( 物业管理 )需求公示 项目名称 物业管理 采购类型 集中采购 采购人名称 深圳外国语学校 采购方式 公开招标 财政预算限额（元） 11260944 项目背景 本次招标物业服务的对象是深圳外国语学校，包含初中部、（盐田）高中部、（龙华）高中部，总占地面积229361.29平方米，总建筑面积208536平方米，总绿化面积52397.4平方米。 投标人资质要求 1、具有独立法人资格（提供营业执照等法人证明文件扫描件，原件备查）； 2、近三年内无行贿犯罪记录（由采购中心定期向市人民检察院申请对政府采购供应商库中注册有效的供应商进行集中查询，投标文件中无需提供证明材料）； 3、本项目不接受联合体投标。 服务类清单 序号 采购计划编号 需求内容 数量 单位 备注 财政预算限额(元) 1 PLAN-2018-014017-000083 物业管理 1.0 项 1.1260944E7 具体技术要求 1、校园安全保卫与管理 （1）保安人员熟悉校园环境，文明执勤，言语规范，认真负责。 （2）保安人员的素质要求：品德好、形象佳、身体强壮、服务意识强、会普通话、具有高中以上文化程度、持有上岗证、无犯罪记录。 （3）做好安全防范措施，校园日常秩序井然有序，学校财产不受损失，避免责任内火灾发生；师生人身安全不受侵犯，突发事件迅速得到处理解决，治安及聚众斗殴案件发生率为零；要有科学高效的突发事件（设备、消防、治安、卫生防疫、突发自然灾害等）的应急措施和解决预案。 （4）校园内实行24小时保安值勤，固定岗和流动巡逻相结合制度。大门岗（值班室、消防控制中心）24小时值班，制止社会不法分子进入学校，不受外界和社会不法分子侵犯，任何时间发现学生违规违纪行为都要及时制止。 （5）由采购单位与中标单位共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，确保万无一失，并保证所定岗位有人在岗值勤。 （6）建立并严格执行来访人员询问登记制度。要控制校内施工噪音，制止喧闹现象，闲杂人员和车辆不能进入校园，物资出入及搬运、贮存要有管理，凭学校放行证明放行。 （7）对突发事件有应急处理预案和措施，要有足够的人员和器械保证，平时有演习，突发事件发生时要得到及时处理，防止事态进一步恶化，保护现场，并报告学校领导，必要时及时报警。 （8）对学校红线内周边环境，包括山体滑坡安全等日常巡视，并有巡查记录。 （9）护卫人员的服装费、包括购置对讲机在内的所有保安器械器材费用、保安员管理费、培训费均由供应商负责。 （10）安保人员要求定岗定人定班次，保安队长负责每日查岗。 2、消防设施设备管理与维保 （1）消防设备、设施齐全，完好无损，可随时起用，发现问题应立即处理和完善，确保消防系统随时起用，属采购单位范围内问题及时向采购单位汇报，保证消防疏散通道畅通。 （2）认真履行建筑消防设施维护保养工作的职责，其主要工作内容： l 负责并协助消防设施使用单位编制和完善消防设施日常检查测试操作规程和管理制度； l 按照国家相关消防规范规定，对委托维护保养的消防设施进行定期的技术性能测试检查和消防系统功能性操作试验检查及修缮，并将技术性能测试检查，消防系统功能性操作试验检查及修缮结果报采购单位备查； l 委托维护保养的消防设施在出现故障或不正常现象时，及时负责进行维修，修复消防系统的正常状态，并向采购单位提供故障原因的调查分析报告； l 建筑物进行改建或重新进行室内装修时，对所属区域的消防设施的恢复开通状况和功能进行检查测试； l 建筑物进行改建或重新进行室内装修时，导致感烟探测器等消防设施拆卸，改变位置（敷设管线）、安装时，负责协助采购单位制定消防设施整改方案； l 建筑使用性质或室内装修改变，需要增加消防设施时，负责协助采购单位制定消防设施改建方案。 （3）对委托维护保养的消防设施每季度出具《消防设施维护保养报告》交采购单位批示。 （4）对重大问题向采购单位及时提出整改意见，并报请采购单位整改和更换其消防设施。 （5）及时有效地配合公安消防监督部门进行消防检查。而且要保证职能部门检查达到标准。 （6）负责校园内消防安全。指派消防安全责任人，所有护卫队员同时也是学校义务消防员，并接受定期消防培训（由中标单位负责组织），每半年进行最少一次消防演习，每年与有关单位组织最少一次联合消防演习。 （7）协助采购单位进行消防演习，提供消防设备方面的操作和技术保障服务。 （8）维保费用由中标单位承担。维保单位须符合消防主管部门要求的资质。 （9）按国家相关消防规范进行维护保养和验收。系统维护服务内容及要求： 类型 序号 维修保养项目 检修保养方法 标准 周期 消防联动合 1 各类指示灯（含电源、信号） 直观目测 指示灯指示正常 每天 2 各类开关 直观目测 处于开启或自动状态 每天 3 各电器触点 如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨 触点完好，无烧损 每季度 4 各电器元件接线端子及端子排端子 用螺丝刀逐个紧固 各端子连接牢固，无烧伤 每季度 5 各电源、信号线 如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶带包扎，严重时更换 导线无破损、烧焦现象 每季度 6 控制台内部除尘 用小毛刷、皮老虎除尘 无尘 1年 7 控制台表面除尘 用干擦布、毛刷除去表面灰尘 无尘 每日 火灾报警器 1 指示灯 直观目测 AcPower （绿色）指示灯亮，其余指示灯不亮 每日 2 直流电源电压 直观目测 指针指示+24V（ n;5V） 每日 3 自检功能 按下自检功能测试键和检查回路工作电流 主机上所有指示灯闪亮，回路工作电流正常 每日 4 内部各接线端子 用螺丝刀逐个紧固 各端子连接牢固，不松动 每季度 5 信号（电源）线 如有轻微破损，用绝缘胶布包扎，破损或老化严重时更换 导线无破损、老化 每季度 6 表面及内部除尘 表面及内部除尘 无尘 表面每日 内部每年 火灾探测器 1 感烟探测器 用力吸一口香烟，在距探测器24cm处喷向探头，每次5%-10%比例 红色指示灯亮 每季度 2 感温探测器 用750W电吹风，在距探测器500mm处，向探测器热风，每次5%-10%。 报警指示灯亮 每季度 3 手动报警按钮 用螺丝刀打开玻璃测试报警，每次5%-10%比例 报警功能正常 每季度 防火卷帘门 1 控制器内部各电器触点 如有烧伤现象，拆下后用砂纸打磨 触点完好，无烧伤 每季度 2 控制箱内部各电器元件接线端子季端子排端子 用螺丝刀逐个紧固 端子无烧伤或松动 每季度 3 机械部分（齿轮、锋条） 如锈蚀用煤油除锈，然后加润滑油 无锈蚀且表面涂有润滑油 每年 4 卷帘门门体 用煤油清洗锈蚀部分 无锈蚀 每年 5 电机接线端子 用螺丝刀紧固 端子无松动 每季度 6 升降按钮 手动启动 动作灵活，到位准确 每季度 防火门 1 防火门玻璃 直观目测 完好无损 每日 2 防火门弹簧铰链 有损坏，更换备件 完好，弹性适度 每日 3 消防通道、防火门 直观目测，并开关防火门 消防通道畅通，防火门开闭自如 每日 排烟系统 1 排烟风机表面除尘 用擦布、毛刷除尘 无尘 每季度 2 控制柜内部各电器触点 如有烧伤现象，拆下后用砂纸打磨 触点完好，控制启停正常 每季度 3 控制柜内各接线端子或端子排端子 用螺丝刀逐个紧固 端子无烧伤或松动 每季度 4 控制柜电源指示灯 如不亮，更换指示灯灯泡 电源指示灯明亮 每日 5 排烟阀：微动开关机内部接线端子 用螺丝刀紧固各固定螺钉及各接线端子 端子无松动、微动开关固定良好 每季度 6 风机、排烟阀手动、自动功能试验 风机全部试验；排烟阀每次抽查25% 手动、联动功能正常 每季度 加压送风系统 1 加压送风机表面除尘 用擦布、毛刷除尘 无尘 每季度 2 控制柜内部各电器触点 如有烧伤现象，拆下后用砂纸打磨 触点完好，控制启停正常 每季度 3 控制柜内各接线端子或端子排端子 用螺丝刀逐个紧固 端子无烧伤或松动 每季度 4 控制柜电源指示灯 如不亮，更换指示灯灯泡 电源指示灯明亮 每季度 5 送风口微动开关机内部接线端子 用螺丝刀紧固各固定螺钉及各接线端子 端子无松动、微动开关固定良好 每季度 6 各送风口百叶窗 直观目测 送风口百叶位置正确 每季度 7 各送风口百叶窗 直观目测 送风口百叶位置正确 每季度 管道及附件 1 各消防阀门 如漏水、添加盘根或更换阀门 阀门开启自如，不漏水 每季度 2 各减压阀、排气阀 检修、清洗 排气阀排气正常、不漏水。减压阀工作正常 每年 3 消防管道 直观目测 管路无渗漏或锈蚀 每年 应急照明 1 疏散指示灯 直观目测 指示灯亮、且处于等待状态，无松动、损伤 每日 2 应急灯 接测试键，充放电 按测试键后，指示灯亮，充放电正常 每季度 3 表面除尘 用刷子、抹布擦拭干净 表面无灰尘 每季度 设备机房 1 机房卫生 用拖把、扫帚、抹布打扫设备地面 机房整洁、干净 每季度 2 机房内照明、电话 开关电灯、通话检查 照明完好、电话通话正常 每季度 灭火器材 1 推式灭火器 直观目测 完好无损，压力在正常范围 每季度 2 手提式灭火器 直观目测，并用手摇动瓶体 压力正常，指针指在绿色安全区内，配件齐全 每季度 室内外消火栓系统 1 水泵 手动盘车 转轴转动灵活 每季度 2 水泵添加盘根 添加盘根 点动时，漏水在正常范围内 每年 3 水泵加润滑油 更换并添加润滑油 水泵运转灵活 每年 4 水泵、电机除尘 用抹布、毛刷除尘 无尘 每季度 5 消火栓各阀门 添加盘根或更换垫片 开启自如，不漏水 每年 6 各消火栓、水带、接扣、消火栓按钮及其它配件 直观目测 水带不发霉、水喉不漏水、按钮盒完好无松动，小配备齐全 每季度 7 功能试验 手动、自动转换；消火栓按钮每次抽查10% 各项功能正常 每季度 自动喷淋系统 1 水泵 手动盘车 转轴转动灵活 每季度 2 水泵添加盘根 添加盘根 点动时，漏水在正常范围内 每年 3 水泵加润滑油 更换并添加润滑油 水泵运转灵活 每年 4 水泵、电机除尘 用抹布、毛刷除尘 无尘 每季度 5 自动喷淋各阀门 添加盘根或更换垫片 开启自如，不漏水，压力指示正常 每季度 6 放水阀、压力表 观察压力表，进行放水试验 压力表指示正常，放水阀开启自如 每季度 7 信号阀 直观目测，做关闭试验 关闭时有电信号在中控室显示 每季度 8 水流指示器 放水试验 在中控室有电信号显示 每季度 9 喷淋头 直观目测 喷淋头表面油灰不可过多 每季度 10 湿式报警阀 放水试验 压力开关动作，联动启动水泵，水力警铃响亮 每季度 气体灭火系统 1 各气瓶气压 直观目测 气压指示正常 每季度 2 执行元件电磁阀、放气阀、瓶头阀、分配阀 在钢瓶上接上气压表，打开钢瓶的放气阀，同时用肥皂水试漏 气压正常，各阀无泄露，放气阀、瓶头阀、分配阀能正常工作 每季度 3 气体控制箱 检查各触点及接线端子，模拟试验 触点无锈蚀、无松动，模拟功能正常 每年 4 瓶体及管路表面除尘 用抹布、毛刷除尘 无尘 每年 消防应急广播系统 1 主机各电源、控制信号及音量调节器 直观目测 信号指示正常，音量调节位置合适 每季度 2 各切换器、控制器 通电试验 转换工作正常 每季度 3 各放大器 放音试听音质、音量 音质、音量良好 每季度 4 各接线端子及线路 用螺丝刀紧固，导线如有破损，用绝缘胶布包扎 端子无松动，各导线完好 每年 5 磁带机、CD机磁头 用清洗带或专用清洗盘清洗 表面无粉尘 每季度 6 各层扬声器接线是否牢固、纸盒是否完好 如松动，用螺丝刀紧固 各扬声器接线牢固、纸盒无破损 每年 7 主机柜内除尘 用毛刷、皮老虎除尘 无尘 每年 对讲电话系统 1 各接线端子及线路 用螺丝刀紧固，导线如有破损，用绝缘胶布包扎 端子无松动，各导线完好 每年 2 主机、固定电话、插孔之间通话 分机主叫主机，主机选择分级，手提插孔电话主叫主机 音质清楚、无杂音 每季度 3 主机按键 检查按键是否阻滞，通断是否良好 按键无阻滞，通断良好 每季度 3、校园交通安全(车辆、停车场)管理 （1）机动车(停车场)管理制度完善，管理责任明确，确保交通畅通，建立车辆出入登记制度，需进入校园的车辆须按指定路线和时间、车速行驶，防止交通事件发生。 （2）负责学校师生非机动车的停放，管理有序，按规定位置停放，做到规范化、整齐、分类、安全。 （3）协助校方解决学校教师停车问题，车辆、停车场管理要有专人负责。 （4）校门口不准停放车辆，校车校内须按指定位置停放，校园内停车不准鸣放喇叭。 （5）各类考试、会议、接待及活动的交通高峰期，有专人加强车辆管理和引导，确保车辆安全及交通畅通。 4、电梯设施设备管理与维保 （1）在电梯投入使用前，协助学校向特种设备安全监督管理部门办理电梯使用登记，使用管理人变更的应当自变更之日起三十日内办理变更登记。 （2）指定或者配备电梯安全管理人员，督促其规范管理和使用电梯钥匙。电梯管理人员要求取得相应的《特种设备作业人员证》及具备相应的技术水平。为有效实施保养计划，乙方应安排熟悉所维保电梯原理、结构、性能、安全要求的特种设备作业人员负责维保工作。并督促其严格按照电梯使用要求、安全及技术规范进行维保。作业过程中应服从校方公共管理制度及现场安全管理，落实现场安全防护措施，保证作业安全。需要安全监护作业的内容应书面告知甲方，作业时，作业人员不得少于二人。 （3）建立健全电梯安全管理制度、安全技术档案、安全检查及维保养护台帐、应急救援预案等安全管理制度，配合校方开展应急救援演练。在电梯的明显位置张贴使用登记标志、检验标志、警示标志、安全注意事项、使用年限届满日期以及服务、投诉、救援电话。按照深圳市主管部门的要求，将 一承诺、八明示 的内容在电梯及自动扶梯的显著位置予以公示。 （4）实施维保后的电梯应符合安全技术规范、强制性标准和电梯制造单位的技术要求。应提供24小时的紧急救援服务电话，并确保电梯紧急报警装置有效使用和值班人员在电梯运行期间在岗。当电梯发生伤亡事故或困人故障时，应在接到校方通知后 30分钟内赶到现场实施紧急救援；电梯发生其他故障，乙方应在接到甲方通知后60分钟内赶到现场实施抢修。抢修后应提出故障分析报告。报告中应包含电梯故障的统计分析、整改措施和预防措施，以及有关电梯使用管理的合理化建议，并按规定及时将故障情况报告特种设备安全监督管理部门备案。 （5）维保记录是记载电梯运行、维护、保养的依据。每台电梯均应当建立独立的维保记录。维保记录应当一式两份，双方各保存一份，保存时间为4 年。维修与抢修记录均应当长期保存。非使用原因导致的电梯困人故障次数每月每台电梯不得超过2次，电梯其它故障次数每月每台电梯不得超过5次。 （6）根据电梯的使用情况和设备状况，提供全年保养计划和各项定期保养计划的具体实施时间表。每台每次保养时间不得少于特种设备监管部门规定每月两次的保养间隔时间。如需调整原保养计划，应提前1日通知甲方并经甲方同意后方可调整，但应保证保养时间间隔不得超过15日。 （7）电梯发生故障或者存在事故隐患的，立即停止使用，在电梯口的显著位置设置停用标志，并及时进行检修，未取得维护保养相关资质的，应当及时通知有资质的电梯维护保养单位检修。对电梯轿厢进行装修可能影响电梯使用安全的，应当在电梯制造单位的指导下进行，装修完成后，应当通知电梯制造单位进行测试，经测试符合国家相关安全技术规范后方可投入使用。 （8）安排电梯检测人员每年对电梯进行一次自检。按约定完成每三年进行一次的电梯及自动扶梯负荷试验。 （9）保证机房、井道、底坑无漏水、渗水现象。通往机房、底坑、滑轮间、井道安全门的通道畅通、照明充分。保证电梯供电、消防、防雷、通风、空调等系统安全可靠，满足国家标准规定。 （10）对电梯使用情况进行日常检查，发现不安全乘坐电梯行为的，及时制止。对运载建筑材料、建筑垃圾以及容易造成电梯损坏的家具、家用电器等物品的，采取有效的安全防护技术措施或者安排人员进行现场管理。 （11）采取有效措施监控电梯使用情况，积极主动开展文明乘梯宣传活动，及时制止乘客不文明乘梯行为或恶意破坏电梯的行为。 （12）协助做好电梯的更新、改造、修理、检验和风险评估工作。涉及更换（采购）设备或配件的，200元（含200元）以下的由物业承担，200元（不含200元）以上的由学校承担。按照相关法律法规的要求，由中标物业公司负责购买电梯责任保险。 （13）中标单位负责电梯设备所有的安全检查费用、年审费用及其他和维护保养有关的费用。无论是物业公司自营维保还是物业单位另行委托维保单位，最终选定的维保单位均须符合特种设备维保资质要求。物业公司分包或者转包维保服务的，必须知会学校方面知悉。 15日维护保养项目 1 机房、滑轮间环境 9 轿内报警装置、对讲系统 2 手动紧急操作装置 10 轿内显示、指令按钮 3 曳引机／制动器各销轴部位／制动器间隙 11 轿门安全装置/轿门门锁电气触点 4 编码器／限速器各销轴部位 12 轿门运行/轿厢平层精度 5 轿顶／轿顶检修开关、停止开关 13 层站召唤按钮、层楼显示/层门地坎 6 导靴上油杯／对重块及其压板 14 层门自动关门装置/层门门锁自动复位 7 井道照明／轿厢照明、风扇、应急照明 15 层门门锁电气触点/锁紧元件啮合长度 8 轿厢检修开关、停止开关 16 底坑环境/底坑停止开关 季度维护保养项目 半年维护保养项目 1 减速机润滑油/制动衬 1 电动机与减速机联轴器螺栓 2 位置脉冲发生器/选层器动静触点 2 曳引轮、导向轮轴承部/曳引轮槽 3 曳引轮槽、曳引钢丝绳 3 制动器上检测开关 4 限速器轮槽、限速器钢丝绳 4 控制柜内各接线端子/控制柜各仪表 5 靴衬、滚轮 5 曳引绳、补偿绳/曳引绳绳头组合 6 验证轿门关闭的电气安全装置 6 井道、对重、轿顶各滑轮轴承部 7 层门、轿门系统中传动钢丝绳、链条、胶带/层门门滑块 7 限速器钢丝绳 8 消防开关 8 层门、轿门门扇 9 耗能、非线性蓄能型或弹簧缓冲器 9 对重与缓冲器的距离/上下极限开关 10 限速器张紧轮装置和电气安全装置 10 补偿链（绳）与轿厢、对重接合处 年度维护保养项目 1 减速机润滑油适时更换,确保油质 8 轿顶、轿厢架、轿门及其附件安装螺栓 2 控制柜接触器，继电器触点 9 轿厢和对重的导轨支架/导轨 3 制动器铁芯（柱塞） 10 随行电缆 4 制动器制动弹簧压缩量 11 层门装置和地坎 5 导电回路绝缘性能测试 12 轿厢称重装置 6 限速器安全钳联动试验 13 安全钳钳座/轿底各安装螺栓 7 上行超速保护装置动作试验 14 缓冲器 （14）、中标物业单位负责更换的材料及零配件如下： 中标单位负责更换的材料及零部件明细表 序号 零件名称 型号要求 费用承担 l 保险管 原装配件，与电梯品牌一致 中标单位 2 保险管 原装配件，与电梯品牌一致 中标单位 3 保险管 原装配件，与电梯品牌一致 中标单位 4 保险管 原装配件，与电梯品牌一致 中标单位 5 急停开关 原装配件，与电梯品牌一致 中标单位 6 安全触板开关 原装配件，与电梯品牌一致 中标单位 7 靴衬 原装配件，与电梯品牌一致 中标单位 8 钮子开关 原装配件，与电梯品牌一致 中标单位 9 拨动开关 原装配件，与电梯品牌一致 中标单位 10 检修开关 原装配件，与电梯品牌一致 中标单位 l1 转轮开关 原装配件，与电梯品牌一致 中标单位 12 按钮 原装配件，与电梯品牌一致 中标单位 13 油杯 原装配件，与电梯品牌一致 中标单位 14 润滑黄油 原装配件，与电梯品牌一致 中标单位 15 消防镜片 原装配件，与电梯品牌一致 中标单位 16 门机碳刷 原装配件，与电梯品牌一致 中标单位 l7 门滑块 原装配件，与电梯品牌一致 中标单位 18 其他相关 原装配件，与电梯品牌一致 中标单位 （15）涉及重大改造、施工事项时，中标物业单位须把握标准，全程跟进。 电梯施工类别划分表（国质检特〔2014〕260号） 施工类别 施 工 内 容 安装 采用组装、固定、调试等一系列作业方法，将电梯部件组合为具有使用价值的电梯整机的活动；包括移装。 改造 采用更换、调整、加装等作业方法，改变原电梯主要受力结构、机构（传动系统）或控制系统，致使电梯性能参数与技术指标发生改变的活动；包括： 1. 改变电梯的额定（名义）速度、额定载重量、提升高度、轿厢自重（制造单位明确的预留装饰重量除外）、防爆等级、驱动方式、悬挂方式、调速方式以及控制方式（注1）； 2. 加装或更换不同规格、不同型号的驱动主机、控制柜、限速器、安全钳、缓冲器、门锁装置、轿厢上行超速保护装置、轿厢意外移动保护装置、含有电子元件的安全电路及可编程电子安全相关系统、夹紧装置、棘爪装置、限速切断阀（或节流阀）、液压缸、梯级、踏板、扶手带、附加制动器（注2）； 3. 改变层（轿）门的类型、增加层门或轿门； 4. 加装自动救援操作（停电自动平层）装置、能量回馈节能装置、读卡器（IC卡）等，改变电梯原控制线路。 修理 用新的零部件替换原有的零部件，或者对原有零部件进行拆卸、加工、修配，但不改变电梯的原性能参数与技术指标的活动。修理分为重大修理和一般修理两类。 1. 重大修理包括：（1）更换同规格的驱动主机及其主要部件（如电动机、制动器、减速器、曳引轮）；（2）更换同规格的控制柜；（3）更换不同规格的悬挂及端接装置、高压软管、防爆电气部件；（4）更换防爆电梯电缆引入口的密封圈。 2. 一般修理包括修理和更换下列部件（保持原规格）实施的作业：门锁装置、控制柜的控制主板和调速装置、限速器、安全钳、缓冲器、悬挂及端接装置、轿厢上行超速保护装置、轿厢意外移动保护装置、含有电子元件的安全电路及可编程电子安全相关系统、夹紧装置、棘爪装置、限速切断阀（或节流阀）、液压缸、高压软管、防爆电气部件、梯级、踏板、扶手带、附加制动器等。 维护保养 为保证电梯符合相应安全技术规范以及标准的要求，对电梯进行的清洁、润滑、检查、调整以及更换易损件的活动；包括裁剪、调整悬挂钢丝绳，不包括上述安装、改造、修理规定的内容。 更换同规格、同型号的门锁装置、控制柜的控制主板和调速装置、缓冲器、梯级、踏板、扶手带、围裙板等实施的作业视为维护保养。 5、校园饮水设施设备（含终端机、水房、管道等）管理与维保 （1）协助学校监督施工安装单位做到：校园饮水类设施设备（含终端机、水房、管道等）的安装必须按照工艺要求进行，在线仪表安装位置和方向应正确，不得少装、漏装；筒体、水箱、滤器及膜的安装方向应正确，位置应合理，并应满足正常运行、换料、清洗和维修要求；设备与管道的连接及可能需要拆换的部分应采用活接头连接方式；设备排水应采取间接排水方式，不应与下水道直接连接，出口处应设防护网罩；设备、水泵等应采取可靠的减振装置，其噪声应符合现行国家标准《民用建筑隔声设计规范》GBJ、118的规定；设备中的阀门、取样口等应排列整齐，间隔均匀，不得渗漏。 （2）校园饮水机设施设备（含终端机、水房、管道等）应设有设备操作规程及管理制度，岗位操作人员应具备健康证明，并具有一定的专业技能。 （3）运行管理人员应树立水质达标的观念，并熟悉校园饮水机设施设备（含终端机、水房、管道等）的水处理工艺和所有设施、设备的技术指标和运行要求。 （4）化验及检测人员应了解校园饮水机设施设备（含终端机、水房、管道等）的水处理工艺，熟悉水质指标要求。 （5）生产运行、水质检测应制定操作规程。操作规程应包括操作要求、操作程序、故障处理、安全生产和日常保养维护等要求。 （6）日常维护应有运行记录，主要包括：交接班记录、设备运行参数记录、设备维护保养记录、管网维护维修记录和用户维修服务记录。 （7）水质检测应有检测记录，包括：日检记录、周检记录和年检记录等。 （8）应至少保存整个校园饮水机设施设备（含终端机、水房、管道等）的工程竣工图纸，包括校园饮水机设施设备（含终端机、水房、管道等）图纸和管道图纸，同时主要设备应建有设备档案。 （9）生产运行应有生产报表，水质监测应有监测报表，服务应有服务报表和收费报表，包括月报表和年报表。 （10）维保费用由中标单位承担。 6、环境清洁与卫生维护 （1）清洁工要求：文明礼貌，衣着整洁，热爱公物，服务意识强。 （2）除学生教室内、学生宿舍内、食堂内部外，其它如行政办公室、实验室、会议室、图书馆、公共走廊、楼梯、卫生间、学生宿舍周边、食堂周边、球场及一切公共场所和学校所有功能室，均由中标单位负责清洁。 （3）参考采购单位意见制订工作制度、标准、时间，以对工作质量进行管理考核（见下表）。 场所 清洁项目 清 洁 内 容 质量标准 每 日 每 周 每 月 楼层公共部分 地面 配合清洁剂湿拖一次，随时保洁 清洗一次 无灰尘、无污渍、地面光洁 墙面 保洁 除尘一次 无灰尘、无污渍、表面光洁 消防楼梯 清扫、湿拖一次，保洁 清洗一次 无灰尘、无污渍、表面光洁 楼梯扶手 清抹一次，保洁 无灰尘、无污渍 楼梯栏杆 保洁 清抹一次 无灰尘、无污渍 门 窗 门、门框 保洁 配合清洁剂擦抹一次 无灰尘、无污渍、无手印 窗、窗台 保洁 配合清洁剂擦抹一次 无灰尘、无污渍、无手印 门窗玻璃 保洁 配合清洁剂擦抹一次 无灰尘、无污渍、无手印 信报箱 擦抹一次，保洁 无灰尘、无污渍、无手印 墙面低处设施 保洁 大清抹一次 无灰尘、无污渍 墙面高处设施，天花及天花设施 大清抹一次，天花每季除尘一次 无灰尘、无污渍 垃圾箱、垃圾桶 清理二次，清抹一次 全面清洁一次 无异味、无污渍 屋面、天台 清扫二次 清洗一次 无杂物、无污渍 行 政 办 公 室 地 面 配合清洁剂湿拖一次 清洗一次 无灰尘、无污渍、地面光洁 桌椅台面 清抹一次 用洁而亮清抹一次 无灰尘、无污渍、表面光洁 沙发、茶几 清抹一次 打碧丽珠一次 无灰尘、无污渍、表面光洁 墙面低处设施、门窗 大清抹一次 无灰尘、无污渍 墙面高处设施、天花及天花设施 大清抹一次，天花每季除尘一次 无灰尘、无污渍 垃圾处理 一天一次，做好减量、分类处理 无溢出垃圾 外围部分 路面、停车场、大门、天桥 清扫一次、随时保洁 冲洗一次 无垃圾、无杂物 绿化带 保洁 仔细清拣一次 保持植物干净 标牌、宣传栏 清抹一次 无灰尘、无污渍 路灯、射灯 保洁 大清抹一次 无灰尘、无污渍 雨水井、明沟、地漏 保洁 清掏一次 畅通、无积水、无杂物 消防设施及其他设施 保洁 全面清洁一次 无灰尘、无污渍 垃圾桶、垃圾箱 更换垃圾袋一次，及时清抹箱体。分类处理。 全面清洁一次 无异味、无溢出垃圾 公共卫生间 磁砖墙面、隔板 保洁 清抹一次 无灰尘、无污渍 地面 拖抹数次，保持干净 用洁厕灵清洗一次 无污渍、无垃圾、无异味 小便池、坐厕、洗手盆 用强力除渍剂去尿垢黄斑等，用清洁剂清洗干净，随时保洁 用消毒水消毒一次 无污渍、无垃圾、无异味、无黄锈 灯饰 保洁 清抹一次 无灰尘、无污渍 镜面 清抹一次，保洁 无灰尘、无污渍 垃圾篓 清倒二次 无异味、无溢出 垃圾 卫生间下水 堵塞后用疏通机疏通 下水畅通 图书馆阅览室 桌面、地面 清洁一次 按频次作业 天花、墙面 除尘一次 按频次作业 家具 清洁一次 按频次作业 门窗 清洁一次 按频次作业 电梯 不锈钢表面 不锈钢油清抹若干次 全面清洁一次 光洁明亮、无污渍 轿箱地面 清洗地毡一次 干净、无杂物 轿箱内地脚线 清抹一次 清洁剂清抹一次 干净、无尘 接钮、灯饰、厢顶 清抹一次 清洁剂清洁一次 干净、无灰尘 其它 垃圾房、垃圾中转 全面收集、清运生活与办公垃圾一次。垃圾必须坚持做到减量与分类处理。 中转及时、垃圾不过夜、垃圾中转后堆放点无异味 临时卫生 重大接待、活动时 及时 （4）按工作程序对范围内场所进行日常定期清扫或不定期清扫保洁，做到按标准化全天候、全方位保洁、特别对卫生间等难点做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。一切公共场所整洁干净、无垃圾、无乱贴乱画。 （5）垃圾桶分类与减量标识明显，干净无味，负责垃圾的收集、中转，垃圾实行袋装化，日产日清，防止二次污染，定期进行卫生消毒。 （6）污水排放通畅，定期检查化粪池。 （7）清洁卫生中所需的器材器械，物品费以及消杀材料、清洁用品（如消毒水、洁厕灵、垃圾袋等）等均由中标单位负责。 （8）负责保证做好学校及学校周边环境无 四害 及 白蚁消杀 。校园内的 四害 （老鼠＼蟑螂＼苍蝇＼蚊子）消杀由中标单位支付费用。 （9）做好其它与清洁卫生有关的事项。 7、绿化种植、摆放、养护及其管理 （1）有专业人员管理，管理制度完善可行。 （2）实行标准化作业，由专人负责检查、监督。 （3）积极跟进室内日常绿化摆放和养护，努力做到：室内绿化摆放根据各办公室、会议室等使用功能制定摆放方案并实施，要求室内绿化摆放标准不得低于2018年的现行标准（合同为准），摆放方案需与采购单位协商一致方可实施。 （4）室外摆放每季度更换一次，要求摆放标准不得低于2018年现行标准，摆放方案需与采购单位协商一致方可实施。大型活动租摆方案按采购单位需求协商实施。 （5）落实绿化管理和养护措施，避免破坏、践踏及随意占用绿化地现象发生。 （6）保证花草树木生长正常、修剪及时、整齐美观，无枯枝无折损及病虫害现象。 （7）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。 （8）中标单位在绿化养护工作所需的器材、化肥、杀虫剂的费用均由中标单位承担。 （9）每年校园绿化植物施有机肥不少于两次。 （10）由采购单位、中标单位共同制订绿化养护服务工作制度、标准、时间，对工作质量进行管理考核。 （11）室内绿化管养标准： a.保持所有植物生机勃勃。确保提供的花卉摆放符合客户要求。 b.做好植物病虫害预防、控制工作，定期进行喷药。 c.定期做好施肥工作，按薄肥勤施原则进行。 d.定期调换室内植物摆放位置、品种，使植物适应不同光线，湿度环境。 e.定期清理黄叶,做到无病虫、无黄叶、无脏物。 f.及时更换摆放逐渐逊色的花木。 g.保持花盆垫不积水，叶面无积尘。 （12）室外绿化养护标准： 类别 修剪 淋水 施肥 喷药 乔木 1.乔木的修剪要根据其叶芽和花芽的萌发期而进行。 2.乔木的修剪整形与周围的环境相协调。 3.行道树的修剪要服人行道车道高压线等公共设施的功能而进行。 4.修剪操作要根据树冠美感,主侧枝的分布等因素而进行。 5.修剪叶要尽量减少树干伤口。 定期或遇长时间干旱时树枝叶进行冲洒,以增加枝叶,空气及土壤的温度。 施放基肥时要以埋施的方式进行。 定期施放广，普性杀虫药,预防并抑制病虫害发生和漫延。 标准： (1)生长健壮、形态整齐、无凌乱枝条和冗长枝叶。 (2)适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。 (3)基部无30cm高以上萌蘖枝，无杂草、杂物，土面不板结，透气良好。 (4)及时修剪，保持造型优美，修剪截口与枝位平齐，主侧枝分布均匀。 (5)无明显病害枝。 灌木 每年12月一次年2月剪除徒长枝、树身的萌蘖枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝等；生长季非观花类每25天修剪1次，观花类每次观花后修剪1次。 生长季(非雨季)每周3 4次；非生长季(非雨季)每半月1-2次。 早春或入冬前施有机肥或复合肥1次；生长季每两个月追施复合肥1次。 每月喷施广普性杀菌条虫药1次；突发病虫害进行针对性防治。要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。 标准： （1）株形整齐、造型植物轮廓清晰，修剪面平直整齐，棱角分明。 （2）适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。 （3）灌木脚部整齐清洁，无过长杂草杂物，无严重黄叶、积尘。 （4）及时修剪，造型优美。 （5）无长20cm以上枯枝黄叶、折断枝、修剪残留枝。 （6）无明显病害枝。 （7）对遭受自然和人为损害的花木及时修补、扶持和补苗。 绿篱 每年开春前将高度压到定高点重剪1次；生长季每25天修剪1次。 生长季(非雨季)每周2-3次；非生长季(非雨季)每半个月下2次。 早春或入冬前施有机肥或复合肥1次；生长季每两个月追施复合肥1次。 每月喷施广普性杀菌条虫药1次；突发病虫害进行针对性防治。要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。 标准： （1）造型绿篱轮廓清晰，棱角分明； （2）绿篱侧面垂直，平面水平，无明显缺剪漏剪，无崩口，脚部整齐； （3）每次修剪原则上不超过上一次剪口，已定型的绿篱新枝留高不超过5cm； （4）片植绿篱修剪应有坡度变化，但坡度应平滑，不能有明显交接口； （5）绿篱内生出的杂生植物、爬藤等应及时予以连根清除。 时花 每天清除残花黄叶1次；每周修花边1次；每月松土、除杂草1次。 生长季(非雨季)每天1 2次；非生长季(非雨季)每周卜2次。 地栽时花每年入冬前施1次磷钾肥，生长季花后追施全效有机肥或复合肥；盆栽时花出圃前施1次磷钾肥。 每月喷施广普性杀菌条虫药1次；突发病虫害进行针对性防治。要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。 标准： (1)无残花、黄叶，无高出花面的竹签、杂草等； (2)花盆摆放整齐，盆内无杂物，最外一圈面对客人的盆边整洁美观； (3)整个花坛待换花不超过1／3； (4)地栽时花生长良好，无杂草，无秃斑，边界分明，边界草不蔓入时花境内； (5)无明显病虫害，大叶时花叶面无虫口； (6)无缺水干旱现象，植株生长良好。 足球场 （1）应该基于土壤分析的结果，制定详细的月度施肥计划。可借助机械实现精确施肥。（2）修剪。一般运动场草坪的修剪高度为3.0厘米至3.5厘米;要求较高的运动场草坪需要修剪到1.8厘米至2.8厘米，但这样的低修剪会降低草坪 草的生长能力和耐践踏性，同时使其对病虫害的抗性降低。修剪高度和频率应根据草坪生长情况的不同而有所调整，每次应剪去叶片长度的1/3。运动场草坪需要 用滚刀式剪草机，这样就可以不撕裂草叶，同时能够把病害风险降到最低。 （3）灌溉。应该依照降水量和土壤的水分蒸发蒸腾损失总量，并结合草坪草能维持正常生长的最小需水量对草坪进行灌溉。在干旱季节，通常每周草坪需灌 溉25毫米左右。在水分缺乏的干燥季节，大水量深度灌溉就变得尤为重要。不提倡频繁少量的灌溉，因为这会使草坪根系分布变浅，降低耐旱能力。 （4）垂直修剪被修剪下的和死亡的植物残体会在草坪的基部形成一层未腐烂的植物材料，被称为 枯草层 。过厚的 枯草层 会使水分、养料和空气不能 完全进入土壤，进而导致整片草坪逐渐退化。在潮湿条件下，这种 枯草层 像海绵一样疏松多孔，将大大增加病害危险。此外， 枯草层 会减弱表层的耐践踏 性，并且形成秃斑使野草快速侵入，所以必须对草坪进行垂直修剪。刀片切割应间隔两三厘米。在切割过程中，连在一起的草坪草也被分割开，独立的植株可形成更 多新的分蘖。垂直修剪必须在春季和秋季进行，但不要在干旱时操作，且垂直修剪完成后应立即施肥。 （5）补播。如果草坪使用过于频繁，就不可避免的出现秃斑，此时需要补播。补播需要使用专门的机械，有的机械是在草层上割出深约1厘米的凹槽，将草种撒进去;有的机械是先打出小孔，再撒播种子，还有的机械能同时覆土。如果在补播之前已经进行过垂直修剪，播种则可以用简单的机械实现。通常补播可以在整个生长期进行，但是最好的时期是春季和秋季。 （6）覆沙。能使草坪平整，保护草坪的根系和生长点，并保证更好的补播出芽率。覆沙材料可以是沙、沙壤土或沙肥混合物。如果用沙，则把它与一定比例的壤土或复合肥料混合，但复合肥料所占比例不应超过混合物体积的25%至30%。覆沙之后建议进行耙土作业，接着可进行垂直修剪和补播操作。7 （7）打孔通气。草坪的使用和管理作业通常会导致草坪上层5厘米至8厘米的土壤紧实。紧实的土壤不利于草坪生长，打孔可在一定程度上解决这一问题，一般草坪最需要打孔的时间是4月、9月和10月。8 （8）松土。如果草坪土壤不仅仅是表层紧实，深层也很紧实时，就需要松土了。该操作需要使用垂直松土机，操作后紧接着覆沙效果最好。松土后，经过几次拉网平整操作，覆沙材料将进入松土形成的孔中。用垂直松土机松土的最佳时间是春季或秋季。 （９）保证运动场草皮能够达到和保持国家级足球比赛的标准。 8、其他设施设备使用、维护的管理 （1）有熟练、专职、有上岗证或资格证的专业技术人员，对物业各项设施设备进行日常和定期的维修、养护。 （2）物业公司负责承担校内热水系统的维保服务及费用。 （3）中标单位要指定专人负责电梯、空调、饮水系统及设备（含终端机、设备房、管道等）、热水系统日常运行管理并对专业公司进行监管、跟进，做好与专业公司的协调工作，明确分工及责任，在日常使用过程中要制定使用运行制度，定人定时开关设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修，保养，杜绝事故发生。 （4）对消防设施、设备，物业管理人员要做到人人懂消防知识，个个会基本操作，杜绝火灾事故，要做好巡视检查工作，制止破坏消防设施现象发生。 （5）负责消防系统的日常维护保养，在维护保养期间应达到消防部门安全要求。 （6）除专业公司承包养护、维修的设施、设备外，其余学校全部设施、设备由中标单位进行管理，进行定期或临时的保养和维修，以确保各项设施的完好和正常使用，维修保养工作要建立制度，强调时效性，必须做到当日事当日清，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报校方处理。中标单位管理的设施设备包括： l 门窗系列、学生桌椅、床柜、讲台、学校配电室的高低压配电设备、柴油发电机； l 学校照明系统、动力系统、给水系统（含生活用水加压给水设备、地下室消防加压给水设备、绿化喷灌设备、各种给水管道、阀门等）； l 排水系统（室内外排污、排雨水管道维护，地下管网、沙井、雨水井、污水井等）； l 饮水系统及设备（含终端机、设备房、管道等）、电能供热给水系统、热水器等供水系统的巡视； l 消防报警应急系统、监控设备、电话通信设施、建筑物设施会议室的灯光系统巡视检查。 l 校园广播系统等各种设备（电教设备除外） （7）要有紧急处理停水、停电方案和措施。 （8）负责采购单位各会议室及体育馆的使用管理。对大型会议、学生活动及学校会议室的各项设施设备进行操作和定期维护保养，并做好使用记录。 （9）自带工具，大、中修和更新改造费用由采购单位负责，日常小修和日常维修材料更换，单项单件维修材料购买金额在100元以上的，由采购单位提供；单项单件维修材料购买金额在 100 元以下（含 100 元），中标单位自己负责提供。 （10）共同制订工作制度、标准、时间，以对工作质量进行管理考核。 9、房屋与共用设施、场地的维修和管理 （1）建筑物本体、道路、场地(结构、防水、外立面除外)。 （2）室外排污、排雨水管道维护，地下管网。 （3）学校红线内的市政设施、沙井、雨水井、污水井。 （4）供水、供电设施。 要求：公共设施配套完好，无随意改变用途；设施设备运行，使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患；排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象；道路通畅，路面平整，井盖无缺损，无丢失；供水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象；供电设备运行正常，路灯、楼道灯等公共照明设备完好。 （5）楼宇建筑本体及共用部位的日常维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅等。 要求：楼宇建筑外观完好整洁，无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。 （6）对校内的二次装修及施工进行监督管理。 （7）对学校教工宿舍内统一配置的设施进行维修，保证教工能够正常使用。 10、信报箱的管理和邮件收发、物品的寄存保管 （1）负责学校信报箱钥匙的管理，负责信报箱的维护。 （2）负责报刊的收发工作，行政办公室报刊投送到户，其它部门报刊投送报箱。 （3）负责学校教师、学生及家长临时委托的物品寄存、转交，物品不遗失，保证相关人员及时收取。 11、会务、接待及专用房管理 （1）召开家长会的人员配合、交通安全、场地布置、环境卫生等； （2）体育节、外语节、艺术节、科技节、足球杯等大型活动的人员配合、交通安全、场地布置、环境卫生等； （3）各种接待、参观等的全面配合； （4）钢琴房等专用房清洁、定时开关门的管理。 （5）体育馆等室内定期清洁。 12、物业管理档案资料管理 （1）建立物业管理档案，资料齐全，分类整理、归档管理，查阅方便。 （2）在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。 （3）中标单位需建立好学校物业服务所设计的所有档案，定期归档上报（做好日报、周报、月报、期报、年报），学校将进行不定期检查。 （4）中标单位对学校的核心资料要无条件保密，未经同意私自外传学校有权追究相关法律责任。 （5）合同到期，服务中标单位更换，现合同单位无条件进行所有资料的移交，并办好移交手续后，方能撤场。 13、客户服务及专项服务的管理 （1）为确保校内正常教育教学，初高中部应保证每天早上7：00至晚上11：00有管理人员值班。寒假、暑假及节假日期间，应有管理人员按正常工作时间上班。 （2）在校的物业管理人员应形象好，有相应的专业素质，服务意识强；熟悉学校的行政管理，在学校进行各类活动、家长会等工作时，管理人员应主动与各项活动的负责人进行联系，按负责人的要求做好各项工作。 （3）物业管理人员使用对讲机的所有频率要与学校使用的对讲机的频率相同。 14、人员配备要求 （1）物业服务人员需具备有强烈的责任感和良好的职业道德、服务意识。 （2）维修工须持有专业上岗证（电工证、电梯工证、空调工证等），有房屋、公共设施及机电设备、智能化系统、消防监控系统、电梯、音响广播系统等设备维护、维修经验和能力，业务素质高，能吃苦耐劳，动手能力强，业务素质高。 （3）保安员骨干须是退伍军人或保安专业学校毕业，品貌端正，身体健康，品质、性格良好，工作认真负责，能吃苦耐劳。 （4）消防安全监控值班员持有建（构）筑物消防员上岗证，掌握消防常识和应急处理能力，具一定的计算机知识，有消防监控设施设备的监测、维护、维修经验和能力，动手能力强，业务、身体素质好，能吃苦耐劳。 （5）清洁绿化服务人员须品貌端正，身体健康，朴实肯干，清洁工经培训具有清洁工作标准操作技能。绿化工经培训具有绿化种植、养护技能。 （6）根据实际情况，合理配置人员，但不得低于以下人员配置标准。 项目名称 项目 经理 管理处主任 主任助理 客服人员 维修人员 （含主管） 保安人员 （含主管） 清洁人员 （含主管） 绿化人员 体艺馆（含器材和功能房）管理员 搬运人员 合计 初中部 1 1 2 3 17 13 2 1 0 39 盐田高中部 1 1 3 5 35 30 3 1 2 80 龙华高中部 1 1 3 5 35 32 4 1 2 84 总计 1 3 2 8 13 87 75 9 3 4 205 15、处罚措施 （1）在合同期内，中标单位维修人员在日常维修报修12小时之内没有到位完成维修，（因维修材料需提前订购或一时采购不到或没按学校保修程序报修的除外），学校将根据损失情况在管理费中扣除。 （2）中标单位未经学校同意处理废品，每出现一次，中标单位将交纳2000元违约金给采购单位财务室。 （3）中标单位应按招标书文件中的规定时间和要求做好保洁工作，特别是运动场、楼宇、校园各点的保洁工作，月考核出现一次不合格，采购单位将从当月的物业管理费中扣除500元。 （4）中标单位未达到物业管理合同要求的，学校将根据实际情况，在管理费中扣除违约金。 （5）采购单位在适当时候对中标单位的物业管理进行考核评比，如达不到上述要求，则可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标单位承担违约和赔偿责任。 （6）如果中标单位将物业服务的部分项目（如清洁、环境卫生等）转包其他公司，须征得采购单位同意。否则如果服务质量达不到采购单位要求，采购单位有权在物业管理费用内扣除相关项目的部分费用。 商务需求 1、服务期限 本项目的服务期限为365个日历日。 本项目为长期服务项目，合同期限可以延长，但最长不超过3年，具体执行的期限由采购单位根据中标单位履约情况确定。 2、付款方式 每季后5日为上季度物业服务费结算日。 评标信息 此处显示的为服务类通用项目模板，其他服务类专业模板（物业管理、绿化管养、软件开发、环保类、劳务派遣、设备维护）详见 http://www.szzfcg.cn/portal/documentView.do?method=view id=25690608 序号 评分项 权重 1 价格 20 2 技术部分 36 序号 评分因素 权重 评分方式 评分准则 1 项目实施方案 12 专家打分 1、考察内容：针对本项目制定组织机构、配置服务团队，制定人员培训及管理措施，规划整体运作。 2、编制实施方案前需现场踏勘，以充分了解采购人物业管理实际，没有参与现场踏勘的，此项不得分。以采购人开具的现场踏勘回执作为得分依据。 方案内容全面完整评价为优得100%分数；缺1项评为良得80%分数；缺2项评为中得60%分数；其他评价为差，不得分。 2 对项目重点难点的分析及合理化建议 8 专家打分 考察内容：根据学校特点及本项目实际，考察是否准确把握寄宿制高中学校物业项目重点及难点，并能够提出针对性的管理要点、措施及合理化建议。 方案内容全面完整评价为优得100%分数；缺1项评为良得80%分数；缺2项评为中得60%分数；其他评价为差，不得分。 3 质量保障措施及应急方案 8 专家打分 考察内容： 针对性制定制度和档案管理、房屋及公共设施的维护养护、机电设备设施管理、清洁管理、消杀管理、绿化管理、治安管理、其它相关服务、应急预案保障等方面的管理措施及方案。 要求提供成熟的各类活动、演出、会务保障服务措施及应急预案，包含但不限于公共秩序维护保障服务、车辆秩序维护保障服务、会务接待服务、清洁服务以及应急保障服务。 方案内容全面完整评价为优得100%分数；缺1项评为良得80%分数；缺2项评为中得60%分数；其他评价为差，不得分。 4 违约承诺 5 专家打分 考察内容： 投标人承诺以下全部三项的得100%分数，否则不得分。 （1）人员严格按照招标文件及投标承诺配置； （2）服务质量达到招标文件要求； （3）对未能达到管理要求承担相应管理责任。 要求提供承诺作为得分依据。若隐瞒情况虚假承诺将被废标并报主管部门处理。 5 项目服务期满后的服务承诺 3 专家打分 考察内容： 投标人承诺以下全部三项的得100%分数，否则不得分。 （1）服务期满后主动离岗； （2）与后续服务公司进行交接； （3）服务期满，后续服务公司未到位前仍按原合同服务承诺提供物业管理服务。 要求提供承诺作为得分依据。若隐瞒情况虚假承诺将被废标并报主管部门处理。 3 综合实力部分 34 序号 评分因素 权重 评分方式 评分准则 1 投标人资格情况（或通过相关认证情况） 5 专家打分 1、投标人同时具有ISO质量管理体系认证、职业健康安全管理体系认证及环境管理体系认证（认证范围均需包含学校物业）的得30%分数，具有其中两项的得20%分数，具有其中一项的得10%分数； 2、投标人具有电梯维修B级（或以上资质）得40%分数； 3、投标人具有省级（或以上）林业有害生物防治丙级（或以上）资质的得30%分数。 以上三项累加计分。 要求提供有效的（截止开标之日，证书在有效期范围内）认证证书及资质证书扫描件（原件备查）作为得分依据。 2 投标人业绩情况 2 专家打分 考察投标人近三年（2015年1月1日至本项目开标之日，以合同签订日期为准）承担过的已履约评价（或验收）合格的同类物业管理项目业绩情况： 每承担过1个管理面积（或建筑面积）不少于6万平方米的寄宿制高中（或以上）院校物业管理项目得40%分数，满分为100%分数。 要求同时提供合同关键信息（通过合同关键信息无法判断是否得分的，也可以提供能证明得分的其它证明资料，如合同甲方出具的证明文件等）及项目履约（验收）合格评价（证明）文件（均要求提供扫描件，原件备查）作为得分依据。续签合同视为履约验收合格，但不得作为多个业绩计算得分。 3 投标人荣誉情况 2 专家打分 获得过地级城市区级（或以上行政级别）政府质量奖的得100%分数，没有不得分。 要求提供证书扫描件（原件备查）作为得分依据。 4 拟安排的项目负责人（仅限1人）情况 6 专家打分 要求拟安排的项目负责人近一年必须在投标单位缴纳社保，否则本项直接计0分。要求提供近一年社保资料（社保必须至少包含养老；补缴的社保予以计算；网页截图或窗口打印资料或社保部门出具的证明均可）作为评标依据。在此基础上，以下三项累加计分： （1）具有安全主任资格证书的得30%分数，没有不得分； （2）具有中级（或以上）职称的得30%分数，没有不得分； （3）具有寄宿制高中（或以上）院校物业服务项目（要求单个合同管理面积或建筑面积不少于6万平方米）管理经验的得40%分数，没有不得分。 要求提供工作经验证明（工作经验证明为合同关键信息，通过合同关键信息无法判断是否得分的，可提供合同甲方出具的证明文件）、资格证书及职称证书扫描件（原件备查）作为得分依据。 5 拟安排的项目团队成员（项目负责人除外）情况 12 专家打分 要求拟安排的项目主要技术人员近一年必须在投标单位缴纳社保，否则本项直接计0分。要求提供近一年社保资料（社保必须至少包含养老；补缴的社保予以计算；网页截图或窗口打印资料或社保部门出具的证明均可）作为评标依据。在此基础上， 以下五项累加计分： （1）安全主管：至少2人具有安全主任资格证书的得10%分数，没有不得分； （2）维修主管：至少2人具有大专或以上学历，且具有中级或以上工程师资格证的得15%分数，没有不得分； （3）环境主管：至少2人具有大专或以上学历，且具有中级清洁管理师/中级项目经理（或以上）资格证书的得15%分数，没有不得分； （4）针对高空作业平台安全操作管理需要，至少有3人具有起重机械安全管理作业资格证的得30%分数，没有不得分； （5）安全主管、维修主管及环境主管，具有寄宿制高中（或以上）院校物业服务项目（要求单个合同管理面积或建筑面积不少于6万平方米）管理经验的得30%分数，没有不得分。 同一人员同时担任2个（或以上）岗位的，该人员的岗位均作无效处理，不进行评分。 要求提供工作经验证明（工作经验证明为合同关键信息，通过合同关键信息无法判断是否得分的，可提供合同甲方出具的证明文件）、资格（职称）证书及学历证书扫描件（原件备查）作为得分依据。 6 项目拟使用的设备（车辆、场地、工具、机器）情况 2 专家打分 承诺为本项目投入1辆机动车辆（摩托车除外）得30%分数，2辆得60%，3辆（或以上）得100%分数。要求提供承诺作为得分依据。若隐瞒情况虚假承诺将被废标并报主管部门处理。 7 投标人信用情况 3 专家打分 投标人连续五年获得省级及以上 诚信示范企业 的得60%，连续增加1年加20%，满分为1000%分数。 要求提供证书扫描件（原件备查）作为得分依据。 8 服务网点 2 专家打分 深圳企业，或非深圳企业但在深圳市有合法注册的分公司的，得100%分数（须在投标文件中提供机构营业执照扫描件，原件备查）；否则不得分。 4 诚信情况 7 序号 评分因素 权重 评分方式 评分准则 1 诚信评价 5 专家打分 根据《深圳市财政委员会关于加强招投标评审环节诚信管理的通知》（深财购[2013]27号）的要求，投标人在参与政府采购活动中存在诚信相关问题的，本项不得分，未出现相关诚信问题的得满分。以深圳市政府采购中心供应商库中的处罚记录为准。投标人无需提供任何证明材料，由采购中心工作人员向评委会提供相关信息。 2 履约评价情况 2 专家打分 根据深圳市政府采购中心项目履约情况现场抽检结果，投标截止日前一年内（以深圳市政府采购中心网站《关于给予供应商履约评价差的函》的落款日期为准），供应商履约评价出现评价为 差 的，本项不得分。未评价为 差 的，得满分。投标人无需提供任何证明材料，由采购中心工作人员向评委会提供相关信息。 5 报价合理性 3 1 详细分项报价合理性 3 专家打分 1、人工费：人员工资不得低于深圳最低工资标准及现行市场价格并按劳动法支付相关加班费用。员工社保五险、住宿、劳保等相关费用要考虑到项目的实际情况。 2、清洁卫生费用（含清洁工具材料、垃圾清运、四害消杀、外墙清洗等）；绿化养护（含室内外绿化养护、节假日绿植花盆租摆）公共设施设备日常维护费用（各系统维 保费、房屋以及设施设备日常维修单项单价100 元以下（含100 元）材料费）等费用，各项费用不得低于成本价； 3、企业税费按法律规定。 横向比较，分档评分：评价为优得100 分；评价为良得80 分；评价为中得60 分；评价为差得0 分。评价为 差 的，专家需说明情 况。 其他 附件 2019年物业管理(终)(1).doc 信息来源：http://www.szzfcg.cn/