二、服务范围

项目总预算110万元，本招标项目费用报价采用包干制，包含员工工资、保险等费用，行政办公费，固定资产折旧费，清洁卫生服务费， 四害 消杀服务费，园林绿化服务费，消防设施维保费用、电梯维保检测费用，电气、防雷、水质检测费用，物业设施设备的使用、维护费、相关检测费等，物业档案资料管理费，安全、消防管理费，法定税费，物业管理佣金，实施管理本项目物业所必需的其他费用。

以上费用由投标单位根据招标文件所提供的资料自行测算；评标时按本招标文件的要求计算分值，但最终签订委托管理合同的管理费用标准仍以中标单位在标书中所提出的为准。

三、服务期限

服务期限：自合同签订之日起12个月。

四、服务标准及要求

（一）总体管理目标

1.依托行业标准，根据采购单位管理规定与服务要求，制订切实可行的整体服务方案和应急预案，突发事件反应迅速，预案处置有力。

2.热情服务，规范管理，保障中心的正常办公、生活环境与秩序。

3.采购单位满意率达95%以上。

4.有效投诉处理率达100%。

5.杜绝重大火灾事故、安全事故。

6.房屋和设备保持完好。

7.本物业治安案件案发率为零，无任何重大事故发生。

8.环境卫生、消杀、绿化达标率为100%以上。

9.消防管理符合政府相关规定，年检完好率100%。

（二）整体管理要求

1.管理及专业人员的配置符合采购单位要求，持证上岗率100%。

2.建立完善的管理制度、作业规程，员工培训率100%。

3.采用现代化专业化管理手段进行管理，拥有可视化远程监控手段和能力，并建立绩效管理机制。

4.定期进行管理服务的综合考评，考评结果达到标准。

（三）房屋及配套公共设施管理要求

1.提供切实可行的维修养护实施方案和应急措施。及时完成各项零星维修任务。

2.物业使用和维护管理制度完善，明确、落实物业管理责任人。

3. 物业维修养护档案、资料齐全，管理完善，随时可查。

4.无乱张贴、悬挂等。

5.物业本体、公用设施整洁，公用楼梯、通道无堆放杂物等。

6.物业外观完好、整洁，室外设施每年油漆两次。

7.确保楼盖、屋顶、梁、柱、共用部位内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门窗、设备机房、室外场地、道路的完好和正常使用。

（四）设备管理

1.设备管理综合要求

（1）建立完善的质量保证体系，提供切实可行的运行管理、维护保养、维修的实施方案和各种措施。

（2）制定设备安全运行管理、定期巡视检查的操作规程及监督检查制度，建立岗位责任制，并严格执行。做到科学管理、正确使用，精心维护，并备齐备件，及时维修。

（3）实行24小时值班制度，保证设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。

（4）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。

（5）所需各种专业技术人员配备齐全，设备警示牌清晰，维修和操作人员持证上岗。有解决各类故障和事件的能力。

（6）建立设备台帐和档案，项目齐全，目录清晰，设备图纸档案、技术资料齐全。管理完善，可随时查阅。

2.供配电系统

（1）对供电范围的电气设备定期巡视和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合格、节约用电。

（2）建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗。

（3）及时发现和解决故障，当出现故障时，维修人员10分钟内及时到位抢修，排除故障，恢复正常功能。

（4）加强日常维护检修，公共使用的照明灯具（包括楼梯、电梯间、室外场地照明）线路、开关保证完好，确保安全用电，并管理和维护好避雷设施，每年进行一次电气检测和防雷检测（检测费用由中标单位承担）。

（5）配电设备管理、操作、维修保养严格按照国家标准操作运行，制定临时用电措施并严格执行。

3.给排水

（1）保证给排水系统正常运行使用。

（2）建立用水管理制度并予以实施，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，不发生大面积跑水事故，定期对水泵进行检查、保养、维修、清洁。

（3）水池保持清洁卫生并每季度消毒清洗一次（按照深圳市二次供水的有关规定），一年进行水质监测一次，确保二次供水符合饮用水国家标准。

（4）保证设备和管道系统状况良好，供水系统能正常发挥功能。

（5）定期对排水管、化粪池、沟渠、井进行清疏、养护及清除污垢。保证排水系统畅通，确保上下水管道完好和正常使用。

（6）及时发现和解决故障，当出现故障时，维修人员及时到位抢修，恢复正常功能，维修合格率100%。

4.消防系统（含火灾自动报警系统、水消防系统、防排烟系统、气体消防系统）

（1）消防控制室实行专职、持证人员24小时值班制度，及时处置各类报警信息，确保消防系统主机运行正常；

（2）加强日常检查巡视及保养维护，及时发现并排除消防设备故障，确保消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可以启用；

（3）每月定期检查消防系统设施、器材并进行联动测试，确保整个系统反应正常；将检查和测试结果书面报告采购单位；

（4）落实消防安全责任人、义务消防员，定期进行演练，开展消防知识及法规的宣传教育，杜绝火灾事故发生；

（5）及时发现并排除安全隐患及火灾。制定突发性火灾等应急处理方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。

（6）建立健全消防安全应急预案及防火安全责任人相关制度，并建立一套完整的消防安全台账。

5.智能化系统

（1）本物业范围内的摄像机外观完好无损、无锈蚀，显示画面清晰、色彩正常、无干扰，摄像位置准确、倍率适合；硬盘录像计算机工作稳定，录像文件回放正常，各路视频、音频、控制、报警线缆连接牢固、接头无修饰，键盘无损坏、操作灵活。

（2）消防报警主机模拟报警正常，探测器、报警器完好、有效，接线牢固可靠。

（3）广播系统音质清晰、噪声低。

（4）会议室的灯光、音频、视频系统工作正常。

6.发电机

（1）发电机由专业人员维修保养；

（2）发电机应每个月运行启动，发电用柴油由采购单位负责；

（3）因供电公司临时停电，应及时启动发电机发电；

（4）应留意停电公告，提早储备柴油；

（5）定期保养，采用优质润滑油，使用润滑油前必须经采购单位检查通过后方可用于各类设备。

7、电梯

（1）中标单位负责为采购单位向市相关单位办理电梯安全年检手续，保证取得《电扶梯运行许可证》，具有电梯保养资质。中标单位对上述电梯每年进行一次负荷调校试验（年检和负荷调校等费用由中标单位承担）。上述资料均由采购单位存档备查，确保电梯恰当检修，轿厢及机房整洁、通风、照明及其他附属设施完好。

（2）建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯正常运行；

（3）严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，定期进行维修保养；

（4）轿厢、井道保持清洁；

（5）因故障停梯，接到报修后维修人员在30分钟内到达现场抢修，及时排除故障。

（五）环境卫生管理

1.建立环境卫生管理制度，清洁卫生实行一体化管理，有专业清洁队伍，管理制度完善；

2.保护好环卫设施设备，每月定期消杀蚊虫、灭鼠；

3.实行标准化清扫保洁，有专人负责检查、监督；

4.结合本物业的特点，合理安排定期作业的时间，减少对办公秩序的干扰；

5.所有洗手间的卷纸、擦手纸、洗手液等日常消耗品由采购单位提供；

6.环卫设施由采购单位统一配置，日常维护、更换所发生的费用由中标单位负责。

（六）绿化管理

1.专业人员管理，管理制度完善、可行；

2.具备除 四害 专业资质，实行标准化作业，由专人负责检查、监督；

3.保持所有植物生机勃勃，无病虫害，无枯黄叶，无黄土裸露。

4.定期施肥工作，按薄肥勤施原则进行。

5.定期修剪，及时修补、扶持和补苗，保持花木形态常美。

6.每季度最少一次对大楼周边的草地扒除杂草，并定时对原有绿化的草木浇水。

（七）安全管理

1.本物业实行24小时保安监控制度，确保本物业的安全和良好的工作秩序。

2.定期维护保养监控设备，确保设备正常运行。

3.实行一体化安全管理，有专业保安队伍，实行准军事化管理，统一着装，作风严谨，工作规范。

4.做好安全防范、日常巡查和记录工作，负责本物业公用通道、室外场地等照明开、关，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事故。

5.本物业范围内无失窃、被蓄意损毁等事故发生。

6.保安员根据要求对进入本物业的人员、物品、车辆进行登记检查；根据本物业的特点，设置相应的岗位，确保公共秩序良好。

7.安全制度完善并落实；建立突发事件处理程序，拟定相应的措施，建立快速反应、快速支援安全体系。

（八）停车场管理

1.停车场标线每年翻新一次；确保停车场的设备、设施、路面完好无损，发现问题及时维修。

2.建立停车场巡视制度，指挥车辆停放，没有车辆无秩序停放现象；确保车辆在场内无丢失、碰撞，确保场内的车内物品无丢失现象。

（九）物业档案资料管理

1.实行物业档案资料的系统化、科学化、电脑化管理。

2.完善管理制度，对所有物业档案集中管理。

3.各种物业管理资料齐全，条目清晰，标识齐全，分类明确，易于查找。

4.采用电脑资料、文字资料、图表图片资料等多种形式的文档储存方式管理物业档案资料，定期将资料移交采购单位保管。

5.保证物业档案资料的安全性和必要的保密性。

五、服务基本内容

一、物业管理内容

1.房屋建筑本体公共部位(楼盖、屋顶、梁、柱、雨棚、露台、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙体、楼梯间通道、门厅、设备机房）的清洁、维护和管理；

2. 房屋建筑本体共用设施设备包括：共用的上下水管道、落水管等，本物业红线内属物业管理范围的设施包括：道路、室外上下水管排水管道、化粪池、沟渠、池、井（排污）、室内泵房（消防、空调泵房）、路灯、停车场的维修、养护和管理。

3.消防系统、供配电系统、照明系统及发电机组、办公楼供水、排水系统、空调系统、音响投影、扩音、会务设备、电梯设备、办公设备等的运行、维护、保养和管理。

4.负责中心的消防安全管理，管理中心消防微站，日常维保、定期组织开展消防应急疏散演练、完善相关消防档案、确保本物业公共区域的消防安全。

5.物业管理范围内的清洁卫生、定期消杀、生活垃圾的收集、清运。包含：

（1）楼外、楼内公共部位及设施的清洁卫生；

（2）楼内各层公共部位及各类公共设施的清洁、保洁；

（3）楼内办公室、会议室、值班室、餐厅等的清洁卫生；

（4）楼内各层卫生间的清洁消毒，及时更换卫生间的厕纸、擦手纸、洗手液、卫生球等；

（5）大楼外墙每年清洗1次。

（6）小区内外白蚁防治、消毒及防蚊虫、灭鼠等 四害 服务。

6.小区安全保卫管理：

（1）实行24小时消防监控和安全防范，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件；

（2）门卫的保安根据要求对出入本物业的人员、车辆、物品进行登记检查；

（3）保安员要穿统一的制服，工作规范、作风严谨；

（4）驱逐无约定的发广告、推销等人员，维持本物业良好的办公秩序；

（5）按照采购单位要求完成临时性勤杂工作。

7.树木绿化管理

定时对室内外绿化浇水、施肥、养护。

8.停车场管理

制定应急防范措施，及时处理突发事件。

9.会议室等公共场所管理

根据计划提前开启会议室等，准备好有关设备，做好相关准备工作。会议结束后，及时清理、关闭该场所。负责中心会议及活动会务接待服务工作。

10.厨房后勤服务

负责中心食堂的运行管理，制定每周菜谱、验收食材、烹饪员工工作餐（早、午餐），对厨房和餐厅的用具、设施进行日常清洁消毒。

11.物业档案资料管理

保证采购单位交给的物业档案资料的完整、完好，做好物业档案管理和档案定期交接工作。

12.中标人在投标文件中承诺的其他事项。

13.采购单位与中标人在物业管理委托合同中规定的其他事项。

二、物业管理有关要求与说明

1.中标单位根据有关物业管理法规与采购单位签订物业管理委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

2.中标单位实行物业管理的标准必须达到标书、委托合同管理的有关规定。

3.采购单位在适当时候对该物业管理进行考核评比，如达不到上述要求，则可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标单位承担违约和赔偿责任。

4.有关物业管理事项的说明：

（1）本体维修基金

采购单位不设立本体维修基金，日常维修保养更换费用、小修及零配件单件在100元以下由中标单位支付；金额单件单价在100元以上的，由采购单位支付。对需要维修金额单件单价在100元以上的，中标单位必须先向采购单位办理审批手续，否则采购单位可不给予支付费用。

（2）物业管理费报价说明。

项目总预算110万元，本招标项目费用报价采用包干制，包含员工工资、保险等费用，行政办公费，固定资产折旧费，清洁卫生服务费， 四害 消杀服务费，园林绿化服务费，消防设施维保费用、电梯维保检测费用，电气、防雷、水质检测费用，物业设施设备的使用、维护费、相关检测费等，物业档案资料管理费，安全、消防管理费，法定税费，物业管理佣金，实施管理本项目物业所必需的其他费用。

以上费用由投标单位根据招标文件所提供的资料自行测算；评标时按本招标文件的要求计算分值，但最终签订委托管理合同的管理费用标准仍以中标单位在标书中所提出的为准。

5.物业人员数量与配备要求

（1）人员配置：

该项目总人数不少于18人,专职人员包括:项目主管1名，保安员4人，保洁员、绿化工3人，水电工1人，消防监控值班员8人，厨师1人。

（2）配备要求：

①物业人员必具备 客户至上 的服务意识，有强烈的责任感和良好的职业道德，敬业，城守信誉，优质高效为客户服务。

②特殊工种技术工人持专业上岗证（电工证、电梯工证等）；消防监控值班员持《消防员上岗证》，水工、厨师持《健康证》等。保证相关人员100%持证上岗。

③安保人员具有较强责任感和亲和力，高中以上文化，年龄45岁以下。

④保洁服务人员需有较强责任心、爱心，脾气好，工作细腻。

⑤根据实际情况，合理配置人员，使人员达到满负荷工作，充分利用人力资源，减少不必要的开支，降低管理成本。

⑥保证队伍稳定，确保服务质量。

⑦物业聘请人员的工资和五险一金等其它福利按照深圳市及中标公司有关规定执行，实发工资不得低于深圳市最低工资标准。

（3）管理用房

采购单位将在本物业提供一处适当的管理用房，该用房在委托管理期限内由中标单位免费使用。

（4）停车管理

本物业车辆停放不收费。

（5）物业管理账目的公开

中标单位必须每三个月一次向采购单位公布本物业管理收支账目。

（6）其余设施设备的说明

本物业内设备设施专用工具、各类门牌、各类标示指示牌、垃圾桶由中标单位制作，费用由采购单位支付。

六、合同签订及付款方式

合同签订：根据招标文件及投标文件的内容，双方协商签订合同。

付款方式：每季度第1个月支付当季度物业管理费用。

七、其它事项

八、附件