盐城交通技师学院 物业服务项目招标文件
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盐城交通技师学院
第一章 学院基本情况
一、学院基本情况:
学院名称 盐城交通技师学院 ；
物业类型 中等职业院校 ；
座落位置 市西环路以东、海洋路以南 ；
非住宅类建筑总面积 92244平方米 。
二、物业管理区域四至：
东至 科技路 ；
南至 园中二路 ；
西至 西环路 ；
北至 海洋路 。
第二章 服务内容与质量
一：保洁范围及要求
1、室内范围：
（1）行政教学楼：
①1-9层所有厕所及附属设施、楼梯、一层大厅。
②一楼两个阶梯教室、二楼培训机房、三楼多功能厅和七楼走廊及两个会议室、八楼培训教室。
③地下人防及进出口通道。
④3部电梯。
（2）3#、2#楼，6#楼：
①3#学生宿舍 1-6层，公共区域及周边卫生：
②2#学员招待所1-4层，招待所客房、公共区域及周边卫生。
③6#楼五、六层女生宿舍，三层西侧办公室、会议室及公共走廊：
（3）综合楼：
东区1-5层所有楼梯、厕所、配电间；中区3层所有楼梯、厕所；西区1-4层楼梯、走廊、厕所、体育中心篮球馆、乒乓球馆卫生。
2、室外范围（含运动场看台）：
物业管理区域四至区域内;外保洁范围指北门入口向南中心路以东（含中心路）的道路、田径运动场看台、绿化带（池）的卫生。
3、具体内容：
（1）行政教学楼公共厕所、楼梯、扶手、阶梯教室和多功能厅、培训教室、会议室等场所的打扫保洁；公共设施、公共物品保障、报修；水电管理；门窗开关；偶发事件报告。
（2）学生宿舍公共厕所、楼梯、扶手、公共走廊、楼顶、雨蓬、茶水房等场所的打扫保洁；偶发事件报告；教师值班室的管理服务工作。
（3）综合楼规定区域內公共厕所、楼梯、扶手、公共走廊、场馆等场所的打扫保洁；公共设施、公共物品保障、报修；水电管理；门窗开关；偶发事件报告；
（4）招待所客房、公共厕所、楼梯、扶手、公共走廊、楼顶、雨蓬、茶水房等场所的打扫保洁；设施、物品保障、报修；水电管理；门窗开关；偶发事件报告。
（5）校园内垃圾的收集、垃圾桶的清洁和维护工作。
（6）校园内道路、花池等公用区域的保洁工作。
（7）学院重大活动临时指派工作。
4、管理要求：
实行扣分制考核，详见《考核细则》
（1）厕所：卫生保洁员按时打扫厕所，保持干净卫生，同时保持厕所洁具以及门、墙壁等的清洁卫生，使厕所设施、洁具不受损失和毁坏，及时报修。因管理不善造成损坏，其费用由物管公司承担。
（2）行政教学楼保洁：卫生保洁员必须在上午9点和下午3点前将公共区域清扫干净并保持整洁。
（3）校园大环境的保洁：卫生保洁员必须在上午9和下午3点点前打扫完毕，并保持校园内公共区域卫生、整洁。
（4）会议室管理：白天随时保证有开水并保持楼梯、走廊等公共区域卫生。若需要使用会议室，保洁员须及时开门，使用后及时打扫干净，并锁好门窗、关灯、关空调。
（5）卫生保洁员要服从学校的安排和调度，完成学校重大活动或突出性活动所分配的任务。
（6）体育中心卫生保洁员服从安排，遵守中心各项制度。
（7）招待所卫生保洁员遵守招待所各项制度并服从物业公司的调度安排。
二：保安范围及要求
1、范围：
（1）学校东门（2个岗位）、北门（一个岗位）两个出入口、安防监控室（一个岗位）24小时值班；行政楼大厅（一个岗位）、综合楼一楼（一个岗位）每天晚自习结束前在本岗位值班，晚自习结后至22:30两人着重在操场、超市和宿舍楼周围巡查、22:30-次日6:30分两班在校园内巡查，每两小时形成一次巡查记录。。
（2）车辆停放及交通秩序的管理。
（3）报纸及信件接收和分发。
（4）治安防范、公共秩序维护管理，学校出入口附近、学校内的治安防范、公共秩序管理。
（5）校园内轮流巡查。
2、具体内容：
2.1保安要求：
①统一着装上岗，在岗期间必须保证一人站立在进出口检查值班。
②按照学校规定开关校门，监督学生出入大门，师生员工进出校门必须查看胸卡。
③禁止外来人员随意进校园，督促来访人员出示有效证件和办理登记手续，并做好传呼工作。
④禁止外来机动车辆进入校园。对确因工作需要进入校园的车辆，经相关部门同意，办理换证手续后引导其限速停放到指定地点。
⑤严禁小商小贩（含外卖）、商品推销员和废品收购者等社会闲散人员进入校园。
⑥非私人物品离校，必须持学校有关部门出具的同意放行的证明方可放行。
2.2安排保安人员24小时轮流不间断巡查，确保校园的安全。
①重点区域重点巡查，如教学楼、学生宿舍、超市、食堂、地下人防等场所和消防重点部位。确保学校财产不损失，确保师生人身及财产安全。
②及时制止闲散人员在校园内非法经营、滋事等，及时妥善处理校园内发生的上访闹事、斗殴、群殴事件等。
③完成学校组织的重大活动或突击性活动所分配的临时性任务。
2.3消防控制及监控室管理要求：
从业人员必须持有《建（构）筑物消防员（五级/初级技能》及以上资格证书；24小时在岗，实时监控，发现故障或问题，及时排除并报告。
3、管理要求：
实行扣分制考核，详见《考核细则》
三、水、电维保范围及要求
水电工两个岗位。水电工属于特殊岗位也是核心岗位，必须持有符合服务我院水电工作要求的资格证书；工资待遇不低于4000元（含社保）；优先录用对我院情况熟悉或我院推荐的人员；必须试用，试用期为10天。
1、范 围：学院校区水电设备设施、空调、有线电视等的维护、巡修、接修、值班、运行管理，单项5个工作日内的设备改建、安装，在院安保处的监管和指导下完成对高压配电房、消防泵房水系统等的值班、维护、巡修、接修等工作。
2、工作内容：
（1）对职责范围内的水电线路、消防管网、设备设施进行日常巡查、维修、改建安装、运行管理，包括管网线路、空调、电视、阀门、水电表、开关、泵房、高低压配电箱（房）、景观水池、校园公共照明（亮化）、电梯、消防泵水系统等设施。对所管理维护的资产的安全性、完整性、完好性负责。
常用维修耗材由学院承担。水电工根据维修需要到学校仓库领取配件修复。
（2）对水泵房、景观水池、给排水管网、消防管网等设施的日常管理和维修，室内下水道疏通，阶梯教室、多功能厅的音响、灯光、幕布等设备的运行、维护、管理。
（3）对服务范围内的管网、电路的突发事件进行及时处理和组织抢修。
（4）代表学院对承租单位或个人的水、电进行装表计量、抄表、收费，并对数据进行汇总分析。
（5）完成学院交办的其它零星工作等。
3、管理要求：
实行扣分制考核。详见《考核细则》。
（1）从业人员必须具备相应的从业资格和专业技能。
（2）服从院方紧急情况下的调配，对工作认真负责。
（3）对水电线路、消防设施（含水泵房值班）进行经常性巡查，不得有长流水、私拉乱接等现象发生，发现问题及时处理，对高压配电房、消防泵房24小时值班管理，并做好台账记录。
（4）每天24小时全天候接受紧急报修工作。做到“急修不过夜，零修三天内”，特殊情况不能完成应说明理由，明确竣工时间。保证学院用水、用电的安全和正常运转，不得影响正常的教学和生活秩序。
（5）在院总务处的监管和指导下对承租单位或个人需单独计量的水、电，要及时装表并按合同要求按时抄表、收费。
（6）积极配合学院做好节约型校园建设工作。强化管理，完善制度，制定节水节电的措施，有责任对学院水电浪费现象进行制止和整改，有权制止学院所属范围内的违章用电现象，有责任提供学院水电运行报告及改进建议，杜绝浪费。
（7）保证教学、生活正常供电、供水，按时开关水电（时间、范围由学校定）。
四、木工维修范围及要求
木工一个岗位。
1、范 围：
学院所属的校区內家俱、办公桌椅、学桌椅、门、窗的巡修、接修。维修耗材由学院提供。
2、工作内容：
（1）对职责范围内资产的安全性、完整性、完好性负责。
（2）对职责范围进行经常性巡修。
（3）对职责范围内突发事件进行及时处理和组织抢修。
3、管理要求：
实行扣分制考核。详见《考核细则》。
（1）从业人员必须具备相应的从业资格和专业技能。
（2）服从院方紧急情况下的调配，对工作认真负责。
（3）做好维修台账记录。
五、游泳馆救生员和水处理工
游泳馆救生员和水处理工各一个岗位，必须持有相应职业资格证书，并按学院要求的开、闭馆时间做好本职工作。
第三章《物业服务管理考核细则》
适用于物业管理服务管理的日常管理和奖惩考核
由学院总务处、学生处、安保处、体育中心、招待所分别对服务的水电、木维修、宿管、保洁、保安、救生员、水处理管理员、客服等项目进行考核，对服务不到位的项目根据情节轻重扣分或加分，每分折算成人民币30元，从物管服务费中扣除或学院奖励。
1.考核项目
1.1物业管理制度建设
物业管理机构完备，制度健全，定期对所属工作人员进行岗位培训，工作人员素质优，持证上岗，统一着装，标识统一，服务标准高。
如不按上述要求，根据情节轻重，每人每次扣1分。
对服务区域内的从业人员、工作质量等进行定时考核，考核结果每周（月）按学校要求汇总分析，并交对应管理的处室备案，否则，根据情节轻重，每次扣1-5分。
项目经理在校园正常工作的天数每年不少于300天，每少一天扣1分。如项目经理请假，公司必须安排同级别管理人员在校管理，否则每天扣10分。
1.2卫生保洁
行政教学楼所有厕所、专用教室（阶梯教室、多功能厅）、一楼大厅、会议室等公共场所的打扫保洁和公共设施、公共物品保障、维护工作；水电管理；门窗的开关；公物管理及损坏报修，偶发事件报告。如未达要求，每条每次扣1-5分；
学生宿舍所有公共厕所、盥洗间、宿舍楼四周、茶水房等公共区域的卫生；人员进出管理；水电管理；门窗的开关；公物管理及损坏报修，偶发事件报告；24小时值班；教师值班室的服务管理工作。如未达要求，每条每次扣1-5分；
服务管理区域内建筑物、门窗、家俱等有异常情况未立即报总务处。根据情节，每次扣1-5分
校园内垃圾桶内垃圾的收集、垃圾桶的清洁和维护工作，及时与清管所联系清运。如未达要求，每条每次扣1-5分
1.3保安
（1）按照学校规定开关校门，监督学生出入大门，师生员工进出校门必须查看胸卡。如未达要求，每次扣5分
（2）禁止外来人员随意进校园，督促来访人员出示有效证件和办理登记手续，并做好传呼工作。如未达要求，每次扣5分
（3）禁止外来机动车辆进入校园。对确因工作需要进入校园的车辆，经相关部门同意后，引导其限速停放到指定地点。如未达要求，每次扣5分
（4）禁止小商小贩、商品推销员和废品收购者等社会闲散人员进入校园。如未达要求，每次扣5分
（5）非私人物品离校，必须持学校有关部门出具的同意放行的证明方可放行。如未达要求，每次扣5分
（6）负责打扫并保持门房及学校门前三包区域的清洁卫生。如未达要求，每次扣5分
（7）外来人员（校外学生）进入校园引发打架、闹事等事件的，如门卫未进行盘查、登记手续，根据情节，每次扣10分以上。
（8）大件物品出入宿舍区未登记。根据情节，每次扣1-5分
（9）夜间未保持不间断巡逻，无巡查记录。根据根据情节，每次扣1-5分
（10）突发事件要有相应处置预案，否则，每次扣5-10分
（11）因夜巡人员失职而发生财产失窃或安全事故。由物业管理承包方承担相应赔偿责任，根据情节轻重，每次扣5-10分
（12）寒暑假期间财产失窃，发生事故。物业管理承包方承担相应赔偿责任。根据情节轻重，每次扣5-10分
（13）每晚未对行政教学楼的水电、门窗等作安全检查管理的。有异常情况未发现，由物业管理承包方承担相应赔偿责任。根据情节轻重，每次扣0.5-2分
（14）冬季来临时，公共卫生间、茶水房、走廊、楼梯等区域未做好防滑、防冻措施。根据情节，每次扣1-5分
（15）未按规定开关门。根据情节，每次扣1-5分
1.4水、电、木工维护管理
对职责范围内的水电线路、消防管网、设备设施进行日常巡修、接修、改建安装、运行管理，包括管网线路、空调、电视、阀门、水电表、开关、泵房、高低压配电箱（房）、景观水池、校园公共照明（亮化）、电梯、消防泵水系统、家俱、学桌椅、门、窗等设施。对所管理维护的资产的安全性、完整性、完好性负责。如未达要求，每条每次扣1-5分；
对水泵房、给排水管网、消防管网等设施的日常管理和维修，室内下水道疏通，阶梯教室、多功能厅的音响、灯光、幕布等设备的运行、维护、管理。如未达要求，每条每次扣1-5分；
对服务范围内的管网、电路的突发事件进行及时处理和组织抢修。如未达要求，每条每次扣1-5分；
代表学院对承租单位或个人的水、电进行装表计量、抄表、收费，并对数据进行汇总分析。如未达要求，每条每次扣1-5分；
完成学院交办的其它零星工作等。如未达要求，每条每次扣1-5分；
公共部位水电使用管理未到位，浪费水、电，根据情节，每次扣1-5分
未配合学生处、安保处检查宿舍内学生私拉乱接现象的，每次扣1-5分
卫生间内水龙头、闸阀、软管、大便冲水阀、小便池冲水管，公共区域的开关、插座、灯具等紧固、维修不及时，维修质量差，或造成安全隐患、水电浪费、水电不通。根据情节，每次扣1-10分
2.其它事项：
在学校有重大活动时，物业管理部门能主动积极配合做好各项工作，成绩显著，效果明显，视情况加5-10分。
3.特别说明
1、采购单位有权要求更换项目经理和物管服务人员（不符合年龄、资质条件或服务标准未达到招标文件要求）。如中标单位更换项目经理和物管人员必须征得采购方同意，否则视为违约。
2、采购人有权根据学院实际情况增减物业人员，其工资标准按中标单位投标文件所报标准执行。
3、物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和所有物管资料、档案完整的移交给业主。
4、物业服务合同终止时，采购单位选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
5、本招标文件中未尽事宜，按国家和地方最新《物业管理条例》执行。
6、本招标文件的相关事宜由采购人负责最终解释。
7、补充承诺协议与所签合同具有同等法律效应。
