)电梯、消防等重要设备，严格按照规定要求进行保养和检验。(4)保养、检修和报修、维修等相关情况要有完整的记录，并列入物业档案管理范畴，以备案查阅。 3、实施安排： (1)水电管理。 ①制定水电使用管理制度、值班巡回检查制度、定期维护保养制度、巡回记录与维护保养档案管理制度、故障抢修应急处置预案。 ②妥善保存大楼水电施工图，物业接管一星期内，水电工需全面准确掌握水电设备性能及管线分布，熟悉业务。 ③配电室的设备巡回检查和配电室的温度巡查监测，每天一次。 ④供水供电设施设备出现大故障时，最迟在半天内抢修恢复；出现小故障时，比如灯管或照明系统相关零部件损坏时，立即维修、更换（零部件更换费用由乙方负责），保证正常水电供给。 ⑤严格执行水电使用管理规定，发现违规行为应立即给予整改，并及时向甲方报告。 ⑥严格遵守规范操作规程，杜绝各类事故发生；负责拟订水电设施大修、更新、改造计划，经甲方批准后具体实施。 ⑦负责与供水供电部门联系，建立日常沟通协调机制，保持信息交流及时畅通；负责处理有关水电业务，配合自来水公司、电力公司抄查水、电总表；承担水、电费用代缴义务，其代缴的费用由甲方或实际用电单位另行支付，确保水电缴费及时、准确到位。 (2)电梯管理。 ①配备一名受过电梯维修保养技术和安全培训，并经政府主管部门考试合格的电梯安全管理员，全权负责联系、经招标人确定的电梯维保服务商，做好维修、维护（保养）、修理和应急故障维修等职责。 ②物业接管后一周内，根据甲方提交的采购合同及其电梯的合格证、检测报告、图纸等相关资料，电梯安全管理员应妥善保存，并准确掌握电梯性能，遵守安全操作规程，确保电梯正常、安全运行。 ③制定例行保养、季度保养、年检维修保养等周期保养计划（例行保养每月四次，遇到季度保养、年检维修保养时，执行季度保养或年检维修保养），并负责与经招标人确定的电梯维保服务商建立沟通、咨询、联系渠道，切实把电梯周期保养计划落到实处。④负责保养单签字确认与台帐存档管理。 (3)消防管理。 ①实行消防责任制管理，负责本项目的物业服务机构应履行消防管理责任，定期开展消防安全培训，其中对甲方人员的防火应急演练，一年组织一次；对派驻本项目的消防员、维序员、电梯安全管理员、水电工等相关人员的消防技能培训，一年组织两次。 ②消防系统，包括消防安防控制室和烟感器、喷淋、报警按扭、正压送风口、消防栓、灭火器、防火门、应急灯、疏散指示灯等消防设施设备以及消防水池水位的巡查监测，每月检查一次，确保设备完好，配备齐全，放置合理，标志明显。 ③收集整理消防安全资料，建立事故台帐，并负责与公安消防网络信息联结，报送相关信息。 (4)中央空调。 ①明确一名中央空调管理员，全权负责联系、配合原有中央空调系统供货商（厂家），做好维修、维护（保养）、修理和应急故障维修等职责。 ②物业接管后一周内，根据甲方提交的采购合同及其空调的合格证、检测报告、施工安装图纸等相关资料，管理员应妥善保存，并准确掌握空调系统的设备性能与管线布局。 ③制定检查性、预防性、全面性的维护保养方案，配合原有供货商（厂家）做好空调主机、风系统、水系统的定期检查，并负责与原有供货商（厂家）建立沟通、咨询、联系渠道，做好定期清洗、检查、保养等工作，确保空调系统正常、安全运行。 ④负责保养单签字确认与台帐存档管理。 (5)其他设备。包括供气系统、太阳能空气源热泵热水系统、智能化系统和电信机房、电视机房、排烟机房等相关设备。 ①明确专人负责管理，根据甲方提交的采购合同及其相关的合格证、检测报告、施工安装图纸等相关资料，管理员应妥善保存，并准确掌握设备的性能与管线布局。 ②与原有供货商（厂家）沟通联系，配合商家定期检查和保养，确保设施设备安全、正常运行。 ③出现故障及时与商家联系，确保一天内修复。 ④负责建立保养、维修台帐，并存档管理。 4、服务岗位设置 ①乙方应当根据本项目的管理需要，设置秩序维护、清扫保洁、设施设备等工作岗位，明确职责，责任到位。 ② 派驻本项目服务的相关工作人员，应当具备相应的专业资格。特别是从事水电、电梯、消防等管理岗位的，须持有高压电工证书、低压电工证书、电梯安全管理证书、建（构）筑物消防员证书，严禁无证上岗。 ③乙方应针对本项目，制定一套完善的规章制度，并确保制度落实到位，提高队伍管理效能和物业服务整体水平。 （七）、其他费用说明事项 1、乙方承担水、电、气费用代缴和水电设备维修义务，但其代缴的费用由甲方或实际使用单位另行支付。 2、保洁所需的专用工具、药剂、防疫消毒、二次供水清洗、消毒等均由已包含在合同总金额当中，其费用甲方不另行支付。 3、高低压柜年检和维修，由甲方委托电业部门进行，乙方应当全过程配合（费用由甲方或实际使用单位据实支付，发电机组日常保养费用包含在合同总金额当中）。 4、甲方须提供乙方的办公场所、保洁仓库和维序员、水电工等值班室，并配备相应的联系电话（仅内部联系使用）。 15、其他约定 15.1合同文件与本合同具有同等法律效力。 15.2本合同未尽事宜，双方可另行补充。 15.3本合同自签订之日起生效。 15.4本合同纸质文件一式肆份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。 15.5其他：□无。□无 。 甲方： 龙文区文化体育和旅游局 乙方： 福建隆盛物业服务有限公司 住所： 龙文区蓝田经济开发区景山机关大院4栋二楼 住所： 福建省漳州市新浦东路ME时代小区20A二楼物业 单位负责人： 单位负责人： 林保伟 委托代理人： 林永祥 委托代理人： 联系方法： 18959690257 联系方法： 13400948508 开户银行： 开户银行： 兴业银行漳州元光北支行 账号： 账号： 161070100100068587 签订地点：龙文区文化体育和旅游局 签订日期：2019年02月26日