二、服务范围

本次物业管理服务采购范围包括学院楼层范围内的所有相关管理服务，包括但不仅限于：房屋公共设施设备管理、清洁服务、消杀服务、绿化养护、消防与安防系统维保服务等物业管理服务。

1、安全服务：防火、防盗、防破坏、防事故、防人身伤害管理，维护楼层内正常的教学和办公秩序，保障院校的资产不受损失。此项包含消防安防等系统的维护以及管理服务。

2、工程服务：所有动力设备、设施的运行管理，包括安全运行操作、巡查、日常养护、与动力环境需求相关的处理和工作记录等。对学院日常设施进行必要的维护和维修（单项500元以内的维修材料费用不另行收取，如：门锁、水龙头、家具配件、门窗玻璃、灯泡灯管及其它配件等）。

3、清洁绿化及消杀：物业可视表面的日常清洁及专项清洁；管理范围内的绿化养护；定期对楼道及公共区域、办公室进行消杀。

4、其他服务：在校方进行教学开放日、各类论坛等大型活动期间，根据需要无偿加派人员协助校方完成交通协助、保卫、清洁等工作。无偿完成校方安排的临时性工作，如张挂横幅、会议布置、考场布置、搬运物品等。无偿完成校方所遇突发性工作，包括在台风或暴雨等特殊情况下，参加抢险、救灾、抢运设施设备等工作

三、服务期限

本项目合同期为2017年11月至2018年11月，共12个月（具体时间开始日期合同中予以确定）。

四、服务标准及要求

（一）物业管理标准

参照《全国物业管理示范项目》管理标准及有关规定，所有管理指标均达到或高于《全国物业管理示范项目》的要求指标。结合自身的管理服务水平，投标人要承诺物业管理各项目具体要达到的指标，包括但不限于维修及时率、清洁保洁率、治安案件及火灾发生率、设备完好率、投诉率、使用人对物业管理的满意率。

（二）物业管理的总体要求

物业管理服务理念应符合学院形象和优良程序要求，且应满足科学、先进、适宜和可操作性要求，提供安全、舒适、温馨的生活环境；

物业管理服务的流程应符合学院的特点及要求；

房屋、设备设施、卫生保洁、服务接待等保障服务工作周到，针对不同的突发情况有相应的应急预案；

物业管理服务中突击性工作与长效管理相结合且有计划性，不能干扰正常活动；

设施设备不断使用更新中，物业应配合更新情况进行合理管理，实际设施设备以现场勘查为准。

（三）安全管理服务

1、安全服务管理范围

清华-伯克利院校区域内的防火、防盗、防破坏、防事故、防人身伤害、公共区域的安全规范管理、搬运需求；消防和安防设备设施的日常运行管理；以及学院内正常工作、教学秩序的维护。

2、安全管理服务内容

（1）管理范围内所有安全管理，包括安全日常巡查、岗位执勤、消防监控、物品管理、治安秩序

（2）学院内五关工作的落实，楼宇内五关检查（关灯、关门窗、关水、关空调、关不使用的电器设备）等工作，饮用水配送、补充、更换，并保持废水桶干净。

（四）工程技术维护

1、工程维护服务范围

(1)对机电设备的日常运行管理及维护保养；(2)协助对设施设备不合理之处提出整改方案；(3)协助院校装修及改造工程方案协助审核，施工进行监督管理；(4)协助清华-伯克利学院处理交办的其它工作。

2、强电专业

(1)负责院校给排水专业所有动力电源的维修保养；(2)负责各区域的照明故障的维修；(3)负责对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后协助实施工作的展开。

3、空调、给排水专业

(1)负责清华-伯克利项目的空调制冷、采暖通风系统维修、维保工作；(2)负责改善空调、采暖、通风系统，保证院校良好舒适环境，同时最大限度节约能源；(3)负责消防水系统（消火栓、喷洒）的维修工作。

4、综合维修专业

(1)负责院校内所有卫生洁具、设备的维修、改造；(2)负责开展院校范围的天花、墙、门等项目的修理、调整；(3)负责处理建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等维修、整改；(4)负责进行院校范围内办公家具的维修；(5)负责安排一些小五金件的维修和调整；(6)负责院校内一切工程临时性的工作任务。

（五）环境清洁管理

1、环境管理服务范围

清洁：院校范围内或有管理权的室内、场地及建筑物可视表面区域的清洁。

消杀：院校范围内或有管理权区域的消杀。

2、环境管理服务内容

清洁服务内容：对服务范围内设施、设备、场地、空间定期与不定期的清洁保持。

绿化服务内容：院校范围内绿植的定期养护及植物租摆更换。

消杀服务内容：消除 老鼠、蚊子、苍蝇、蟑螂 四害。

（六）绿植养护

1、绿植服务范围

清华-伯克利深圳学院内或有管理权区域的绿植。

2、绿植服务内容

清华-伯克利深圳学院室内植物租摆更换、养护、修剪、病虫害防护等。

五、服务基本内容

项目组共配置人员12名，其中项目负责人1名，综合维修人员(强电、弱电、综合维修等)1名，安保人员2名，保洁人员8名。供应商对上述人员进行分项报价，学院保留根据实际学院需求，对项目各工种人员进行适当调配的权力，并按照供应商投标单价进行费用计取。

1、项目负责人：1名，每周工作六天，工作时间8:00到18：00（午休2小时）

（1）任职要求：大专以上学历；具备行业岗位资格证书、全国物业管理从业人员岗位证书；熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力；具有丰富的物业管理经验（例如：写字楼、住宅区、工业区）3年以上；外表端庄，思路敏捷、有良好的团队精神和沟通技巧；有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力。

（2）主要工作职责：全面负责项目管理工作，包括但不限于公共设备设施运行与维护保养、保安服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作；组织拟制、审核和贯彻学院管理服务的工作计划和作业文件；负责学院管理服务的质量控制；负责协调与智园、装修、供应商、物业行政主管部门以及有关管理部门及有关专业公司之间的关系；负责配合学院老师完成各类接待、大型会议等的组织工作；完成学院交办的其他任务。

2、综合维修人员：1名，每周工作6天，工作时间8：00到18:00（午休2小时）

（1）任职要求：具备电工职业相关操作证及上岗证；年龄35 45岁之间，男性，身体健康，无任何疾病；具有3年以上物业工程维修及保养工作经验；具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神；

（2）主要工作职责：负责强弱电系统的运行管理和维修保养；负责公共区域电气设备的日常维修保养及故障检修；负责院校内的日常家具、公共物品等的维修；定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录；做好给排水设备（设施）的运行操作和维修保养工作；发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并跟进故障排除；负责责任区域的机房设备的保洁工作；针对除上述问题以外的其他设施维修问题（综合维修员无法处理的情况），中标单位须在接到通知2小时内安排人员上门维修，人工费用免费，单项500元以下材料费用由中标单位承担。

3、安保人员：工作时间2人在岗，一名为监控、一名为巡楼；每周在岗6天，在岗时间8：00到20:00，如学院需要，可以安排倒班。

（1）任职要求：具备物业保安人员岗位上岗证书；年龄18 38岁之间，男性、身高1.70米以上；五官端正，具有较强的敬业精神；作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷；能吃苦耐劳承受工作压力。

（2）主要工作职责：

巡楼岗位：服从上级命令，开展楼宇三防工作的巡视；开展客户需求响应，及时提供服务；巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证；检查、纠正所属区域的不安全行为；大型活动报告厅以及教室桌椅的摆放；每天上课前对当天上课教室易耗品进行摆放，每天两次；日常饮用水配送服务。

监控岗位：负责中控室监控和三表系统数据异常情况的处理及记录工作；负责中控室监控室监控画面异常的处理与记录；负责学院内技防异常报警记录的处理与上报工作；熟悉监控制系统的操作与基本功能；负责中控室卫生的清理与保洁工作。

4、清洁绿化工：工作时间在岗8名，每周在岗六天，工作时间7：30到18:00（午休2小时）

（1）任职要求：通过保洁专业化培训；初中以上学历，普通话标准；年龄35 45岁之间，形象健康、我任何疾病；认真，能刻苦耐劳及承受工作压力；熟悉高档写字楼、公寓的保洁保绿工作。

（2）主要工作职责：认真做好所属区域的环境保洁、消杀以及绿植养护工作；在主管带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。

上述所有人员的住宿学院不予提供，由物业服务企业自行解决。

六、合同签订及付款方式

（一）中标供应商向采购方交纳履约保证金人民币：伍万元整(￥50,000.00)。根据物业服务需求，在项目合同执行过程中，若因考核结果或涉及中标方服务责任的扣款、赔款事宜，如所扣罚款项超过履约保证金，则中标方应在履约保证金的基础上给予补足；若中标方未完成合同规定的各项管理目标或具有合同约定的其它情形，履约保证金不予退还。

（二）合同签订及付款方式：按月支付，每月考核合格并提交相关资料后5个工作日内支付月度服务费。学院有权根据实际需求，对相关人员进行增减，具体结算价格按照报价单价进行计算。

（三）维修及维修材料单项（同类材料不可以累计计算）不超过500元的，由中标单位承担；其他所需要的由物业代为采购的维护材料，每次要有票据和实物材料对应，并报相关监管部门核实备案。

七、其它事项

中标企业在合同执行期间，须认真履行职责，接受市政府采购监督管理部门和学校的监管。为保证学校物业管理优质高效，为师生提供良好的服务，特制订如下处罚细则：

1、中标企业如达不到学校物业管理标准和要求以及投标承诺的目标，学校将扣除当年物业管理费用总费用的10%。如不能及时整改、问题严重的，学校将上报市政府采购监督管理部门并要求提前终止合同。

2、中标企业应接受全院师生的监督，及时处理投诉事项。对学校师生的合理投诉，不能及时有效处理妥当、经查证属实的，视情节轻重每次罚款500 1000元。

3、学校将定期对物业公司的人员配备情况进行抽查，如抽查发现配备的人员数量、条件、资质等未达到要求，中标企业应在3个工作日内按要求完成整改，无合理理由逾期未完成整改的，按每人每天罚款500元处理。

4、学校将每月组织对物业管理公司的各项工作进行检查评分（评分细则由学校根据招标文件确定），每月的评分应在85分以上，如低于85分，则每低1分扣除物业管理费500元；如低于75分，学校将视情节的轻重对物业管理公司下达整改通知并处罚款5000-10000元。

5、学校将不定期对物业公司的各项工作进行抽查，抽查中，如有环境卫生不整洁、绿化不符合要求、维修响应超过规定时间等达不到工作标准和要求的情况，每项每次罚款500元。