二、服务范围

档案馆：红线范围内含1栋建筑单体，占地面积3535.36㎡，建筑面积为7669㎡，绿化面积约200㎡。

深圳大学校本部档案馆红线范围内的区域的物业管理服务（档案馆红线范围详见附件1）；

3.物业管理服务包括但不限于：房屋本体及公共设施设备管理、清洁服务、会务服务、室内防疫消杀服务等物业管理服务。

表1：红线范围内需物业管理建筑物面积一览表

序号楼宇名称物业管理面积（㎡）1档案馆7669

三、服务期限

2017年8月--2017年12月

四、服务标准及要求

五、物业服务标准及目标

（一）服务标准

1.物业服务按全国物业服务示范大厦标准执行，达到国家住建部制定的全国物业服务示范大厦的管理水平。

2.投标人须按上述物业服务内容分项，分别提出管理方案并确定物业服务达到的标准，包括但不仅限于：房屋本体维护标准、共用设施维护标准、供配电系统维护标准、照明系统维护标准、空调维护标准、电梯系统维护标准、给排水系统维护标准、弱电系统及其它系统维护标准、清洁管理服务标准、消杀服务标准、会议接待礼仪工作标准、教务服务标准、安保服务标准。上述服务的标准必须是国家或深圳市政府物业主管部门颁布的同等或更高的标准。同时将上述相关物业管理方案及其标准的电子文件（Word、Excel格式）提交给采购方监管部门，投标人不得以专利和知识产权或商业机密为借口拒绝配合。

3.校园清洁管理使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准。

4.投标人投标时需对学校校园情况及大学安保需求进行充分调研，中标人进驻前一周内向深圳大学后勤部提交安保方案，从人员配置、执勤岗位设置、机构设置、安保制度建设以及校园交通、治安、消防等具体方面管理提出科学合理意见建议。

5.中标人所提供服务标准必须符合或高于《深圳大学校园物业监管办法》里面所提到的服务标准，并定期或不定期接受采购人的监督管理工作。

6.由于中标人管理不善，造成设施设备损坏，对此造成的损失，中标人应及时对损坏的设施设备进行维修恢复，其所用的维修恢复费用不列入正常的物业维护维修费用中，由中标人负责支付。

（二）物业服务目标

1.达到国家住建部制定的全国物业服务示范大厦的管理水平。

2.经招标人认可的中标人投标书提出的管理服务承诺。

3.物业管理有计划、有检查，采购单位满意率达90%以上。有效投诉率低于0.2%。有效投诉处理率达100%。

五、服务基本内容

四、物业管理服务内容

1.房屋本体建筑的维护、管理

1.1招标范围内房屋本体建筑的日常巡查、维护。包括但不仅限于：各建筑物破损内外墙体、门窗、楼梯、走道、天顶、地面等零星修补、油漆等。

1.2物业公司负责房屋本体建筑的维修维护并承担相应费用，包括维修材料的费用。如遇急修、抢修涉及金额较大的（单次单项单品维修费用超过600元），由采购方承担相应费用，中标人负责维修维护，由中标人提出维护材料费书面申请，报主管部门核实后，再报学校审批，方可进行施工。

2.机电设备设施系统的维护和保养

2.1招标范围内机电设备设施主要系统包括但不限于：供配电系统（含柴油发电机系统）、空调系统、室内外照明系统、门禁系统、电梯系统、给排水系统、楼宇自控系统、智能化系统、燃气管道系统、垃圾收集系统的管理及其维护服务工作。

2.2负责招标范围内共用机电设备设施系统的日常维护、保养、故障维修（配件、零部件材料与原设施、设备一致）。

2.3物业公司负责公共设备系统维修维护并承担相应费用，包括故障维修材料的费用。如遇急修、抢修涉及金额较大（单次单项单品维修费用超过 600元），由采购方承担相应费用，中标人负责维修维护，由中标人提出维护材料费书面申请，报主管部门核实后，再报学校审批，方可进行施工。

2.4其它设备系统，如供配电系统、给排水系统、电梯系统、暖通空调系统、燃气锅炉系统等系统的维护应具有相应的专业资质，对安全责任负责。

2.5本项目的电梯有2台，中标供应商应当在物业服务合同签订后全面接管电梯的维保及年检工作。中标供应商负责全部电梯的日常巡查、运行管理、维护保养、安检年审、应急维修及应急事故处理等工作。中标供应商必须提前一个月做好电梯年检工作的申报及做自检报告,并向市相关单位办理电梯安全年检手续，保证取得《电扶梯运行许可证》，年检费用由中标供应商负责。上述资料均由采购方存档备查，确保电梯得到恰当检修，轿厢及机房整洁、通风、照明及其他附属设施完好。

2.6 中标供应商要按《深圳市电梯安全监管方式改革实施方案》要求，对2台电梯购买事故责任险，基础保费由中标人购买且不少于100元/台。

2.7将维护保养标志、安全提示、警示标志以及服务投诉电话公示于电梯显著位置。建立维保 一承诺八明示 制度，在电梯显著位置张贴由维保单位、使用单位联合签署的 电梯维保合格 标志，向社会承诺其确认电梯安全运行状况，明示电梯安全管理人员、维保人员、维保记录。对垂直电梯张贴在轿厢门的两侧轿壁上，底边距轿厢地板1.5-1.6米。

2.8设备设施在保修期内的维修、保养，由甲方委托乙方与设备设施供应商联络，并监管其维修、保养服务。保养期满后，由乙方承担维修、保养及其费用。

2.9设备设施突发事件应急预案制定、演练及突发事件的及时处理。

2.10乙方作业时所使用的各类材料、零配件要符合国家环保要求，并能提供相关检验证明材料。乙方在处理废旧材料、零配件时要按照环保流程进行处置。

2.11由于乙方管理不善，造成设施设备损坏，对此造成的损失，乙方应及时对损坏的设施设备进行维修恢复，其所用的维修恢复费用不列入正常的物业维护维修费用中，由乙方负责支付。

2.12根据学校要求做好有关校园公共设备维修维护和管理的其它服务工作。

3.配套公共服务设施的维护和保养

3.1公共区域、办公区等室内零星维修服务（含材料，包括土建、装饰、门窗五金、水电设施、开水间设施设备等），如对损坏门窗、桌、椅、锁柜、电脑台、家具等进行维修，对照明灯具的维修及其更换等。

3.2招标范围内共用设施日常巡查、维护保养、运行管理、故障维修（含材料，配件、零部件材料与原设施、设备一致）。包括但不仅限于：沟、渠、池、井给排系统等管道疏通及化粪池污物抽排；生活水泵、污水泵、雨水泵等及其控制电路、管道维护；园林绿化喷淋系统喷头、接水器等设施设备维修，等等。

3.3招标范围内公共道路及附属设施维护及修缮（含材料），包括但不仅限于：对破损的公共道路、场地及其附属设施进行小型修缮；油漆护栏、地角线、井盖、电线杆等；对园林雕塑、小品建筑的维护修缮等。

3.4物业公司负责公共设施系统维修维护并承担相应费用，包括故障维修材料的费用。如遇急修、抢修涉及金额较大（单次单项单品维修费用超过600元），由采购方承担相应费用，中标人负责维修维护，由中标人提出维护材料费书面申请，报主管部门核实后，再报学校审批，方可进行施工。

3.5生活水池的清洗消毒；每年对生活水池、水箱清洗至少二次，若遇特殊需要可增加清洗次数。清洗后，由专业清洗单位取水样送市防疫站化验取证，使水质达到国家卫生饮用水的标准。

3.6配套公共服务设施突发事件应急预案制定、演练及突发事件的及时处理。

3.7公共设施在保修期内的维修、保养，由甲方委托乙方与施工单位或设备供应商联络，并监管其维修、保养服务。保养期满后，由乙方承担维修、保养及其费用。

3.8根据学校要求做好有关房屋本体及公共设施维修维护和管理的其它服务工作。

4.会务服务

4.1根据学校的安排，为至少 2 间公共会议室、接待室提供会议接待服务。负责会（接待）前准备、会（接待）中服务、会（接待）后整理阶段等一系列工作。

4.2会议和接待活动的安排、登记和服务，及时向有关管理部门通报情况。

4.3会议和接待横幅、卡座牌及欢迎指示牌的摆放。

4.4会议或接待前绿化人员需按要求对会场进行花木摆放，清洁人员需对会场进行保洁处理等环境布置工作。

4.5会议或接待前技术人员对各类设施设备进行检测，对会议系统设备系统进行调试。

4.6会议或接待期间工作人员进行巡查，并根据需要提供茶水、纯净水，及时处理突发事件，确保会议顺利进行。

4.7会议或接待结束后，及时清理、清洁和整理现场环境，恢复桌椅摆放，关闭设备仪器，发现异常情况及时报告。

5.安保、消防及交通的管理

5.1安保服务

5.1.1在档案馆各出入口应设立固定岗哨，对来访人员，有礼貌地询问，执行验证登记工作，与被访问人及时联系确认后，办理有关手续后方可入内；对不熟悉的办事人员要及时引导。

5.1.2发现衣冠不整和其他闲杂人员要及时疏散，阻止其进入档案馆。

5.1.3日常巡视范围包括档案馆各层楼面、各房、各处通道及大楼周围等。

5.1.4巡视中思想集中，做到 看、听、闻、问 ，发现问题及时报告。

5.1.5巡视时有礼有节，仪态大方，认真回答工作人员的查询，实行文明服务。

5.1.6接到治安、火警报警，迅速赶到现场了解情况，做出正确处理。

5.2消防管理

5.2.1值班人员24小时对大楼的消防系统进行监控，发现报警立刻通知相关岗位人员到现场查看确认，确属火警则按火警处理程序立即进行处理，属误报的，查明原因，消除故障，恢复系统，做好处理记录。

5.2.2发生火警或误报使用电梯迫降时，立即用电梯对讲机电话通知电梯内乘客保持镇静，并通知相关人员做好解救工作。

5.2.3定期对消防系统进行巡视检查、检测、保养、维修和更换，发现问题及时排除，保证系统的正常可靠运行。

5.2.4消防器材由乙方负责检查并提出需求，甲方负责采购。

消防巡视检查的内容：

（1）消防通道是否畅通无阻。

（2）消防器材是否已按要求配备。

（3）消防箱内水枪、水带及各种附件是否完好。

（4）消防水源是否满足要求。

（5）烟感、温感、喷淋头是否完好。

（6）做好相关记录。

在下列场所，应增加巡视频率：

（1）扑灭火灾后的现场。

（2）在动火作业的前后。

（3）重点防火的位置。

（4）装修施工现场。

5.3交通、车辆管理

5.3.1维持本项目红线范围内的交通秩序，指挥和疏导进出车辆，并按规定停放，引导要及时，动作要规范，态度要热情。

5.3.2指挥车辆动作规范，热情礼貌，服务周到。

5.3.3实行24小时值班巡逻制度，定时对档案馆红线范围内进行全面巡视。

5.3.4严格执行停车管理制度，以标准的交通指挥动作指挥疏导车辆，防止交通事故的发生。

5.3.5发生交通事故时迅速保护和控制现场，报警并抢救伤员，防止车辆堵塞现象发生。

5.3.6关注已停车辆，防止用户粗心而造成损失，发现车辆报警立即赶赴现场进行处理。

5.3.7有重大活动安排时，应根据需要事先预留车位，并摆放明显标志，防止车辆堵塞现象发生。

5.4保密管理

5.4.1做好校园的保密工作，严格控制人员录用制度，并对录用者进行《中华人民共和国保密法》专门培训，要注重保密法规学习，使每位安管员都有良好的保密意识。

5.4.2对发现的遗失文件、资料，不得随便传阅，应及时上交给相关部门。

5.4.3要做到五个 不 ：不该进的地方不进；不该看的不看；不该说的不说；不该问的不问；不该动的不动。

5.4.4严格控制外来人员在办公区域、实验科研场所的录音、录像，对一切泄密行为立即制止并送有关部门处理。

5.4.5不得泄露校园师生及员工的私人电话、工作时间及生活规律。

5.4.6未经主管部门批准，一律不允许参观人员入内参观楼宇要害部位和核心设备。

5.4.7对施工人员经过严格审查后发放临时出证，对施工现场进行监督。

5.4.8对可能造成泄密的设备设施维修施工，应事先报请相关部门批准，物业公司应派专人监管施工现场。

5.4.9对重大场所进行有效的管制，如会议室周围、通讯井、网络分线盒、弱电井等。

6.校园环境卫生（保洁、垃圾清运）的管理

6.1负责本项目红线范围内所有建筑物室内、外清洁。包括设备机房、会议室、房屋建筑公共部分。每学期放假后及开学前根据学校工作安排，需对公共区域、会议室等进行一次清洁扫除。

6.2负责本项目红线范围内公共设施设备的常规清洁，排污管、下水道的疏通以及化粪池、隔油池等定期清掏、搬运，寒、暑假期须彻底清理一次。

6.3 负责本项目道路、广场、绿地、公共卫生间、公共茶水间等公共区域的清洁卫生及日常保洁服务。

6.4负责本项目各区域室内外所产生的废弃物、垃圾的收集、清运，包括生活垃圾、废旧家具等；负责垃圾及时清运至垃圾中转站，日产日清，保持场地环境卫生，做到无味、无蝇、无鼠。

6.5负责电梯每日日常保洁及消毒作业处理。

6.6负责本项目红线范围内公共区域卫生间的厕纸、擦手纸、洗手液等清洁耗品的巡视并及时补充更换。

6.7负责学校启用本项目建筑物的清洁开荒工作；开学迎新及学校安排的临时性的清洁、保洁工作。

6.8每天对使用过的会议室、接待室、阅览室及公共走道和楼梯等保洁1-2次，保洁工作不得影响教学正常秩序、不得损坏公共物品。

6.9根据学校要求做好有关本项目红线范围内校园清洁、保洁的其它服务工作。

7.校园防疫消杀管理

7.1负责本项目红线范围内公共区域的 四害 消杀工作。

7.2投标人须指派有消杀经验的专业技术人员到约定的服务范围进行检查和消杀，自备器械和规定的药物，并事先通知采购人管理人员。投标人工作人员在履行服务时，应配合采购人管理人员的合理安排和监督。

7.3消杀人员必须具备相应的资格证（①四害消杀上岗证；②白蚁防治资格证；③红火蚁灭治上岗证）。

7.4每月至少四次对服务范围进行处理和检查，并根据消杀效果及采购人需求增加处理和检查的次数。每次服务后须出具 四害 消杀服务报告，确认所使用的药物、地点和方法。

7.5投标人使用防治有害生物的药物必需符合爱卫办及国家有关部门的规定，并确保安全和效果。每天安排一名专业技术人员日常巡查及现场消杀，并作好记录。

7.6根据学校要求做好其它有关消杀的服务工作。

8.本项目红线范围内的公共区域绿化的养护和管理

9.其它服务要求

9.1投标人须无条件及时配合协助采购人项目内小型及零星搬迁服务。

9.2其它需要投标人协助、配合的临时性服务工作，包括但不限于开学迎新、校运会、校内招聘会等大型活动，部门办公室的零星校内搬迁过程中的协助配合服务等。

9.3乙方提供的物业服务应当确保甲方房屋等建筑物及附属设施设备，公共设施设备的正常使用功能，延长使用寿命；

9.4乙方须建立完善的危险源识别，对突发事件能够及时、准确有效地识别并做出应对措施。

9.5各项目需制定应急处理流程及应急预案，并组织进行相应的培训、演练，演练计划及总结须到监管部门处备案。其中，每半年至少组织一次以上的消防演习。

9.6学校需要的其它服务工作。

10.制定相应的应急预案（如传染性疾病、火灾、台风等）

11.社区文化建设、做好参观接待工作

12.物业档案资料管理（图纸、设备设施台账、档案等资料管理）

12.1中标人须建立针对本项目所涉及的各类管理制度、服务规范、设备操作规范、安全事故防范方案及应急响应制度等，并须得到采购人的批准。以便能够保证能够提供高效、优质的物业服务。

12.2中标人须建立各设备系统的运行、维修和保养的管理档案，值班、巡逻的管理资料，清洁工作的实施和绿化养护管理等方面的档案，同时以上档案必须向监管部门上交归档整理。

12.3中标人在各项维修维护或材料采购过程中，必须及时报告采购人，以便相关物业费用使用的监督。

13.在投标文件中承诺的其他事项

14.法律法规规定的由物业管理公司管理的其他事项

六、合同签订及付款方式

1.服务期限

1.1档案馆已经完工，物业管理服务起止时间为：2017年8月1日至2017年12月31日。

1.2本项目为短期服务类项目，服务时间为2017年8月1日至2017年12月31日，服务期满后不再续签。

2.付款方式

按月进行支付，当月的物业管理费于次月10日前凭票支付。

七、其它事项

1.物业服务费

1.1本项目物业管理服务截止至2017年12月31日，且到期后不再续签合同。

1.2由投标单位根据招标文件所提供的资料、深圳市的物价水平、劳动力成本和政府主管部门指导价范围内自行测算本项目的物业管理服务单价。

2.维修基金及维修养护

2.1本次招标范围内，单次单项单品金额在600元 以下的材料及日常耗用零配件（不包含电梯曳引机、钢丝绳、主板等）由物业公司承担。单次单项单品维修金额在600元 以上的，由采购方承担相应费用，中标人负责维修维护，由中标人提出维护材料费书面申请，报主管部门核实后，再报学校审批，方可进行施工。

2.2采购单位不设立公用设施专用维修基金和房屋本体维修基金，房屋本体及设备设施大、中修、更新改造与增设费用均由采购单位承担。

3.水电费

物业所有各类水电费均不计入物业服务成本，统一按物业总表计量，由招标方直接向水电供应商支付。

4.上下班时间

4.1物业服务时间不受学校寒暑假影响，国家法定假日期间的物业服务按照学校安排进行，相关费用已包含在服务费内。

4.2本次实行物业服务的物业均为学校有关科教部门,上下班时间弹性较大，除正常的上下班制度外，工作时间均有一定的延长或不确定性。

4.3在寒暑假期间，也会有部分物业需要正常使用。

5.安全防范

5.1重点工作室、展览厅、收藏室等需采取配套安全保卫措施，对于重点部位需要夜间专人监管值守。

5.2寒暑假期间，需采取配套安全保卫措施。

5.3建立严格规范的应急体系，以便应对突发的传染性疾病、火灾、治安等紧急情况。当发生上述情况时，中标人必须无条件地配合采购单位。

5.4创建与校园文化融为一体的社区文化以及做好学校安排的各项参观接待工作。

5.5办公区对老师需加班房间进行登记，确保安全。

6.物业服务的分包与转包

6.1中标人不得将本物业服务项目分包给其它单位,若因为中标人专项资质原因确需将某项专业项目分包给其它具备相应资质单位,必须事先征得招标人的同意。

6.2中标人不得将本物业服务项目整体转包给其它单位。

的法律责任。

7 履约保证金：在签订合同生效三日内，乙方向甲方交纳履约保证金人民币：贰万元整(￥20000.00 )。履约保证金在合同中止后的2个月内，根据乙方违约情况扣除的违约款外，剩余的全部无息退还；

8.其余设施设备的说明

各物业内值班室、附属停车场设备、办公室及工作间的名牌、各类指示、指引、安全警示等牌匾以及垃圾桶等初次购买由招标人负责，后续管理过程中的更换由物业公司负责。

9.履约时物业管理人员要求

9.1中标单位所有物业人员须经岗前培训，定期岗位培训，持证上岗，保证相关服务质量。

9.2岗位人员须相对稳定，要求着统一服装，保证形象；服务人员的品德素质能上层次，能遵守学校的各项规章制度。

9.3中标单位须严格要求相关操作人员持证上岗、严格遵守安全操作规程，如因中标单位原因发生安全事故，均有中标单位负责。

9.4中标单位需严格按照有关法律、法规与中标单位员工签订劳动合同并为员工办理有关保险，中标单位因各种问题与其员工产生的纠纷与使用单位无关，因纠纷产生的一切责任和赔偿由中标单位承担。

9.5在校园物业服务范围内，采购方有权参与中标单位的物业管理工作，采购方可根据学校的实际情况，调整物业管理服务岗位，中标供应商须调配相应的服务人员。

9.6如遇自然灾害或 三防 等应急工作，中标人所有物业管理服务人员（含安保队员）必须无条件服从采购人调配，如防台风、防汛等工作。

9.7红线范围内的可衍生资源收益归甲方所有。

9.8 中标单位在合同执行期间,必须接受市政府采购主管部门和采购单位的监管。

10.物业服务工具物资投入

为了做好本物业服务工作，中标人须在物业维护方面投入相应的工具设备，包括办公用品、清洁工具、物业维修工具、防灾抢险物资以及安保专项物资等。

11.投标文件资料

中标人与采购人签订物业服务合同之前，须向采购人提交投标文件资料电子版，电子版资料包括投标文件扫描件或影印件，投标报价及电子表格及一些技术文件等须为Excel或Word 格式的文件，投标人不得以专利和知识产权或商业机密为借口拒绝配合。

其他

附件