二、服务范围

深圳市特检院2018年物业管理项目分别位于深圳市罗湖区、福田区、南山区、宝安区、龙华新区，用于特种设备安全检验和办事大厅。目前现有物业面积共计27000平方米。物业分别为红岗本部、龙华清湖分部、宝安洪浪分部、车公庙分部、爱卫分部、南山月亮湾罐车检测场地。

三、服务期限

服务周期不少于12个月，不多于36个月。

四、服务标准及要求

一、服务整体要求

1、物业管理服务理念应树立本院事业单位外在形象和优良办公秩序要求，且应满足科学、先进、适宜和可操作性要求，提供安全、舒适、温馨的工作环境；

2、物业管理服务的程序应符合本院办公特点及活动要求；

3、安全保卫工作和维持办公秩序的整体设想和应急预案应完备实用；

4、房屋、设施设备、安全保卫、清洁保洁、服务接待等保障服务工作周到，且针对不同突发情况，有应急预案；

5、物业管理服务中突击性工作与长效管理相结合且有计划性，与本院作息时间相匹配，不干扰正常办公；

6、管理服务质量目标需满足与国际接轨的要求，满足《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》所规定的条款。并且能够在物业管理中随时达到行业主管部门的质量审核标准。

二、组织架构及人员要求

1、依据项目物业管理服务的特点，构建精简、高效、专业、合理的管理处组织架构；

2、依据精干、高效、一专多能、忠于职守的原则配备人员，并结合本院办公运行特点，编制员工行为规范和操作性强的服务方案；

3、服务人员经常培训，包括进驻前培训、过程培训、技术培训、专业演练、法规知识培训等；

4、员工福利待遇要符合国家政策法规；

5、服务人员的食宿由物业管理企业自行解决；

三、物业管理服务范围

1、办公楼的使用、养护和维修工作；

2、区内公共设施、设备及场所（电梯、空调、机电设备、消防及安防设备、道路、灯、沟、渠、池、井、管道、停车场等）的使用、维修、养护和管理工作；

3、管理车公庙分部职工之家配置的固定资产；

4、本院范围内的清洁保洁工作。

5、本院区域内交通、车辆的行驶及停泊工作；

6、消防安全防范工作；

7、公共秩序的维护工作，安防监控和巡视等安保工作；

8、办公楼内报刊、信件发放、传达；

9、无偿协助办公楼搬运小批量的办公用品等物品及其它零星搬运工作；

10、清洗我院配置公车的卫生。

11、法律法规以及合同中规定的其它工作以及临时性工作。

五、服务基本内容

物业管理服务主要内容和标准

（一）房屋管理维护

1、物业外观完好、整洁，无 牛皮癣 和乱贴、乱画现象；

2、各种标识、指示板完好、整洁；

3、建筑物、构筑物、附属设施按计划维修、维护，完好率在98％以上，且记录完整；

4、物业临修、急修及时率98％以上，维修合格率100％，并建立维修回访制度且记录完整；

5、负责房屋建筑本体单项费用1000元以内的物业维修事项，不另行收费。

（二）设施设备维修管理

1、物业及所有设施、设备资料档案齐全、管理完善、交接手续齐备；

2、设施设备完好率100％，设备管理、保养、检修制度完备、记录齐全，专业人员持证上岗；

3、配电房及供电系统严格按照国家规范进行管理，运行良好，制定切实可行的供配电应急预案，设备状态标识明显、统一；

4、弱电系统（包括消防烟感报警系统、安防监控系统、红外报警系统等）确保状态良好，设备整洁、标识明显，系统需指派或联系专业技术人员维修，维修及时率98％以上，维修合格率100％；

5、编制火灾应急预案，消防系统设备可随时启用，且定期进行消防演练，紧急疏散指示明确，防火通道畅通无阻；

6、电梯年检、维修保养费用及措施落实，运行、养护记录完备，轿箱内外、扶手、井道保持清洁；编制电梯应急预案，应急处理人员抵达现场及时，能正确有效处理电梯困人、落层等故障；

7、建立正常供水管理制度，发生供水故障应及时排除；

8、空调运行正常，做好日常养护，每三个月清洗空调过滤网一次；

9、照明系统外观整洁，无缺陷、松落和安全隐患，光源完好率、维修更换及时率100％；

10、负责房屋相关配套设施、设备单件500元以内低值易耗品的维修更换，不另行收费，所更换物品的品牌和技术标准不能低于原标准。

（三）保安管理

1、物业实行24小时安全保卫，人防、机防相结合，监控、巡视、值班相配合；确保无漏岗、脱岗、睡岗等失职现象；建立节假日、夜间工作人员加班和来访人员登记制度，记录完整；

2、设置保安监控和报警电话，保安人员穿着统一制服，讲文明礼貌，举止规范、反应敏捷、熟悉环境，能及时、妥善处置异常情况；

3、危及物业使用安全的地方和事故易发区域设置明显警示标志，制订切实可行的安全防范措施；

4、有针对性地提供突发事件安全保卫服务，措施得力、制度健全、人员到位，编制切实可行的如 盗窃 、 妨碍公务 、 外来人员在大厅吵闹 等突发事件的应急预案及措施；

5、项目管理区域内火灾、刑事案件或交通事故发生率为零；其他重大事故控制在1％以内，处理及时率为100％；

6、杜绝闲杂人员进入办公楼，办公楼范围内无聚众、阻塞、叫卖等现象，如发现处理及时率为100％；

7、办公室报刊、信件及时、准确送达；

8、严把保安人员招聘关，确保保安人员政治条件和身体条件符合工作要求，没有犯罪记录，五官端正，男性保安员身高要求在1.65米以上，年龄在18 45岁之间，复、转军人及有工作经验者优先考虑，达不到要求的坚决不能录用上岗。

（四）清洁保洁管理

1、清洁设施设置合理、完备，垃圾日清，保洁工作满足事业单位办公环境的特点要求；

2、建筑外墙每年清洗1次，外墙、屋面、室外场地、道路等保持清洁，无积尘、纸屑、树叶、烟头等杂物；

3、楼梯、走道、大堂、室内公共区域及卫生间的顶面、地面清洁无尘，无蜘蛛网，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；定期消毒杀菌、除 四害 ；大堂、室内主要通道地面无尘印，卫生间无异味；

4、大理石、花岗岩、木质地板及电梯轿箱表面定期打蜡养护；会议室定期吸尘、清洗、擦拭，随时保洁，确保随时可以使用；

5、室内外金属护栏、把手定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍；

6、照明灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象；

7、玻璃门、窗、幕墙保持无污迹、灰尘；

8、对排水管、化粪池、沟渠、池、井进行清通、养护及清理污垢；保证排水管道设施清洁无积水、积尘；

9、编制清洁保洁服务方案，需要有领导办公室、会议室的专门管理措施，确保清洁、安全和保密；

10、清洁保洁用品由物业管理企业购置，办公室、洗手间等所用清洁保洁品应及时供应。

11、食堂的地面吸尘、清洁、桌面清抹、烟缸清洗、餐后卫生清洁；

12、日常清洁服务项目执行表（具体见12-14页）。

（五）绿化管理

1、派专业技术人员对本院各办公和实验用房及院内周边的绿化进行管养，及时更换病弱花卉，浇水、杀虫、修剪、施肥。

2、各办公室花卉摆放标准为：院领导办公室摆放4盆花卉；中层干部办公室摆放2盆花卉；4人及以下办公室摆放2盆花卉，5-10人的办公室摆放3盆花卉，10人以上最多摆放4盆花卉。大堂、走廊、过道、洗手间、会议室等处花卉按原定数量摆放，每季度必须对所有花卉进行更换一次，对未按时更换的花卉甲方管理人员有权自行更换，产生的费用由物业管理公司承担；

3、节日、会议或临时要求需增摆花卉或时花，须配合我单位做好此项工作，花卉费用另计；

4、院内周边绿化，植物配置合理，绿地充分，无裸露土地。

5、每日对院内绿化带、绿化地、草地等公共绿地巡检、清洁。

（六）交通、车辆管理

1、环境秩序良好，道路通畅，路面相关设施完整，交通标识规范完好；

2、停车场管理制度完善，掌握院内车辆基本情况，制作发放专用停车卡；

3、积极主动进行停车管理，车辆停放有序，无乱停放和阻塞通道现象。

日常清洁服务项目执行表

表（1）：办公室

清洁项目清洁工作内容清洁标准每天每周每月每季办公室内外地面先清扫地面，然后用地拖拖干净地面无尘、无污渍、无杂物墙身保洁清抹一次无尘、无渍、无痰渍玻璃窗门保洁用玻璃清洁剂清刮二次无手印、无尘保洁用清洁剂清洁二次无尘、无渍天花保洁清洁一次无积尘、无蛛网不锈钢灯棚灯管及筒灯保洁清抹一次无尘、无渍、无蛛网风口、烟感器等保洁用清洁剂清抹一次无尘、无渍、无油渍、无蛛网办公台、会议台、文件柜、书橱、茶几等清抹一次，保洁，并保持台面文具、文件、饰物等物归原位用清洁剂清擦一次，特别是地脚线一带无尘、无渍真皮坐椅及沙发清抹一次，并保洁后还原位无尘、无渍坐椅清洁之后还原位吸尘一次扶手及布面无尘、无渍指示牌、标牌（不锈钢或铜）清抹一次上油一次无尘、无污渍废纸篓清倒垃圾，并更换垃圾袋清洗一次无污渍花盆保洁清抹二次无污渍

表（2）：首层大堂、电梯

清洁项目清洁工作内容清洁标准每天每周每月每季首层大堂部分花岗岩地面每天清扫，拖地二次，并随时用吸尘地拖推尘用擦地机清洗地蜡并重新打蜡一次随时保持干净、无污渍、痰渍、地板光洁墙面保洁，清抹水平面部分一次清抹墙面一次无尘、无污渍铝板柱子保洁用清洁剂清洁二次无尘、无污渍天花板、灯饰及风口除尘、除蛛网一次清抹灯饰、风口一次天花板清洁一次无尘、无蛛网玻璃门、门柜随时清抹手印，污渍等用玻璃清洁剂轻刮二次门柜上油一次无手印、无渍指示牌清抹二次无尘、污渍不锈钢垃圾筒清倒垃圾一次，随时清除筒盖杂物，痰渍用清洁剂清抹筒身四次上油三次无杂物、无痰渍，无污渍电梯门及按钮随时清抹手印，污渍等上不锈钢油二次无手印、无污渍、保持亮丽金属光泽无尘、无渍无尘、无渍电梯内部分不锈钢壁面干毛巾配合不锈钢清洁剂随时清抹，喷空气清新剂四次上不锈钢油二次无手印、无污渍、保持不锈钢表面亮丽的金属光泽地板清扫、拖地干净并保洁无杂物、痰渍、水渍天花清抹一次无尘、无蛛网

表（3）：公共通道、洗手间、小区、外墙

清洁项目清洁工作内容清洁标准每天每两周每月公共通道部分地面清扫、拖地干净并保洁无污渍、杂物、痰渍墙面保洁除尘、除污一次无尘、干净天花、灯饰及风口保洁清抹一次无尘、无蛛网消防门、消防器材保洁清抹二次干净、污渍不锈钢垃圾筒清倒垃圾一次，随时保洁无杂物、痰渍报警器开关清抹一次无尘、干净洗手间地面用清洁剂拖抹并巡回保洁，保持干燥用消毒绿水拖洗一次、消菌消毒无污渍、无水渍，保持干净墙身及隔板保洁用清洁剂清洗三次保持干净、无污渍玻璃镜面用玻璃清洁剂清刮干净并保洁无水渍、无污、无手印保持净面干净大门及把手清抹干净并保洁无污小便器、大便槽、坐厕、洗手盆及台面用清洁剂清洗数次，保持干净用消毒绿水清洗，杀菌消毒无垢、无污、无臭天花、灯饰及风口清洗一次、除尘、除蛛网无渍、无尘、无蛛网垃圾篓垃圾装满三分之二即清倒一次，并更换垃圾袋清洗垃圾桶二次保持干净小区绿化浇水、除杂草每月修剪，每季度施肥一次保持整洁、美观庭院清扫并保洁大清洁一次干净、无杂物外墙外墙墙面每年清洗一次保持清洁

（七）会议室、阅览室、健身室、职工之家等公共场所管理

物业管理公司必须设立专职管理员负责此类专项工作。专职管理员根据计划或通知，提前30分钟开启会议室、阅览室、健身室、职工之家等场所，准备茶水、音响、投影仪及有关设备。会议或活动结束后，负责关闭上述设备和场所，并保管好钥匙。专职管理员必须爱护多媒体器材，及时记录器材的使用情况。如遇器材出现异常情况或故障，应及时报修。会议室的管理和会议安排由本院办公室统一登记，协调和落实。

（八）来访咨询服务

1、负责办公期间来访人员甄别、引导和登记工作，维持办公楼工作秩序；

2、编制有效的应急预案，在需要维持秩序的紧急状态时落实。

3、嘉宾、领导来访期间，物业服务人员应服从本院的有关调度和安排。

（九）物业档案资料管理

保证物业档案资料的完整、完好。

(十） 办公楼区域公共秩序管理

负责办公楼区域各种公共管理，维护正常工作生活秩序，制止有损办公楼容貌的乱建、乱贴、乱挂行为，制止大声喧哗、禁止吸烟区吸烟的行为以及其他各种有损办公楼利益和形象的事项。

六、合同签订及付款方式

按中标通知书要求，年度物业管理服务费按月支付；甲方根据乙方提供的有效的完税发票于每月10日前逐月支付

七、其它事项

项目招标文件需明示的要求（必须响应条款）

1、供应商应按时配发带标志的保安员、保洁员及其他物业服务人员统一制服，包括夏装、春秋装、冬装及反光衣、工作皮鞋。夏装、春秋装每年更换一次。

2、为达到物业管理服务要求，供应商应保证配备以下设备和物品：值班用对讲机、夜间巡逻照明设备、雨具、交通工具、维修工具、专用清洁工具如洗地机、吸尘机等。

3、供应商与派驻的物业服务人员必须签订劳动合同，工资不得低于深圳市规定的最低工资标准。供应商应按国家和深圳市的有关规定为派驻员工支付住房公积金，购买养老、工伤等社会保险和人身意外伤害保险。

4、供应商负责提供清洁和绿化用工具、耗材。

5、我院可提供值班人员值班室，但物业服务人员的食宿由供应商自行解决。

6、后续调整事项：特检院保留根据各分部实际情况，调整物业管理具体服务项目和服务时间的权利，供应商保证予以积极配合。

其他

附件