二、服务范围

二、招标范围：

1、房屋建筑本体及附属建筑物、构建物的维修、养护和管理（含楼盖、屋顶、梁、柱等承重结构部位、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房及室外非机电设施）。

2、本物业红线内属物业管理范围的房屋建筑本体共用配套设施设备的维修、养护和管理，包括：室内外共用的给排水上下水管道、排污管道、化粪池、沟渠、池、井（排污）、路灯等。

3、建筑物公共配套设备设施的运行、日常维护保养、定期维护、故障维修，含供配电系统、照明系统及办公楼给排水系统、监控系统管理等的维护、保养和管理。

4、清洁卫生、定期消杀、生活垃圾的及时收集、清运。包含：楼外公共部位及设施的清洁卫生；建筑屋面、室外场地、道路等保持清洁无积尘、纸屑、树叶、烟头等杂物；楼内各层公共部位及各类设施的清洁、保洁；楼内各层卫生间的清洁消毒；卫生间厕纸、擦手纸、洗手液(物品由甲方提 供)的及时提供和更换；楼内各层办公室、会议室等的清洁卫生。楼梯、扶手、大厅、公共走廊的顶面、地面清洁无尘，无积水；室内公共设施表面、门窗等无灰尘。垃圾实行袋装化收集清运每天二次；专业环境消杀每月一次。

5、本物业范围内公共部位的室内、外绿化养护管理；

6、安全保卫管理：实行工作时间安全防范值班巡逻制，协助做好安全防范工作。及时发现和处理各种安全事故隐患，发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。有应急处理计划和措施，如有事故发生，做到能够及时报警、保护现场，防止事态进一步恶化，事件处理及时率100%。保安根据要求对出入大楼的车辆、人员、物品进行登记检查。对外来人员，建立询问登记制度，要求记录完整。非工作时间内，对大楼内要求关闭的公共照明、各种开关、门、窗等进行检查并实施。

7、协助做好维护秩序，对车辆停放进行管理。指挥车辆的行驶、停泊；自行车、助力车、摩托车、汽车按指定地点停放并进行管理。

8、物业档案资料管理：保证采购单位交给的物业档案资料的完整、完好。负责建立每天管理日志，并形成电子和书面档案。物业及物业管理档案、资料的整理（中标单位如下年不中标需在撤离前移交），并形成电子档案。

9、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。

10、协助与配合采购单位开展业务文化宣传活动。

11、中标人在投标文件中承诺的其它事项。

12、法规和政策规定的由中标单位管理的其他事项。

13、采购单位与中标人在物业管理委托合同中规定的其它事项。

三、服务期限

本项目合同招标服务年限为三年，合同一年一签。

四、服务标准及要求

三、物业管理标准及要求：

物业管理执行《全国物业管理示范大厦评分标准》（90分以上的标准），保证管理范围内各项建筑和配套设施时刻处于良好的工作状态，营造一个健康舒适的工作环境，物业管理的分项标准要求如下：

（一）安全管理

1、负责管理范围内的安全、保卫等相关工作。包括楼内的门卫管理、交通秩序管理以及其他安全管理，且负责各种突发事件的预防和处理；

2、安全管理实行一体化管理，要求保安员穿统一制服，工作规范、作风严谨，做到制度完善、落实；

3、实行区域工作的安全防范，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件；

4、定期维护保养监控设备，确保设备正常运行；

5、做好安全防范和日常巡查各种，负责院内门窗、照明等开、关，及时发现和处理各种安全事故隐患；

6、负责门卫的安保，根据要求对出入大院的车辆、人员、物品进行登记检查；

7、根据物业的特点，设置相应的固定岗、巡逻岗、机动岗，确保公共秩序良好；

8、物业红线图内无火灾、刑事案件和交通事故及其他安全隐患。

（二）环境卫生及防疫消杀管理

1、负责做好大楼内所有的露天地面公共区域、以及所有建筑物的室内区域、所有共有设施及用具的卫生保洁与管理；

2、上述场地及设施包括：楼梯、楼顶平台（含玻璃平台）、天台、天花、灯饰、宣传栏、警示牌、悬挂牌（含门牌）、会议室、接待室、卫生间、外墙壁、门窗、玻璃、地面、绿地、各类沟井与管道等，以及其他未列明、但包含上述指定范围以内的卫生保洁与管理；

3、建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、天台、内外墙面、停车场、道路等所有公共区域和会议室等保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清扫积水，确保物业容貌整洁；

4、做好环境卫生、下水道、沟井的清淤处理、垃圾收集清运、化粪池的清运，办理好垃圾清运等有关手续；

5、定期开展除 四害 及卫生消杀工作。

6、投标人应在投标书中详细列明所有场地、设施、用具的清洁卫生的时间周期安排明细计划及质量标准。

（三）公共设施、设备维护与维修管理

1、对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关保证完好，确保用电安全；管理和维护好避雷设施；

2、房屋非本体建筑物的维护保养、公共设施整洁，公用楼梯、通道无堆放杂物及违章占用等；

3、负责楼内所有公用设施设备的维修、养护与管理。包括围墙、室内外照明、景观灯、供水系统、监控系统、配电机房等各类公用设施，保证设备正常运行；

4、及时完成办公区域各项零星维修任务，零修合格率100％，一般维修任务在接报后不超过24小时；

5、办公区域内设施、设备，未经产权人同意不得对其改动；

6、保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零修合格率100%。

7、加强日常检查巡视，确保供电设施、线路齐全，完好无损；及时发现并排除故障，零修合格率100%；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率100%；

（四）绿化管理

公共绿化的养护和管理主要包括室内、外绿化，主要要求如下：

1、中标单位对采购方的公共区域、室内所摆放的花草进行日常养护，保证植物健康茂盛。

2、承担管理区域红线图以内所有露天绿化的维护、保养、修剪造型、施肥、浇水、除草、补苗杀虫等管理。做到修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；无破坏、践踏及随意占用现象。

（五）车辆管理

1、建立车辆管理制度，指挥安排车辆停放，禁止车辆乱停乱放、超速行车和乱按喇叭等行为以及其他有损甲方利益的事项。

2、道路畅通，车辆停放有序。过夜车辆停放、无车辆失窃事件。并根据采购单位要求对出入大楼的物品、人员、车辆进行检查。

（六）物业档案资料管理

1、实行物业档案资料的系统化、科学化、电脑化管理；

2、完善各类管理制度，对所有档案集中管理。各种物业管理资料齐备，条目清晰，分类明确，易于查找；

3、必须保证物业档案资料的完整性、完好性和安全性。

五、服务基本内容

四、物业管理服务人员配备要求

项目经理保安员清洁工水电维修工合 计1人9人5人1人16人

1、项目经理要求年龄在50周岁以下，中专以上学历，具有且三年以上物定管理从业经验。

2、水电维修工：有电工证，熟悉水电方面的相关知识,能独立处理水电问题；

3、保安员：身体健康，无犯罪记录，五官端正，身高在1.6米以上，年龄55周岁以下；

4、清洁工：身体健康，年龄55周岁以下，有相关工作经验；

六、合同签订及付款方式

五、合同签订及付款方式

本项目合同招标服务年限为三年，合同一年一签。

1、本项目以中标价为合同总价。

2、支付方式按月支付,以每月5日前，凭承包方完税发票，由采购方签署付款凭证,办理付款手续。(具体实行依双方签订的物业管理合同)

七、其它事项

六、投标报价及物业管理经费

1、本项目物业服务费采用包干制，包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润等一切应尽费用。应包括以下内容：

(1)行政费用，包括：员工\管理人员工资、社保等费用，办公经费等；

(2)治安保卫费；

(3)环境清洁卫生费；

(4)绿化维护费；

(5)管理设备分摊及固定资产折旧费；

(6)不可预见费；

(7)法定税费；

(8)物业管理佣金等；

(9)招标范围有关项目内容要求所列的各项指定费用。

2、投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标；

3、投标人的投标报价不得超过财政预算限额；

4、投标人的投标报价，应是本项目招标范围和招标文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部；

5、本项目服务费采用包干制，应包括服务成本、法定税费和管理企业的利润。由物业公司根据招标文件所提供的资料自行测算投标报价；一经中标，投标报价的月单价与总价作为中标单位与采购单位签定的合同金额，合同期限内不做调整；

6、投标人应先到项目地点踏勘以充分了解项目的位置、情况、道路及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将不获批准；

7、投标人不得期望通过索赔等方式获取补偿，否则，除可能遭到拒绝外，还可能将被作为不良行为记录在案，并可能影响其以后参加政府采购的项目投标。各投标人在投标报价时，应充分考虑投标报价的风险。

8、中标人根据有关物业管理法规与采购单位签订的物业管理委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

七、物业服务其它事项

（一）相关要求与说明

1、中标单位应于宣布中标结果15日内全部人员到位，与采购单位做好人员安排、设备管理衔接、验收等工作。

2、依据项目物业管理服务的特点，构建精简、高效、专业、合理的管理处组织架构；

3、依据精干、高效、一专多能、忠于职守的原则配备人员，根据交通管理所的特点，编制员工行为规范和操作性强的服务方案；

4、服务工作人员经常性培训，包括进驻前培训、过程培训、技术培训、专业演练、法规知识培训等；

5、服务工作人员的住宿用房由采购单位提供；

6、中标单位需按照采购单位的实际要求制定工作计划，服务标准和各项服务制度。

7、中标单位针对本项目制定的物业管理方案、组织架构、人员录用、各项规章制度等，在实施前要报告甲方，采购单位有审核权；

8、在处理特殊事件和紧急突发事故时，采购单位对中标单位的人员有直接指挥权。

9、中标单位对所录用人员要严格政审，保证录用人员无刑事犯罪记录、有上岗资格证。

10、中标单位各类管理人员按岗位着装要求统一，言行规范。

11、中标单位要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。

12、中标单位在做好工作的同时，有义务向采购单位提供合理化建议，改善工作环境，提高服务质量，以提高管理效率和管理质量。

13、中标人不得将项目非法分包或转包给任何单位和个人。否则，采购单位有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

（二）物业管理有关说明

1、物业管理服务理念应树立政府部门外在形象和优良办公秩序要求，且应满足科学、先进、适宜和可操作性要求，提供安全、舒适、温馨的工作环境。

2、物业管理服务的程序应符合政府部门办公特点及活动要求。

3、安全保卫工作和维持办公秩序的整体设想和应急预案应完备、实用。

4、房屋、设备设施、安全保卫、清洁保洁、服务接待等保障服务工作周到，且针对不同突发情况，有应急预案。

5、物业管理服务中突击性工作与长效管理相结合且有计划性，与政府部门作息时间相匹配，不干扰正常办公。

6、采购单位在适当时候对该物业管理进行考核评比，如达不到上述要求，则可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标单位承担违约和赔偿责任。

7、有关物业修缮费用的说明

（1）采购单位招标托管中标单位对范围内的所有项目（含设备）的维修，维修费用由采购单位负担。

（2）中标单位在合同执行期间，须接受市政府采购监督管理部门和采购单位的监管。

八、附件