二、服务范围

1、房屋建筑本体、公共部分的维护、管理；

2、公共配套设施、设备的维护、运行管理；

3、红线范围内公共场地、道路、房屋建筑公共部分、办公室内清洁、消杀及生活垃圾收集清运。

4、机电设备设施管理；

5、24小时保安护卫及公共秩序管理；

6、智能化系统的运行、维修、维护及管理；

7、交通、车辆行驶和停泊管理；

8、环境卫生管理；

9、物业档案资料管理；

10、协助会务工作。

11、天面绿化管理。

三、服务期限

    本次招标服务期限为一年，自2018年1月起至2019年1月止。

本项目为长期服务类项目，第一年为本次招标的中标服务期限，采购单位可根据项目需要和中标供应商的履约情况确定合同期限是否延长，但最长不超过3年。合同一年一签。

四、服务标准及要求

（一）总体标准

参照《全国物业管理示范大厦》管理标准及有关规定，所有管理指标均达到或高于《全国物业管理示范大厦》的要求指标。结合自身的管理服务水平，投标人要具体承诺物业管理各项目具体要达到的指标，包括但不限于清洁保洁率，治安案件发生率，车辆被盗率，设备完好率，火灾发生率，维修及时处理率，用户投诉率；物业使用人对物业管理的满意率。

杜绝重大火灾事故、质量事故。

设备完好率95%以上。

房屋完好率95%以上。

治安案件案发率为零，无任何重大事故发生。

环境卫生、消杀达标率为95%以上。

消防管理通过政府规定，年检完好率100%。

（二）物业派遣人员要求

中标单位必须与物业派遣人员签订正式的劳务用工合同，按照劳动法办理社会保险（五险一金），享受深圳市及中标单位规定的劳保福利。配置管理人员2人,技术人员1人,护卫人员19人，清洁人员7人，保安岗位必须保证24小时有人员在岗。

（三）整体管理要求

1.管理人员配置符合采购单位要求，持证上岗率100%。

2.建立完善的管理制度、作业规程，员工培训率100%。

3.采用现代化管理手段进行管理。

4.定期进行管理服务的综合考评，考评结果达到标准。

（四）房屋及配套公共设施管理要求

1.提供切实可行的维修养护实施方案和应急措施。及时完成各项零星维修任务。

2.物业使用和维护管理制度完善，明确、落实物业管理责任人。

3. 物业维修养护档案、资料齐全，管理完善，随时可查。

4.无乱张贴、悬挂等。

5.物业本体、公用设施整洁，公用楼梯、通道无堆放杂物等。

6.确保楼盖、屋顶、梁、柱、共用部位内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门窗、设备机房、室外场地、道路的完好和正常使用。

7.进行日常供水供电设施、室外排污、排雨水管道、地下管网以及本物业红线内的市政设施、沙井、雨水井、污水井维护。

具体要求：公共设施配套完好，无随意改变用途；设施设备运行，使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患；排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象；道路通畅，路面平整，井盖无缺损，无丢失。供水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象。供电设备运行正常，路灯、楼道灯等公共照明设备完好。    楼宇建筑本体及共用部位的日常维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅等。要求：楼宇建筑外观完好整洁，无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。对大厦内的二次装修及施工进行监督管理。

（五）设备管理

1.    要有熟练、专职、有上岗证或资格证的专业技术人员对物业各项设施设备进行日常和定期的维修、养护。

2.    要指定专人负责日常运行管理并对专业公司进行监管、跟进，做好与其他专业公司的协调工作，明确分工及责任，在日常使用过程中要制定使用运行制度，定人定时开关设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修，保养，杜绝事故发生，

3.    对消防设施、设备，物业管理人员要做到人人懂消防知识，个个会基本操作，杜绝火灾事故，要做好巡视检查工作，制止破坏消防设施现象发生。

4.    除其他专业公司承包或由业主方自行养护、维修的设施、设备外，其余共用设施、设备：包括门窗系列；照明系统、生活用水加压给水设备、地下室消防加压给水设备、绿化喷灌设备、各种给水管道、阀门等；室内外排污、排雨水管道维护，地下管网、沙井、雨水井、污水井、热水器等的维护；监控设备，电梯等各种设备由中标方进行管理，进行定期或临时的保养和维修，以确保各项设施的完好和正常使用，维修保养工作要建立制度，强调时效性，必须做到当日事当日清，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报业主方协调处理。

5.    要有紧急处理停水、停电方案和措施。

6.    对大型会议、活动及公共会议室内的各项设施设备进行操作和定期维护和保养。

7.    中标方须自配管理用工具。

8.    中标方须制订工作制度、标准、时间，以对工作质量进行管理考核。

电梯维护费用、设备设施维修养护材料费用由采购单位承担。

（六）保洁管理

1.    清洁工要求：文明礼貌，衣着整洁，热爱公物，服务意识强。

2.    楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、天台、内外墙面、停车场、道路等所有公共区域、办公室和会议室等的清洁卫生。

3.    清洁标准及要求：（见下表）。

场所 清洁项目 清 洁 内 容 质量标准 每  日 每  周 每  月 楼层公共部分 地面 配合清洁剂湿拖一次，随时保洁    清洗一次 无灰尘、无污渍、地面光洁 墙面 保洁    除尘一次 无灰尘、无污渍、表面光洁 消防楼梯 清扫、湿拖一次，保洁    清洗一次 无灰尘、无污渍、表面光洁 楼梯扶手 清抹一次，保洁       无灰尘、无污渍 楼梯栏杆 保洁 清抹一次    无灰尘、无污渍 电梯桥厢 清抹二次，保洁，换地毯       无灰尘、无污渍、无手印 门    窗 门、门框 保洁 配合清洁剂擦抹一次    无灰尘、无污渍、无手印 窗、窗台 保洁 配合清洁剂擦抹一次    无灰尘、无污渍、无手印 门窗玻璃 保洁    配合清洁剂擦抹一次 无灰尘、无污渍、无手印 信报箱 擦抹一次，保洁       无灰尘、无污渍、无手印 墙面低处设施 保洁 大清抹一次    无灰尘、无污渍 墙面高处设施，天花及天花设施       大清抹一次，天花每季除尘一次 无灰尘、无污渍 垃圾箱、垃圾桶 清理二次，清抹一次 全面清洁一次    无异味、无污渍 屋面、天台    清扫二次 清洗一次 无杂物、无污渍 外围部分 路面、停车场、大门、天桥 清扫一次、随时保洁    冲洗一次 无垃圾、无杂物 绿化带 保洁 仔细清拣一次    保持植物干净 标牌、宣传栏 清抹一次       无灰尘、无污渍 路灯、射灯 保洁    大清抹一次 无灰尘、无污渍 雨水井、明沟、地漏 保洁    清掏一次 畅通、无积水、无杂物 消防设施及其他设施 保洁    全面清洁一次 无灰尘、无污渍 垃圾桶、垃圾箱 更换垃圾袋一次，及时清抹箱体 全面清洁一次    无异味、无溢出垃圾             公共卫生间 磁砖墙面、隔板 保洁 清抹一次    无灰尘、无污渍 地面 拖抹数次，保持干净 用洁厕灵清洗一次       无污渍、无垃圾、无异味 小便池、坐厕、洗手盆 用强力除渍剂去尿垢黄斑等，用清洁剂清洗干净，随时保洁 用消毒水消毒一次          无污渍、无垃圾、无异味、无黄锈 灯饰 保洁    清抹一次 无灰尘、无污渍 镜面 清抹一次，保洁       无灰尘、无污渍 垃圾篓 清倒二次       无异味、无溢出垃圾 卫生间下水 堵塞后用疏通机疏通       下水畅通 办公室 桌面、地面 清洁一次       按频次作业 天花、墙面       除尘一次 按频次作业 门窗    清洁一次    按频次作业 其它 垃圾房、垃圾清运 全面收集、清运生活与办公垃圾一次       清运及时、垃圾不过夜、垃圾清走后堆放点无异味 临时卫生 重大接待、活动时 及时 

4.    按工作程序对范围内场所进行日常定期清扫或不定期清扫保洁，做到按标准化全天候、全方位保洁、特别对卫生间等难点做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。一切公共场所整洁干净、无垃圾、无乱贴乱画。

5.    垃圾桶干净无味，负责垃圾的收集、清运，垃圾实行袋装化，日产日清，防止二次污染，定期进行卫生消毒。

6.    污水排放通畅，定期检查化粪池。

7.    负责承担清洁卫生中所需的器材器械以及消杀材料、清洁用品（如消毒水、洁厕灵、垃圾袋等）等所需费用，但不包含洗手间耗材（如卫生丸、洗手液、纸巾等）所需费用。

8.    做好其它与清洁卫生有关的事项。

（七）安全管理

1.    保安人员熟悉本物业规划红线内及周围环境，文明执勤，言语规范，认真负责，人员稳定。

2.    保安人员的素质要求：品德好、形象佳、身体强壮、服务意识强、会普通话、具有高中以上文化程度、持有上岗证、无犯罪记录。

3.    做好本物业规划红线内安全防范措施，日常秩序井然有序，责任内火灾发生率为零；突发事件迅速得到处理解决，治安及聚众斗殴案件发生率为零；要有科学高效的突发事件（设备、消防、治安、卫生防疫、突发自然灾害等）的应急措施和解决预案。

4.    对本物业规划红线内实行24小时保安值勤，固定岗和流动巡逻相结合制度。大门岗、值班室及消防控制中心都24小时值班，制止社会不法分子进入大厦，不受外界和社会不法分子侵犯。

5.    建立并严格执行来访人员询问登记制度。要制止喧闹现象，并根据业主方要求对出入大厦的物品、人员、车辆进行检查。

6.    对突发事件有应急处理预案和措施，要有足够的人员和器械保证，平时有演习，突发事件发生时要得到及时处理，防止事态进一步恶化，保护现场，并报告业主方主管领导，必要时及时报警。

7.    对本物业规划红线内及周边环境日常巡视。

8.    负责本物业规划红线内消防安全。指派消防安全责任人，所有护卫队员同时也是义务消防员，并接受定期消防培训，每半年进行最少一次消防演习，每年与有关单位组织最少一次联合消防演习。

9.    消防设备、设施齐全，完好无损，可随时起用，发现问题应立即处理和完善，确保消防系统随时起用，属业主方范围内问题应及时向业主方主管领导汇报，保证消防疏散通道畅通。

10.  负责护卫人员的服装费、包括购置对讲机在内的所有保安器械器材费用、保安员管理费、培训费等。

（八）停车场管理

1.    机动车(停车场)管理制度完善，管理责任明确，确保交通畅通，防止交通事件发生。

2.    负责本大厦工作人员的非机动车的保管、停放，管理有序，按规定位置停放，做到规范化、整齐、分类、安全。

3.    大厦门口不准停放车辆，须按指定位置停放，不准鸣放喇叭。

4.    各类会议、接待及活动的交通高峰期，有专人加强车辆管理和引导，确保车辆安全及交通畅通。

（九）物业档案资料管理

1.实行物业档案资料的系统化、科学化、电脑化管理。

2.完善管理制度，对所有物业档案集中管理。

3.各种物业管理资料齐全，条目清晰，标识齐全，分类明确，易于查找。

4.采用电脑资料、文字资料、图表图片资料等多种形式的文档储存方式管理物业档案资料。

5.保证物业档案资料的安全性和必要的保密性。

五、服务基本内容

1.公共配套设施运行管理（含停车场、道路、化粪池、沟渠、池、井等）。

2.机电设备设施的运行、日常维护保养、定期维护、故障维修，含配电系统、给排水系统、消防设施、照明等。

3.物业管理范围内的清洁卫生、定期消杀、生活垃圾的收集、清运。包含：

（1）楼内公共部位及设施的清洁卫生；

（2）楼内各层公共部位及各类公共设施的清洁、保洁；

（3）楼内办公室、活动室、会议室、阅览室、实验室的清洁卫生；

（4）楼内各层卫生间的清洁消毒，及时更换卫生间的厕纸、擦手纸、洗手液、卫生球等，厕纸、擦手纸、洗手液、卫生球等消耗材料由采购单位提供；

4.大楼安全保卫管理：

（1）实行24小时消防监控和安全防范，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件；

（2）门卫的保安根据要求对出入大楼的人员、物品进行登记检查；

（3）保安员要穿统一的制服，工作规范、作风严谨；

（4）驱逐无约定的发广告、推销等人员，维持大楼良好的办公秩序；

（5）按照采购单位要求完成临时性勤杂工作。

5.停车场管理

（1）24小时值班，指挥车辆的行驶、停泊；

（2）制定应急防范措施，及时处理突发事件；

6.物业档案资料管理：

保证采购单位交给的物业档案资料的完整、完好。

7.中标人在投标文件中承诺的其他事项。

8.采购单位与中标人在物业管理委托合同中规定的其他事项。

六、合同签订及付款方式

合同签订：根据招标文件及投标文件的内容，双方协商签订合同。

付款方式：按月付款，每个月10号前给付上个月管理费。

七、其它事项