二、服务范围

（二）委托管理范围：本次委托管理范围包括：地下3层（B1-B3）、1-4层、6-17层、20、22层、24-25层、33-36层）；管理面积：36919平方米。本次招标面积：36919平方米。

三、服务期限

本项目服务期限为自合同签订之日起365个日历日

四、服务标准及要求

（一）基础管理

1、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，岗位标准明确，并制定具体的落实措施和考核办法；

2、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证或者岗位证书；

3、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务热情；

4、应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率；

5、设有管理处，建立24小时值班制度，公示服务电话，接受业主和使用人的报修、求助、建议、问询、质疑和投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；

6、定期向用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，用户满意率达98%以上。

（二）房屋与公共设施管理养护

1、房屋管理养护范围：房屋承重结构部位（包括基础、梁、柱、板、屋顶等）、房屋的抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、房屋的共用部位等；

（2）设立24小时报修电话或对讲机值守制度，及时发现并排除设备设施故障，及时有效处理电梯事故。因故障停梯，接到报修后维修人员在30分钟内到达现场抢修，及时排除故障；

（3）按时对电梯进行年度定期检验，办理安全运行证；中标单位负责电梯维保及年检相关的费用。

（4）做好各项运行和维修保养记录；

（5）制定切实可行的节能运行管理措施，有明显的节能降耗成果。

6、监控系统管理养护要求：

（1）制定并严格执行监控系统管理养护制度，定期对监控系统性能状态检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24小时内），维修合格率100%，确保监控系统安全、正常运行；

（2）做好各项运行和维修保养记录。

（四）安全保卫管理服务

安全保卫管理服务的内容和要求包括：

1、对本物业规划红线内区域实行24小时保安监控管理，加强日常巡查，确保大厦及各项财产安全，保证良好的工作秩序；

2、保安监控中心、大厦大堂实行24小时值班制度，按要求对进入大厦的人员进行登记，做好安全防范；

3、采取针对性措施，加强对罗湖交通局领导办公区域、交通系统办公网络中心机房、保密室、设备机房等重点部位的安全防范；

4、负责大厦共用区域的门窗、照明、共用电器设备等的开、关，及时发现和排除各种安全隐患；

5、建立突发事件处理制度，制定各类应急处理预案，及时、有效配合处理自然灾害、传染疫情、刑事治安、交通维稳等各类突发事件和事故；

6、定期组织消防知识培训，每年至少组织一次消防安全演习；

7、制定并落实保密管理制度，未经用户批准不得在办公区照相、录音和录像，不得泄露用户内部工作人员私人电话、车牌号等私人资料；

8、配合采购单位做好办公网络机房设备的安全应急管理；

9、配合做好重大节日、重大会议、庆祝活动、接待活动的安保工作。

（五）环境卫生管理服务

1、环境卫生管理服务范围：大厦共用区域所属环境地面、天花、墙面及各种设施。

2、环境卫生管理服务要求：

（1）制定并严格执行规范、完善的环境卫生制度和计划，每天做好日常保洁服务，保持良好卫生环境，环境卫生达标率100%；

（2）定期使用专业药剂、设备和技术，对日常保洁工作无法顾及或有特殊要求的区域、设施设备包括外墙、天花、高位玻璃及设施、镜面、大理石地面等进行清洁、养护；

（3）按规定做好大厦的 四害 消杀及防疫消毒工作，消杀达标率100%；

（4）按要求每天清理生活垃圾并运送垃圾处理场。

（六）绿化管理服务

绿化管理服务的内容和要求包括：

1、按照现代化办公环境要求，在大厦大堂及门口、办公室内摆置相当数量和具备一定品质的绿化植物；

2、加强对大厦的外围公共场地、大堂、办公室内绿化植物的日常管理与养护，必要时对摆置的绿化植物进行及时更换，创造优美、舒适的工作、办事环境；

3、保持花草树木长势良好，根据其品种和生长情况，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃；

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻工作；

5、及时按要求做好重大节日、重大会议、庆祝活动、接待活动的花卉摆置工作；

6、经常了解业主对绿化工作的意见，使客户满意度达到98%以上。

（七）车辆管理服务

车辆管理服务的内容和要求包括：

1、确保本物业规划红线内区域道路畅通，场地整洁，标识明显、照明充足；

2、进出大厦各种车辆实施证、卡管理，停车场有专人引导车辆有序通行、停放，排列整

齐，无堵塞交通现象，不影响行人通行；

3、非机动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐；

4、危机人身安全处设有明显标志和防范措施。

2、公共设施管理养护范围：大厦区域内道路、室外管网、保安亭、护栏、停车场闸门、标识导向牌、沟渠、池井、路灯、信箱等；

3、房屋与公共设施管理养护要求：

（1）制定房屋与公共设施管理养护制度和计划，坚持日常检查和定期检查相结合、计划性维护保养和及时维修相结合；

（2）确保管理养护范围内所有项目、设施的完好和正常使用，房屋及公共设施的完好率＞96%，零修工程合格率100%，返修率＜0.5%；

（3）严格制定维修养护工作时间，确保在不影响用户办公的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产安全。

（三）房屋建筑本体共用设备管理养护

房屋建筑本体共用设备管理养护范围：供配电系统、给排水系统、中央空调系统、消防系统、电梯系统、监控系统等。

1、供配电系统管理养护要求：

（1）制定供配电系统管理养护制度和计划，定期对供配电系统共用区域范围内的电气设备包括变压器、高压环网柜、高压开关柜、低压配电柜、变配电室、柴油发电机组、公共照明智能控制系统等进行检查、检测和维护，建立各项设备档案，确保供配电系统24小时正常、安全运行；

（2）建立24小时维修值班制度，及时发现和排除故障，零修合格率100%；

（3）加强对大厦内外所有共用区域照明灯具、线路、开关的日常维护检修，确保正常、安全使用；

（4）制定切实可行的节电管理制度，有明显的节能降耗成果；

（5）确保市政停电情况下发电机组在15秒内运转供电，功率因数达0.95以上；

（6）管理和维护好避雷设施。

2、给排水系统管理养护要求：

（1）制定并严格落实供水、用水管理制度和给排水系统设备维修保养制度，加强对给排水系统共用区域范围内的设备设施包括管网、水泵、水箱、化粪池、水井、阀门等的日常检查、保养、维修、清洁和清通工作，确保给排水系统24小时正常、安全运行；

（2）建立24小时维修值班制度，及时发现和排除故障，零修合格率100%；

（3）每半年对生活水池进行清洗消毒，按规定做好空调水的处理，确保生活饮用水符合国家规定的标准和要求。

3、中央空调系统管理养护要求：

（1）制定并严格落实中央空调运行管理制度、安全操作规程和中央空调系统设备维修保养制度，定期对中央空调系统共用区域范围内的设备设施包括冷水机组、冷却塔、水泵、风机盘管、新风机柜、阀类、控制系统、水处理系统、中央空调运行智能控制系统等进行检查、检修和保养，确保中央空调系统安全运行、正常使用；

（2）建立24小时维修值班制度，及时发现和排除故障，维修合格率100%；

（3）建立空调设备档案，做好各项运行和维修保养记录；

（4）制定切实可行的节能运行制度，有明显的节能降耗成果。

（5）中标单位负责中央空调专业维保单位的费用，中央空调机组中、大维修的费用。

4、消防系统（含火灾自动报警系统、水消防系统、防排烟系统、气体消防系统）管理养护要求：

（1）制定并严格执行消防管理制度和消防系统设备维修保养制度；

（2）加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；

（3）及时发现并排除设备设施故障，维修合格率100%；

（4）落实区域消防安全责任人、义务消防人员，制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，保证紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，确保无消防安全隐患

（5）中标单位负责消防专业维保单位的费用。

5、电梯系统管理养护要求：

（1）制定并严格执行电梯运行管理制度、安全操作规程和电梯系统设备维修保养制度，定时、定期对电梯系统各项设备设施进行检查、检测、检修和保养，确保设备设施完好率100%、整个系统安全、正常运行；

五、服务基本内容

一、主要设备介绍

1、供配电系统：变压器2台，高压环网开关柜1台，高低压配电柜18 个，动力及照明配电箱 143 个，发电机1台，照明若干；

2、中央空调系统：开利600冷吨主机2台，空调系统水循环泵5台，楼层盘管风机731台，制冷组机控制柜3个，室内挂式空调机若干；

3、电梯系统：日本三菱客梯4部，消防梯1部，货梯1部，扶手电梯4部，共10部；

4、消防系统：消防联动控制主机1台，消防泵2台，消防喷淋泵2台，稳压泵2台，烟感器、温感器、喷淋、消防栓、灭火器等若干，卷闸门7道；

5、给排水系统：沟渠池井管道等若干，生活水泵4台，污水泵4台，公共洗手间36个，

开水间2个；

6、弱电系统：有线电视系统、网络系统共4套；

7、安防系统：监控室监控设备1套及停车场、大厦外围、大厦内部各层楼道走廊报警、监控设备若干；

8、食堂设备：炉灶、冷库、排油烟机等设备。

二、项目人员要求

（一）物业管理人员

人员配置不低于49人，其中：项目主任1人，客服主管1人，财务1人，管理员2人，机电主管1人，机电工13人，保安员20人，清洁绿化人员10人。

（二）人员配置承诺

1、投标人承诺本项目物业管理人员持有上岗证及其他规定应提交的证明文件；

2、投标人承诺24小时内撤换工作表现差或出现事故的物业管理人员；

3、中标人承诺为所有选派到本项目工作人员办理医疗、工伤等保险并签订劳动合同；

4、中标人承诺保证员工工资福利的实际收入不低于原物业管理公司员工的实际收入；

5、中标人承诺合理安排春节、五一、十一等假期加班，并承担相关加班费；

6、若中标后合同执行期间，中标人未按承诺要求配齐项目服务人员，业主有权按缺少人员数每人每月扣减2500元，在当月服务费中扣减。

三、物业管理相关说明

1、在委托管理期限内，采购方将提供不低于450平方米的管理用房供中标方免费使用；

2、采购方招标托管范围内的所有项目（含设备）的维修，由中标方承担和实施；维修费用需先报采购方审核后实施，费用由采购方负担；

3、公共水电费（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、办公、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类用电）及发电机燃油费用，由采购方承担；

4、房屋建筑（本体）的共同部位及公用设施设备（含消防、电梯、监控、配电、给排水等）的维修、养护与更新改造，500元以下的由中标方负责；500元以上的由中标方提出方案，经双方议定后实施，所需经费由采购方负责；因新国家标准的实施导致设备需要进行改造或者更换新设备的，此类费用由采购方承担。

5、中标方实施管理服务自用的各类设施、设备、工具等，均由中标方负责提供并自行承担费用。

6、中标方按管理需求自行安排春节、五一、十一等假期以及专项活动、应急群体事件方面的加班，加班费自理。

六、合同签订及付款方式

1、合同签订

双方根据招投标文件内容及要求，协商签订合同。

2、付款方式

以中标年总价为依据，按月单价支付，合同履行期间，物业管理费年总价、月单价、面积单价都不作随意调整。每月5日为上月管理服务费结算日，凭承包方完税发票，由甲方签署付款凭证，办理付款手续。

七、其它事项

1、本项目物业管理服务费（中标价）采用包干制，包括物业服务成本、清洁维护工具及设备、法定税费和物业管理企业的利润等一切应尽费用。应包括以下内容：

（1）人员和行政费用（含员工工资、加班费、奖金、福利、服装、社保等费用和行政办公费、房租费、通讯费、人员装备费等）。

（2）绿化费（办公室内日常摆花，春节及重大活动摆花，绿地、花槽和花池内花草的修剪、施肥、杀虫费用）。

（3）公共环境清洁卫生管理费（含垃圾清扫费、清运费、消杀费）。

（4）房屋建筑（本体）的共同部位及公用设施设备的维修、养护与更新改造，500元以下的由中标方负责；500元以上的由中标方提出方案，经双方议定后实施，所需经费由采购方负责。

（5）办公费及固定资产折旧费。

（6）不可预见费。

（7）物业管理服务合理利润。

（8）法定税费。

（9）其他应当由中标单位承担有关费用。

2、投标供应商应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标。

（1）公共水电费（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、办公、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类用电）及发电机燃油费用，由采购方承担；

（2）本体维修基金：采购单位不设立本体维修基金，日常维修保养更换费用、小修及零配件单项在500元（含）以下的由中标单位支付；单项金额500元以上的，由采购单位支付。对需要维修金额单项在500元以上的，中标单位必须先向采购单位办理审批手续，否则采购单位可不给予支付维修费用。紧急情况下，中标单位可口头或电话通知采购单位，经采购单位同意，中标单位可进行维修，维修费用由采购单位负责支付。

（3）日常维修费用，公共设施维护、运行和管理费及电梯运行、年检费用实行独立核算，费用明细每季度报采购单位。

3、本项目财政控制金额为299万元，投标人的投标总价高于财政控制金额为无效投标。

4、投标人应先到项目地点踏勘以充分了解项目位置、情况、道路及任何其他足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将不获批准；

5、投标人不得期望通过索赔等方式获取补偿，否则，除可能遭到拒绝外，还可能将被作为不良行为记录在案，并可能影响其以后参加政府采购的项目投标。各投标人在投标报价时，应充分考虑投标报价的风险。

6、中标单位根据有关物业管理法规与采购单位签订的物业管理委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

八、附件