二、服务范围

招标范围为高新区R4创新大厦总合同面积14363.57平方米，物业管理费用由甲方支付。

本物业其它区域的物业管理费按照本次招标确定的单价由入驻院校企业承担（建筑面积为3274.43平方米），中标物业公司直接向其收取。

R4创新大厦办公区域内物业管理及相关服务。包括：安全与保洁、房屋及配套公共设施管理、供配电系统管理、给排水管理、消防系统管理、电梯系统管理、智能化系统管理、停车场管理等。

三、服务期限

本次招标服务期限为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。

本项目为长期服务类项目，第一年为本次招标的中标服务期限，采购单位可根据项目需要和中标供应商的履约情况确定合同期限是否延长，但最长不超过3年。合同一年一签。

四、服务标准及要求

（一）总体标准

杜绝重大火灾事故、质量事故。

设备完好率95%以上。

房屋完好率95%以上。

治安案件案发率为零，无任何重大事故发生。

环境卫生、消杀达标率为95%以上。

消防管理通过政府规定，年检完好率100%。

（二）物业派遣人员要求

中标单位必须与物业派遣人员签订正式的劳务用工合同，按照劳动法办理社会保险（五险一金），享受深圳市及中标单位规定的劳保福利,保安岗位必须保证24小时有保安人员在岗，配置人员如下表：

岗位职务人员素质要求管理处主任（兼）1人：本科以上学历，深圳户籍，有五年以上的物业管理经验（在物业行业有五年社保缴纳记录），有物业经理岗位证书和安全生产负责人证、物业管理讲师证。为人正直，实际工作经验丰富，组织管理能力强，工作认真、踏实，具有很强的工作责任心。管理处副经理（兼，分管）1人：本科以上学历，深圳户籍，有五年以上的物业管理经验，有企业经理岗位证书。为人正直，实际工作经验丰富，组织管理能力强，工作认真、踏实，具有很强的工作责任心。综合主管1人：大专以上学历，有五年以上的物业管理经验，有物业管理上岗证，有一定的综合统筹工作的能力和处理应急事件的能力，有丰富的政府接待工作经验,能够独立开展工作并协助主任工作。机电主管（兼）1人：大专以上学历，有五年以上物业管理机电主管工作经验，有特种工操作证，熟悉物业管理各类机电设备运行原理和实际操作经验。并有一定的统筹工作的能力和处理应急事件的能力。巡查消防队长（兼）1人：有消防上岗证，具有整体安全防范和消防管理经验，优秀复员军人，具有应急事件的处理、指挥、协调能力。综合管理员1人：三年以上物业管理经验，大专以上学历，有较强的协调及沟通能力，有物业上岗证，负责与业主（住户）物业管理方面的工作联系、协调、事务处理、问题跟踪。设备维护人员2人：三年以上相关工种专业工作经验，有相关专业操作证书（上岗证），负责公共机电设备设施维护管理。巡查消防队员9人：实施24小时值班，保证有2个消防上岗证，有消防作战实际经验。高中以上学历，复员军人优先，形象礼仪好，身高1.70以上，勇敢、团队意识强，负责安全保卫工作。环境维护人员11人：其中清洁工9人，要求礼仪形象好，负责楼宇公共区域以及业主办公区域的清洁卫生工作，清洁主管需具有5年以上高档写字楼保洁管理经验；绿化工2人，需具有专业的园艺知识、植物养护技术与经验。

（三）整体管理要求

1.管理人员配置符合采购单位要求，持证上岗率100%。

2.建立完善的管理制度、作业规程，员工培训率100%。

3.采用现代化管理手段进行管理。

4.定期进行管理服务的综合考评，考评结果达到标准。

（四）房屋及配套公共设施管理要求

1.提供切实可行的维修养护实施方案和应急措施。及时完成各项零星维修任务。

2.物业使用和维护管理制度完善，明确、落实物业管理责任人。

3. 物业维修养护档案、资料齐全，管理完善，随时可查。

4.无乱张贴、悬挂等。

5.物业本体、公用设施整洁，公用楼梯、通道无堆放杂物等。

6.确保楼盖、屋顶、梁、柱、共用部位内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门窗、设备机房、室外场地、道路的完好和正常使用。

（五）设备管理

1.设备管理综合要求

（1）建立完善的质量保证体系，提供切实可行的运行管理、维护保养、维修的实施方案和各种措施。

（2）制定设备安全运行管理、定期巡视检查的操作规程及监督检查制度，建立岗位责任制，并严格执行。做到科学管理、正确使用，精心维护，并备齐备件，及时维修。

（3）实行24小时值班制度，保证设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。

（4）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。

（5）建立设备台帐和档案，项目齐全，目录清晰，设备图纸档案、技术资料齐全。管理完善，可随时查阅。

2.供配电系统

（1）对供电范围的电气设备定期巡视和重点检测，做到安全、合格、节约用电。

（2）及时发现和解决故障，当出现故障时，维修人员10分钟内及时到位抢修，排除故障，恢复正常功能。

（3）加强日常维护检修，公共使用的照明灯具（包括楼梯、电梯间、室外场地照明）线路、开关保证完好，确保安全用电，并管理和维护好避雷设施。

3.给排水

（1）建立用水管理制度并予以实施。

（2）防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，不发生大面积跑水事故。

(3) 每年不低于两次，由专业公司对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；水质样品需送至深圳市水质检测中心进行检查，水质必须达标，并由检测单位出具二次供水卫生合格证。

（4）保证设备和管道系统状况良好，供水系统能正常发挥功能。

（5）定期对排水管、化粪池进行清疏、养护及清除污垢。保证排水系统畅通，确保上下水管道完好和正常使用。

（6）及时发现和解决故障，当出现故障时，维修人员及时到位抢修，恢复正常功能。

4.消防系统

（1）加强日常检查巡视及保养维护，及时发现并排除消防设备故障，确保消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可以启用；

（2）定期检查消防系统设施、器材并进行联动测试，确保整个系统反应正常；将检查和测试结果书面报告采购单位；

（3）及时发现并排除安全隐患及火灾。制定突发性火灾等应急处理方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。

5.电梯系统

办公楼内部有日本三菱品牌电梯4台。

（1）电梯维修、保养及年检工作由具备专业资质的单位负责。

（2）中标方确保电梯轿厢及机房整洁，通风、照明及其他附属设施完好。

6.智能化系统

（1）物业范围内的摄像机外观完好无损、无锈蚀，显示画面清晰、色彩正常、无干扰，摄像位置准确、倍率适合；硬盘录像计算机工作稳定，录像文件回放正常，各路视频、音频、控制、报警线缆连接牢固、接头无修饰，键盘无损坏、操作灵活。

（2）消防报警主机模拟报警正常，探测器、报警器完好、有效，接线牢固可靠。

（3）广播系统音质清晰、噪声低。

（4）会议室的灯光、音频系统工作正常。

（六）保洁管理

1.清洁卫生实行一体化管理，有专业清洁队伍，管理制度完善。

2.保护好环卫设施设备，定期杀虫、灭鼠，每年消杀蚊虫不少于3次。

3.实行标准化清扫保洁，有专人负责检查、监督。

4.结合办公楼的特点，合理安排定期作业的时间，减少对办公秩序的干扰。

（七）安全管理

1.办公楼实行24小时保安监控制度，确保办公楼的安全和良好的工作秩序。

2.实行一体化安全管理，有专业保安队伍，实行准军事化管理，统一着装，作风严谨，工作规范。

3.做好安全防范和日常巡查工作，负责办公楼公用通道、室外场地等照明开、关，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事故。

4.办公楼物业范围内无失窃、被蓄意损毁等事故发生。

5.保安员根据要求对进入办公楼的人员、物品进行登记检查；确保公共秩序良好。

6.安全制度完善并落实；建立突发事件处理程序，拟定相应的措施，建立快速反应、快速支援安全体系。

（八）停车场管理

1.建立停车场巡视制度，指挥车辆停放，没有车辆无秩序停放现象；确保车辆在场内无丢失、碰撞 ，确保场内的车内物品无丢失现象。

2.加强外来车辆管理，可以随时联系车主。

（九）物业档案资料管理

1.实行物业档案资料的系统化、科学化、电脑化管理。

2.完善管理制度，对所有物业档案集中管理。

3.各种物业管理资料齐全，条目清晰，标识齐全，分类明确，易于查找。

4.采用电脑资料、文字资料、图表图片资料等多种形式的文档储存方式管理物业档案资料。

5.保证物业档案资料的安全性和必要的保密性。

五、服务基本内容

1.公共配套设施运行管理（含停车场、道路、化粪池、沟渠、池、井等）。

2.机电设备设施的运行、日常维护保养、定期维护、故障维修，含配电系统、给排水系统、消防设施、照明等。

3.物业管理范围内的清洁卫生、定期消杀、生活垃圾的收集、清运。包含：

（1）楼内公共部位及设施的清洁卫生；

（2）楼内各层公共部位及各类公共设施的清洁、保洁；

（3）楼内办公室、活动室、会议室、阅览室、实验室的清洁卫生；

（4）楼内各层卫生间的清洁消毒，及时更换卫生间的厕纸、擦手纸、洗手液、卫生球等；厕纸、擦手纸、洗手液、卫生球等消耗材料由采购单位提供；

4.大楼安全保卫管理：

（1）实行24小时消防监控和安全防范，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件；

（2）门卫的保安根据要求对出入大楼的人员、物品进行登记检查；

（3）保安员要穿统一的制服，工作规范、作风严谨；

（4）驱逐无约定的发广告、推销等人员，维持大楼良好的办公秩序；

（5）按照采购单位要求完成临时性勤杂工作。

5.停车场管理

（1）24小时值班，指挥车辆的行驶、停泊；

（2）制定应急防范措施，及时处理突发事件；

6.物业档案资料管理：

保证采购单位交给的物业档案资料的完整、完好。

7.中标人在投标文件中承诺的其他事项。

8.采购单位与中标人在物业管理委托合同中规定的其他事项。

六、合同签订及付款方式

合同签订：根据招标文件及投标文件的内容，双方协商签订合同。

付款方式：每季度第1个月支付当季度物业管理费用。

七、其它事项

1．中标人不得将项目非法分包或转包给任何单位和个人。否则，采购单位有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

2．投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准，评标委员会将有权不予接受，投标人必须列表将明显的差异详细说明。

3．投标人所提交的投标文件对技术参数和各项要求的响应应是列出具体内容。

4．人员配置要求为最少人数配置，中标单位可根据实际情况增加人员配置。

5.本项目不提供员工宿舍，由中标单位自行解决。

八、附件