| 如皋高新区龙游花苑物业管理项目协议采购公告 |
如皋高新区龙游花苑物业管理项目协议采购公告 一、如皋高新区龙游花苑物业管理项目所需要资金来源已落实，现公开发布公告，欢迎合格的协议供货单位参加本项目的招标投标活动。 二、工程概况 1、项目名称：如皋高新区龙游湖花苑物业管理项目。 2、项目规模：龙游花苑位于万寿南路西侧围墙以西、皋南路东段南侧围墙以南区域。共5幢各15层加阁楼、地下停车场，总建筑面积为53981㎡，总物业费用约30万元； 3、服务期限：三年，合同一年一签；若一年服务期限结束，经甲方考核评定结论为不满意，则合同终止，不再签订。如评定结论为满意，并在报相关部门审核批准后可续签合同。 4、工程内容：包括安全保卫、控违拆违管理、环境卫生保洁、绿化养护，水电维修、电梯管理、消防值班、公共设施的维护和管理及甲方及业主交办的其他工作。 （一）物业服务内容主要有以下几块： （1）物业范围的公用设施、设备及场所(地)，消防、机电设备、路灯等设备的维护和操作，走廊、车库（棚）、园林绿化地、道路、停车场等的使用、管理； （2）小区内的环境卫生保洁、垃圾（生活垃圾、装修垃圾）的收集、清运； （3）公共生活秩序； （4）便民服务网点及物业范围内所有营业场所； （5）小区内的值班保卫、公共秩序的维护、安全管理（包括安全监控、巡视、门岗执勤，对小区财产的保管）、车辆行驶及停泊； （6）住户反映问题的接洽、登记与答复； （7）物管范围内违章搭建、乱堆乱放、违规装修的告诫、制止与处置清理； （8）物管范围内公共设施、绿化亮化美化设施的看管与防盗； （9）楼栋交房前配合物业管理办公室的水、电、气等要素保障工作； （二）值班标准： （1）安保：负责小区内的治安、消防等保卫工作以及停车场的管理。保安人员必须24小时值班巡更，保证区域内的财物安全，确保治安、消防等安全无事故。 ①保安人员按照职责坚持门岗执勤，交接班要准时并做好交接班记录，加强日常巡视和监控，积极与公安部门配合，保证物业安全； ②对外来办事人员要进行人员登记、记录和引导，懂得礼仪知识，讲究文明礼貌； ③停车场的车辆要排列整齐，随时指导车辆停放位置，督促锁闭情况，严防偷盗的发生；④严防刑事案件和治安事件的发生，随时处理紧急情况和制止突发事件，维护正常秩序。 （2）环境卫生保洁：小区公共部位要日常清洁，设立专职卫生人员（必须包干到各辖区负责人）以确保为业主提供一个清洁、舒适的工作、住宿环境。 ①每天彻底清扫、垃圾及时清运。保持公共区域内无废弃物、无杂物、污渍； ②公共卫生间的保洁标准：要求卫生间无异味，地面保持清洁干净无积水，洗脸盆无污垢，镜面无水渍、污渍、灰尘，保持小便器、大便器表面干净清洁无污垢，要及时清理纸篓垃圾，保证下水道畅通，墙体干净，拖布和日用品要摆放整齐； ③停车场：及时清理污水、污物、保持车辆停放整齐； ④保洁人员工作期间要注意避让行人，礼貌在前，礼让三先，严禁与业主发生任何争执，一旦发现，或有投诉，将严格考核，开具处罚通知单，情节严重的，物业管理公司要立即换人并扣减公司劳务费。 （3）绿化：要求按季节，按树木、花草生长态势修剪、治虫，及时清除园内的杂草、枯枝，做好日常记录及技术档案。 ①保持原有绿化植物配置，进行合理养护，基本达到黄土不露天，杜绝蔬菜、农作物种植。 ②所有绿化均要达到生长势：正常；叶子正常：叶色、大小、薄厚正常；枝、干正常：无明显枯枝、死枝、树冠基本完整：主侧枝分布均称，树冠通风透光；草坪内无杂草，生长和颜色正常，不枯黄；及时浇水；基本无病虫害。 ③树木修剪基本合理，草地按生长期及时修剪6次/年，灌木6次一年（春、冬季各一次，夏、秋季各两次，根据长势而定），乔木每冬季修剪一遍，保持树形美观木冬超过10公分必须修剪。能较好地解决树木与电线、建筑物、交通等之间的矛盾。 ④绿化生产垃圾要做到即时清理，绿地内无废弃物，能坚持高新区举办活动前进行突击清理。 ⑤无较重的人为损坏。对轻微或偶尔发生难以控制的人为损坏，能及时发现和处理；绿地、草坪内无堆物堆料或侵占等；行道树树干无明显地钉栓刻画现象，树下距树2米以内无影响树木养护管理的堆物堆料等。 （4）水、电工谁叫随到，确保公寓内用电、用水、弱电安全。定期对电线线路进行检查，及时发现问题并排除事故隐患。 （5）公共消防、管网等配套设施： ①管网、化粪池等配套要定时保洁，每年至少要疏通一次，保证正常使用； ②消防设备定期进行检查和保养，保证消防设备始终处于良好状态，发现火灾事故或隐患，及时处理并上报有关部门； （6）小区内的水电维护、设备设施的维护和操作，设备、设施小损、小坏的维修，乙方负责该小区常驻专业维修人员进行维修，保持各类设施原来完好等级为目的的日常养护工程，高新区不另行外派维修人员。 ①电气随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设备，保证各种电气设施和元件的完好。（含公共卫生间，公共走道，材料费用由甲方承担，乙方施工。室内水电维修适当收取材料费用，具体价格须报管理中心审核备案）。 ②供水及通风，上下水和通风的保养，跑冒滴漏的止水和修补及管道的检修和更换等。 ③房屋门窗洞口及道路等地面损坏的修复。（维修费用由甲方立项、确认价格后由乙方实施或甲方直接实施，若人为损坏的，由物业公司负责追偿并恢复到位） ④各种机械设备和电器设备的简单修复。 ⑤业主要求的其他需要维修的项目。 （7）专业消防人员（有资质）要求24小时值班。 （三）建立安全体系: 明确各项安全制度，确保小区内财物、公共设施的安全，保障消防通道畅通；建立日、月、季、年巡检登记制度，专人管理落实到人；消防系统运行维护保养标准，设备设施专人管理；重点部位发现火种及安全隐患要及时处理，重点设备每周检查一次，一般设备每月检查一次，每季对系统进行全面巡查一次；建立快速响应制度，演练并熟悉执行消防事故应急预案，日常巡检中发现问题应及时报修，接到火警、漏水等报修报警电话及时到场排除隐患（5分钟内）。 （四）员工考勤及人员管理： 确定所有从事物业管理项目的员工人数并列据花名册（包括项目负责人）报竞谈单位备案。 （1）项目负责人由如皋高新区统一进行考勤； （2）对如皋高新区认为不合适或不称职的员工，高新区有权提出调整要求，中标方应及时予以调整； （五）管理规章制度、公众制度的建立 根据如皋高新区的具体情况，投标人应制定详细的内部管理制度、日常服务的运作管理制度等相关制度： （1）员工行为规范； （2）项目负责人岗位职责； （3）卫生保洁、保安值班、绿化维护、水电维护等相关工作职责； （4）各项工作制度； （5）考核、奖惩制度。 （六）日常管理方案、措施、指标 针对本项目的特点提供物业管理服务的详细规划、组织、实施方案 (七)物业档案、资料管理 （1）公司档案管理制度完善、实施规范； （2）完善有关物业的档案和资料的管理。档案和资料的管理包括：业主提供的设备设施资料和档案、业主投诉和意见档案、安全管理记录档案、清洁卫生管理档案、环境绿化管理档案、物业人事管理及人员培训档案等，以及具体的管理方案。物业管理企业必须运用计算机管理，所有档案要求做到保存完整，管理完善，交接手续完备，检索方便准确。 (八)公司物资装备计划 （1）物资装备投入由中标供应商负责，按满足于服务质量管理目标实际需要和科学、节约原则配置； （2）按清洁保洁设备、安全护卫装备、易耗品分类细列并测算。 (九)物业管理服务费用测算 投标报价内容（需分项报价）： ①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取福利费等； ②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； ③物业管理区域清洁卫生费用及耗材（含保洁用具等常用耗材）； ④物业管理区域绿化养护费用及耗材； ⑤物业管理区域秩序维护费用； ⑥合理范围内办公费用； ⑦物业管理企业固定资产折旧； ⑧法定税费； ⑨物业管理企业的利润； ⑩其它未预见性合理支出。 本次投标报价为包干制报价，投标人报价时应充分考虑所有可能影响到报价价格各种因素，一旦投标结束最终成交，总价将包定，不接受协商议价和额外补贴。如发生漏、缺、少项，都将被认为是中标供应商的报价让利行为，损失自负。 （十）人员配备（不限于） （1）现场管理人员：物业经理1人、内勤岗位1人； （2）持有效公安部门颁发保安员证5名； （3）保洁员5名； （4）电梯、消防、水电岗位人员自行按国家规定标准配备。 （十一）人员条件： （1）安全保卫人员：年龄在58岁以下，身高170cm以上的男性保安。安全保卫人员要求身体健康，责任心强，体态良好，接受过安全保卫或相关训练，熟悉有关法律法规，掌握基本安全保卫技能，思想品质好，作风正派，无不良记录，五官端正。持有户籍地或居住地公安机关开具的无违法犯罪证明； （2）卫生保洁人员：要求身体健康、无任何重大疾病、传染性疾病。年龄不超过58岁。热爱保洁工作，有责任感和事业心，勤劳，朴实。有较好的个人形象和素质。要统一着装、行为要规范。 （3）派驻的项目负责人有担任3年以上项目负责人的经历，持有上岗证，有较强的组织领导能力和协调能力。确定实际派驻并组织管理，如不能派驻则视为违约；派驻人的变更须经高新区同意。 （十二） （1）中标单位应根据国家、省市的有关法律、法规，按照物业管理委托合同对本物业实施统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。 （2）承包方人员的住宿、就餐、医疗、工伤、保险、安全等问题由承包方自行解决，与招标方无任何关系。 （3）承包方的人员必须遵守招标方各项规章制度的规定，服从招标方的管理。若有违反相关的规定和不接受甲方管理，招标方有权开具处罚通知书给承包方，罚款将从劳务费中扣除。 （4）爱护公物，规范保洁。若因野蛮操作造成公用设施设备损坏，由承包方负责赔偿经济损失。不可抗力的因素除外。 （5）承包方必须服从招标方的临时突击安排，保质保量按时完成突击任务。 5、投标人须自行勘测现场，充分考虑现场施工的不确定因素，确保报价的合理性。 6、付款方式：按季结算，每个季度结束后根据考核结果结算上季度物业服务费用，每次付款前乙方均需按相关规定开据正式税票。 三、服务考核要求： 1、执行《如皋市普通住宅公共物业服务等级标准》（试行）的二级标准的要求和《如皋高新区（城南街道）安置房居住区物业管理考核办法》。 2、服从甲方已制定的《关于进一步加强政府购买公共服务项目考核的意见》（皋高新委发2016年90号文件）的考核。 四、申请人应当具备的主要资格条件: （1）具有省级以上建设主管部门颁发的物业企业管理资质，且为如皋市2017-2018年度政府采购会员供货单位。 （2）具有2013年以来政府安置房（3万平方米以上）物业管理业绩（提供合同原件），并出示物业服务单位对供应商服务评价优秀的证明材料。 （3）在高新区范围内服务过的物业企业须提供高新区相关物业管理部门出具的服务评价优秀的证明（证明时间为公告发布之日起往后的时间）。 （4）拟派驻的项目经理必须专职于本项目，应持有国家颁发的物业管理企业经理岗位证书。具备政府安置房的履职经验，提供有效的劳动合同和2017年的养老缴费证明。（提供相关证明原件能证明项目经理的履职经历，缴费证明原件由社保部门出具）。 五、履约保证金：履约保证金为中标价的10%，由中标单位在签订合同前缴纳至业主指定账户。履约保证金在合同履约结束、无安全事故、无质量问题后一次性无息付清。 六、评标方式： （1）根据政府采购法，价格单因素，现场报价最低的中标，现场可多轮报价。 （2）现场报价时，评标委员会认为价格不具备竞争时，可宣布流标。 七、报名时间、投标时间及地点。 报名截止时间：2018年1月17日上午8：3 0止； 开标时间：2018年1月17日8：30； 报名及开标地点：如皋高新区标龙大厦412招投标办公室。 八、投标文件组成 1、资格审查资料：包括企业营业执照、资质、业绩、项目经理的资格证书、履职经验、保险等； 2、技术标：包括授权委托书、项目管理方案、本项目人员安排等； 3、商务标：本项目服务费用测算明细，汇总后报出单价和总价。 上述资料包括但不限于，各投标人根据要求自行设置相关表格，原则上参照政府采购模版进行编制。复印件需加盖单位公章，否则作废标处理。 九、招标人在中标结果确认后将会同有关部门人员对中标候选人进行全面考察，如出现下列情形之一的，将取消中标资格，并没收其投标保证金： （1）中标候选人允许他人挂靠或借用他人资质参加投标的； （2）中标候选人提供虚假证明材料的； （3）违反法律、法规禁止的其他情形的。 十、联系人及联系方式 招标联系人：69891233 联系地点：如皋高新区标龙大厦412招投标办公室 招标人：如皋高新技术园区开发有限公司 2018年1月8日 附件： 如皋高新区安置小区物业管理合同 委托方：如皋市高新技术园区开发有限公司 （简称甲方） 受托方: （简称乙方） 为规范高新区（城南街道）安置小区物业管理，保障小区居住环境和设施完好，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和如皋高新区相关管理规定，经双方协商，达成合同如下： 第一条：物业管理范围和内容 （一） 标的。 1、乙方受甲方委托对龙游花苑小区进行物业管理。 2、四邻界址。龙游花苑位于万寿南路西侧围墙以西、皋南路东段南侧围墙以南区域。 3、面积。共5幢各15层加阁楼、地下停车场，总建筑面积为53981㎡。 （二）物业管理事项及要求： 1、执行《如皋市普通住宅公共物业服务等级标准》（试行）的二级标准的要求和《如皋高新区（城南街道）安置房居住区物业管理考核办法》。 2、特别要求： ⑴每天首次保洁、垃圾清运上午8:00前全面结束。 ⑵甲方在检查、考核过程中，发现乙方有违反保洁要求规定的，占用公共部位堆放杂物的，每项情形扣除乙方150元；遇有物业公司(乙方)管理不善、及推诿扯皮造成投诉的，每例扣除乙方1000元 ；发生无故占用安置房（车棚）现象的(附空置房含车棚清单)，违反规划私搭乱建（包括阳光房）每例扣除乙方5000元，并负责恢复原样；如需组织集体行动，其一切费用由乙方负责承担。该罚金在季度结算时一并扣除。 ⑶甲方配备的环卫设施由乙方负责保管，损毁、丢失的由乙方自行及时补足，在本合同终止时办理相关交接手续后，方可结清物业费等费用，甲方有权优先从物业管理费用中优先扣除乙方给甲方造成的损失。 ⑷因乙方养护不到位造成绿化、苗木损毁，由乙方负责赔偿；小区及周边绿地无改变用途和破坏践踏现象；无乱垦乱种植现象。绿地带内无乱堆乱放、晾晒衣服等现象；发现一处扣除乙方150元，并负责恢复原样。 因乙方管理不到位需组织集体行动，其一切费用由乙方负责承担。 ⑸小区北侧传达室必须24小时有2名保安值守。 ⑹积极配合辖区派出所对服务安置小区内的治安进行管理，及时发现制止各类违法犯罪行为，及时收集上报各类矛盾纠纷及不稳定因素。 ⑺按要求配全工作人员并报物管办备案。具体为物业经理岗位1人、内勤岗位1人（此岗位人员非甲方人员，由乙方与之建立劳动关系，经甲方试用合格后，工作地点、日常工作由高新区物管办统一安排，工资每月按2500元/月/人发放，由乙方按时交纳五项社会保险费）、保安岗位5人、保洁岗位5人，共12人；电梯、消防、水电岗位人员自行按标准配备。若考核不达准，乙方必须增加人员，但不得增加任何费用。有资质要求的岗位须持有效资格证书上岗，人员照片办公场所内上墙公示。保安、保洁岗位人员年龄在58周岁内。经查每次发现每少一人处罚200元，该罚金在当季度结算时一并扣除。 ⑻督促电梯和消防维保单位做好的日常保养维护、年检等工作，一旦发生故障及险情，5分钟内必须派人到达现场进行科学、安全处置，同时通知并督促特约维保单位及时维修，恢复正常运行。 ⑼按照电力部门规定的技术要求和安全规则，对高、低压配电室进行24小时值守，做好日常操作记录。及时发现并排除事故隐患。接到报修电话后，10分钟内派人到达现场处置。 ⑽乙方需成立专业物业维修队伍，对房屋存在的问题，在施工方维护期间，乙方负责跟踪施工方，在职责范围的小修需保质保量维修。超出职责范围，及时向城南街道物业管理办公室报告，并督促、协助零星维修单位完成维修。 ⑾交房时需告知住户《小区管理须知》，一是材料进场，门卫要逐户登记并指定堆放地点；二封闭阳台颜色与原门窗一致，不得有其他颜色且不外凸；三是住户装修时二次防水必须验收确认不渗漏，水路管道施工完后需进行试压，确认管道完好，并做好记录，户主签字确认后方可继续后续装修工作；四是如发现住户私自改变主体结构，乙方须及时制止，并报物管办；以上四项工作如巡查不到位或发现后不处置不力，每例处罚乙方5000元，因此造成损失的还应由乙方全额承担，该罚金和损失在当季度结算时一并扣除。 第二条：管理费用 1、委托物业管理形式为包干负责、自负盈亏。 2、物业服务费用主要用于以下开支： （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用，包括所有垃圾清运至中转站； （4）物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用； （5）办公用品及设施费用；法定税费；办公用水电费用； （6）物业管理企业固定资产折旧； （7）物业管理企业的利润； （8）电梯内保护费用：交房后装修时电梯轿厢内木工板防撞保护； （9）其它未预见性支出。 3、物业管理总费用万元/年。 4、物业管理费用结算方式：费用实行月度考核、季度结算。 城南街道物管办每月对乙方进行考核打分，每个季度进行汇总并做结算表第二季度结束结算开票结清第一季度物业费用（试用期为三个月），以此类推。装修垃圾由乙方自行清运，费用按照每户500元标准结算（须制作明细花名册，每户户主签字、物管办小区代表签字，并经过物管办公室确认），生活垃圾需由乙方自行运至桃园垃圾中转站，每月汇总交物管办备案，运费自理。 第三条：物业管理期限 服务期限为三年，自 年 月 日起至 年 月日止。具体履行方式如下： 首个合同年度自2017年 月 日起至2018年 月 日（前三个月为试用期）止；每一个合同年度对乙方进行一次综合考评，首个合同年度期结束前一个月，由甲方相关部门共同对乙方一年的服务质量进行评定，若评定结论为不满意，则合同履行至2018年 月 日终止，后两个合同年度服务期限不再履行；如评定结论为满意，则本合同履行期限顺延至2019年 月 日，第二个合同年度、第三个合同年度履行方式以此类推至本合同终止日止。本合同期满后经甲方考评组评定为满意并报相关部门审核批准后可续签合同。 第四条：安全责任 乙方现场所聘用服务人员的劳动合同关系由乙方全权负责，并按规定为所聘用人员缴纳保险。现场聘用人员如发生工伤、安全等事故以及由此产生的经济赔偿等一切事项均由乙方自行处理，与甲方无关。 第五条：违约责任 1、乙方不得有事实或书面的转包行为，甲方发现乙方有转包行为或委托第三方服务管理的，有权解除合同，同时没收考核保证金（考核保证金为元，乙方中标后，其招标保证金自动转为考核保证金）。 2、乙方出现考核管理办法明确的处罚情形的，甲方有权在乙方考核保证金中直接扣除相关处罚款项。 3、乙方未能达到合同约定的管理目标，或者就同一问题接到三次以上投诉的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改到位的，甲方可根据问题严重程度、负面影响大小扣除乙方0.5-1万元物业管理服务费，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的经济赔偿。 4、合同履行过程中，因乙方管理不善或操作不当等原因造成损失的，由乙方按实赔偿，造成严重事故的，由乙方承担并负责善后处理，事故发生的原因以相关权威机构的鉴定结论为准。 5、因乙方原因导致重大火灾、安全等事件的，甲方有权单方解除合同，全额扣除考核保证金，并要求乙方负责赔偿相关经济损失。 6、乙方中途终止合同，必须提出正当理由并提前两个月书面通知甲方并经甲方书面同意，否则考核保证金不予退还且乙方仍应按照本合同条款继续履行合同。乙方在得到甲方出具同意解除合同的书面通知两个月内，乙方仍须按合同约定和要求履行服务职责，直至与新中标的物业公司交接完毕。 7、出现下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方必须无条件服从。 （1）在重大事件处置、重要活动过程中，乙方不服从甲方的管理或虽然服从了，但消极怠慢、耽误时机，造成重大损失或不良影响。 （2）甲方每月对乙方进行考核综合得分，如一年之间有3个月在高新区（城南街道）全区物业考核名次倒数第一，甲方有权将该公司列入城南街道物业管理黑名单，取消该公司在高新区（城南街道）内其他物业投标资格，如一年之间连续3个月考核名次倒数第一，甲方有权结清管理费用并终止该合同。对连续两次考核（日常考核及社会监督考核）低于80分的服务单位，可无条件解除合同，清出高新区服务市场，并列入高新区供应商不诚信名单。 （3）甲方在考核及日常检查中，连续三次（含）以上发现中标方岗位配置人员不能满足甲方招标文件规定的考核标准要求的，或不能按甲方要求增加人员的，甲方有权解除合同且不承担任何责任。 第六条：特别约定 对一些要求乙方限期完成的工作由物管办出具交办单给乙方指定人员签收，乙方必须不折不扣的完成交办事项，若出现第一次交办时间内未完成交办事项的扣乙方500元，甲方有权委托第三方实施该交办任务，费用从乙方履约保证金或服务费中直接扣除；若出现第二次交办时间内未完成交办事项的扣乙方1000元，甲方有权委托第三方实施该交办任务，费用从乙方履约保证金或服务费中直接扣除；若出现第三次交办时间内未完成交办事项的扣乙方2000元，甲方安排人员进行处理，所产生的费用概由乙方现金承担支付，甲方有权结清管理费用并终止该合同，并将乙方列入甲方物业管理服务黑名单，取消在甲方所在地物业投标资格。 第七条：其他事项 1、招标文件及乙方投标书为本合同的补充，与本合同具有同等法律效力。 2、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，提交甲方所在地有管辖权的人民法院裁判。 3、本合同自签订之日起生效； 4、本合同正本一式五份，甲方执四份，乙方执一份，具有同等法律约束力。 甲方：（盖章） 代表：（签字） 乙方：（盖章） 代表：（签字） 见证方：如皋市公共资源交易中心 |
